Bán đất
Hiện tại tôi có một mảnh đất lớn sắp thừa kế, chưa có giấy tờ. Tôi muốn bán chúng bây giờ thì cần phải có giấy tờ gì? Tôi có thể làm giấy chuyển nhượng đất và giấy bán đất cùng lúc không?
2 Luật sư trả lời
Về
vấn đề pháp lý mà bạn hỏi, Luật sư xin được tư vấn như sau:
Căn cứ khoản 1 Điều
188 Luật Đất đai 2013 quy định khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
thì người sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận;
- Đất không có
tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất
không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử
dụng đất;
Theo quy định nêu
trên, việc chuyển nhượng đất đai nói chung và đất thừa kế nói riêng thì bên bán
tức người nhận thừa kế đất phải đáp ứng đầy đủ các quy định nêu trên.
Ngoài ra, trong một
số trường hợp phải đáp ứng thêm điều kiện khác như: Người nhận chuyển quyền
không thuộc đối tượng cấm nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 191 Luật Đất
đai 2013; chuyển nhượng, tặng cho có điều kiện theo quy định tại Điều 192 Luật
Đất đai.
Để có đầy đủ quyền
của người sử dụng đất, người thừa kế cần tiến hành sang tên đất thừa kế. Sau khi
hoàn thành việc sang tên đất thừa kế đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu
trên thì người nhận thừa kế mới được chuyển nhượng đất thừa kế.
Để thực hiện việc
chuyển nhượng đất được hưởng thừa kế, các bên liên quan cần thực hiện các thủ tục
như sau:
BƯỚC 1: Làm thủ tục
khai nhận di sản thừa kế tại phòng công chứng, cụ thể:
Người yêu cầu công
chứng nộp các giấy tờ sau cho công chứng viên
* Nơi tiếp nhận hồ
sơ: Phòng công chứng
* Hồ sơ thủ tục
bao gồm: Bản sao có công chứng các giấy tờ sau;
- Sơ yếu lý lịch của
những người được nhận di sản thừa kế;
- CMND/ hộ chiếu,
hộ khẩu của những người liên quan;
- Hợp đồng ủy quyền
hoặc giấy ủy quyền (trong trường hợp xác lập giao dịch thông qua người đại diện)
- Giấy chứng tử của
cha, mẹ (người để lại di sản)
- Giấy tờ chứng
minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế của người mất (giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, hợp thức
hóa nhà do Ủy ban nhân dân quận, huyện cấp , sổ tiết kiệm, cổ phiếu, giấy chứng
nhận cổ phần…).
* Số lượng hồ sơ:
1 bộ.
Tiếp đó, Công chứng
viên ra thông báo để niêm yết tại UBND xã, phường, thị trấn nơi người để lại di
sản thường trú cuối cùng.
Sau khi nhận lại bản
niêm yết thừa kế có xác nhận của UBND phường, xã mà không có tranh chấp, khiếu
kiện, Công chứng viên hẹn ngày lên ký kết văn bản khai nhận/ thỏa thuận phân
chia di sản
Vào ngày hẹn, người
thừa kế (lúc này là người được các đồng thừa kế ủy quyền theo văn bản đã được
công chứng) mang theo toàn bộ bản chính các giấy tờ đã nộp cho phòng công chứng
đến ký kết văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.
BƯỚC 2: Sau khi
văn bản thỏa thuận phân chia di sản được xác nhận, người đại diện của các đồng
thừa kế tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị
xã nơi có đất theo thủ tục sau:
- Bên thừa kế nộp
hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà
ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Nếu bên thừa kế không có di chúc hoặc bản án thì
phải đến công chứng làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc chứng nhận văn bản
thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Trường hợp có tranh chấp thì phải giải quyết
xong tranh chấp.
- Căn cứ vào hồ
sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ
quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
- Sau khi có thông
báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ
nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế (nếu chủ nhà không thuộc diện phải
nộp hoặc được miễn nộp nghĩa vụ tài chính thì không có bước này).
