Đất đai
Xin chào luật sư. Em có mua một miếng đất khoảng 210 m2 từ năm 2008 nhưng chưa sang tên chỉ bằng giấy tay. Năm 2008 khi đo đạt xong thì người bán đã mất nên không sang tên được. Người con thừa kế của chủ đất cũng chưa làm thủ tục thừa kế. Luật sư cho em hỏi. Nếu bên bán chần chừ hoặc cố tình muốn lấy lại thì em phải làm thế nào? Xin cảm ơn
5 Luật sư trả lời
Chào bạn!
Trong trường hợp của bạn thì bạn cần chuẩn bị đầy đủ tài liệu chứng minh cho việc mua bán, giấy tờ tay, biên nhận thanh toán....Nếu bên bạn cố tình chây ỳ không tiếp tục làm thủ tục cho bạn thì bạn có thể khởi kiện một vụ án dân sự yêu cầu bên bán tiếp tục thực hiện hợp đồng để tòa án xem xét giải quyết cho bạn.
Luật sư Nguyễn Sơn Trung.
Chào bạn, căn cứ vào thông tin mà bạn cung cấp, Luật sư
xin đưa ra tư vấn như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn
có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người bán vào năm 2008 thông
qua giấy viết tay không có công chứng chứng thực. Để xem xét bạn có quyền
được quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không thì cần xem
xét tính hợp pháp của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại
Luật đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan. Ngoài ra vì
chưa xác định nguồn gốc quyền sử dụng đất của người bán là tài sản riêng của
người bán hay là tài sản chung của vợ chồng nên chúng tôi xin đưa ra hai trường
hợp để giải quyết
Trường
hợp 1: Quyền
sử dụng đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng riêng của người bán.
Khi đó, người bán
được xác định là người sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất này và được thực
hiện chuyển nhượng khi có các điều kiện được quy định tại Điều 106 Luật đất đai
2003 như sau:
“Điều
106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3
Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b
khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và
điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a)
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b)
Đất không có tranh chấp;
c)
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d)
Trong thời hạn sử dụng đất.
2.
Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại
Mục 4 Chương II của Luật này.”
Ngoài ra, để đảm
bảo tính hiệu lực về mặt hình thức thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 127 Luật đất đai 2003
“Điều
127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
...Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà
nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng
thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”
Hợp đồng chuyển
nhượng giữa bạn và người bán không được công chứng nên được xác định là bị vô
hiệu về mặt hình thức tại thời điểm thực hiện. Tuy nhiên, hết thời hiệu 2 năm
kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng được xác lập mà một trong các bên đều không
có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nên hợp đồng chuyển nhượng này vẫn được
xác nhận là có hiệu lực theo quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 nếu như nội
dung của hợp đồng chuyển nhượng này đã đảm bảo các điều kiện theo quy định của
pháp luật
“Điều
132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
1.
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các
Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
...đ)
Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ
quy định về hình thức.
2.
Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao
dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực...”
Do đó,hiện nay hợp
đồng chuyển nhượng giữa gia đình bạn và người bán được xem là căn cứ để được
cấp Giấy chứng nhận theo Khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013.
“Điều
99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
...c)
Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi
xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;...’’
Trường
hợp 2:
Quyền sử dụng đất là tài sản chung của trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng
người bán
Nếu có căn cứ xác
định quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã chuyển nhượng cho gia đình bạn có
nguồn gốc là tài sản chung của vợ chồng người bán. Tại thời điểm năm 2008, nếu
người bán đã mất thì một nửa giá trị quyền sử dụng đất được xác định là di sản
thừa kế và được chia thừa kế theo pháp luật theo quy định tại Điều 676 Bộ luật
dân sự 2005. Cụ thể:
“
Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật
1.
Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a)
Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ,
con nuôi của người chết;
b)
Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị
ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông
nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c)
Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người
chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người
chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2.
Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3.
Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng
thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di
sản hoặc từ chối nhận di sản.’’
Việc người bán
chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất khi chưa có sự đồng ý của những đồng
thừa kế khác là không hợp pháp. Do đó, hiện nay nếu những đồng thừa kế của
chồng người bán không muốn thực hiện việc ủy quyền để chuyển nhượng lại quyền
sử dụng đất thì gia đình bạn có khởi kiện ra Toàn án để yêu cầu tuyên bố hợp
đồng chuyển nhượng vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồngvô hiệu.
TRÊN ĐÂY LÀ Ý KIẾN TƯ VẤN CÓ TÍNH CHẤT THAM
KHẢO THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT
Nếu bạn cần tư vấn, cần luật sư bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp và hỗ trợ thực hiện các thủ tục theo đúng quy định pháp
luật, bạn có thể đến trực tiếp Văn phòng Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân
Hoàng Minh tại: 422 Võ văn Kiệt, Phường Cô Giang, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
hoặc văn phòng giao dịch của Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh
tại: 158/1A Nguyễn Sơn, P.Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú (Tầng 2).
Trân trọng./
Luật sư Dương Hoài
Vân
Giám đốc Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh
Luật sư Dương Hoài Vân.
Chào anh Bình,
Về vấn đề của anh, Luật sư xin có ý kiến tư vấn sơ bộ như sau:
Việc nhận chuyển nhượng của Bên anh được thực hiện trước ngày 01/7/2014 (ngày có hiệu lực của Luật Đất Đai 2013) nên theo quy định của pháp luật vẫn có thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận mà không cần phải có Hợp đồng chuyển nhượng công chứng.
Do vậy, trường hợp của anh nên cân nhắc liên hệ cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.
Trong quá trình thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận tại cơ quan có thẩm quyền nếu có tranh chấp, thì các bên sẽ trải qua thủ tục hoà giải tại Uỷ ban Nhân dân cấp xã và giải quyết tranh chấp tại Toà án nếu hoà giải không thành, và một trong các bên tiến hành khởi kiện tại Toá án có thẩm quyền.
Trân trọng.
LS.Nguyễn Duy Binh.
Luật sư Nguyễn Duy Binh.
Chào bạn!
bạn có thể yêu cầu những người thừa kế tiếp tục thực hiện nghĩa vụ do người chết để lại. Thời hiệu là 03 năm. Trường hợp họ không tiếp tục thực hiện bạn có thể khởi kiện ra Tòa.
Trân trọng!
Luật sư Phạm Đức Huy.
Chào bạn,
Sự việc bạn hỏi luật sư trả lời như sau:
Giao dịch mua đất bằng giấy tay của bạn chưa hoàn tất do đây là giao dịch phải đăng ký và bạn chưa chưa hoàn thành, do đó về nguyên tắc bên gia đình người bán có thể hủy giao dịch do người bạn đã chết;
Đây là vụ việc phức tạp, bạn cần hợp tác với một luật sư để thận trọng tiến hành các bước tiếp theo nếu muốn giao dịch tiếp tục thực hiện.
Luật sư Nguyễn Thanh Hải.
Không thể tìm thấy những gì bạn đang tìm kiếm?
Gửi một câu hỏi miễn phí trên diễn đàn công cộng của chúng tôi. Đặt một câu hỏi
Đặt câu hỏi- hoặc -
Tìm kiếm luật sư bằng cách đánh giá và xếp hạng..
Tìm kiếm luật sư