- Sau khi đã nộp
thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở
để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Thời gian làm
thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người
mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không
tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
* Hồ sơ đăng ký thừa
kế quyền sử dụng đất gồm:
- Đơn đề nghị cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Các giấy tờ về
thừa kế như: Văn bản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng nhà nước);
- Giấy tờ chứng
minh quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất của
người để lại di sản;
- Bản sao Giấy
khai sinh của người thừa kế của người chết làm cơ sở miễn nộp nghĩa vụ tài
chính (thuế thu nhập cá nhân).
- Giấy chứng tử;
- Tờ khai nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất và Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.
- Lệ phí trước bạ
là 0,5% theo quy định của Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022. Giá đất để
tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND tỉnh ban hành áp dụng tại thời điểm
đăng ký nộp lệ phí trước bạ.
BƯỚC 3: Làm thủ tục
chuyển nhượng (bán) đất cho thừa kế, thủ tục đó bao gồm:
* Bên bán phải nộp
các giấy tờ sau:
1. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
2. Chứng minh nhân
dân hoặc hộ chiếu của bên bán
3. Hợp đồng uỷ quyền
bán của các đồng thừa kế.
* Bên mua phải nộp
các giấy tờ sau:
1. Chứng minh nhân
dân hoặc hộ chiếu của bên mua
2. Phiếu yêu cầu
công chứng + tờ khai
Công chứng viên sẽ
trực tiếp hướng dẫn giấy tờ, trình tự thủ tục.
* Về trình tự thủ
tục chuyển nhượng đất thừa kế
- Người yêu cầu
công chứng tập hợp đủ các giấy tờ trên rồi nộp cho công chứng viên;
- Công chứng viên
kiểm tra hồ sơ đã nhận và hồ sơ lưu trữ, nếu thấy đủ điều kiện nhận thì công chứng
viên sẽ hẹn ngày, giờ bên bán và bên mua đến ký hợp đồng mua bán ;
- Công chứng viên
soạn thảo hợp đồng mua bán;
- Bên bán và bên
mua mang bản chính các giấy tờ đã nộp đến phòng công chứng ký hợp đồng mua bán,
chuyển nhượng;
- Bên bán hoặc bên
mua nộp lệ phí, làm thủ tục đóng dấu vào hợp đồng rồi mang hồ sơ sang cơ quan
thuế nộp thuế và văn phòng đăng ký nhà đất để làm thủ tục nộp thuế và đăng ký
sang tên cho bên mua.
TRÊN ĐÂY LÀ Ý KIẾN
TƯ VẤN CÓ TÍNH CHẤT THAM KHẢO THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT
Nếu bạn cần tư vấn,
cần luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp và hỗ trợ thực hiện các thủ tục
theo đúng quy định pháp luật, bạn có thể liên lạc với tôi qua số điện thoại: 098.449.9996 hoặc 098.515.8595 (Luật sư Dương
Hoài Vân) hoặc đến trực tiếp Văn phòng Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân
Hoàng Minh tại: 422 Võ văn Kiệt, Phường Cô Giang, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
hoặc văn phòng giao dịch của Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại:
158/1A Nguyễn Sơn, P.Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú (Tầng 2).
Trân trọng./
Luật sư Dương Hoài
Vân
Giám đốc Công ty
Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh
SĐT: 098.449.9996 hoặc 098.515.8595
Luật sư Dương Hoài Vân.
Lĩnh vực Đất đai
Không thể tìm thấy những gì bạn đang tìm kiếm?
Gửi một câu hỏi miễn phí trên diễn đàn công cộng của chúng tôi. Đặt một câu hỏi
Đặt câu hỏi- hoặc -
Tìm kiếm luật sư bằng cách đánh giá và xếp hạng..
Tìm kiếm luật sư