Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc
Xin chào luật sư, tôi xin phép tóm tắt sự việc: Gia đình tôi có một mảnh đất muốn bán. Đây là đất gia đình mua đã lâu, có xây dựng một nhà kho và mượn tường 2 nhà bên cạnh để dựng lên. Đợt tháng 6 vừa rồi có một cô đến mua đất. Chúng tôi ban đầu định đặt cọc công chứng, nhưng vì hợp đồng uỷ quyền giữa chủ đất (cha tôi) và người được uỷ quyền (tôi) chỉ ghi nhận được uỷ quyền chuyển nhượng đất chứ không được uỷ quyền nhận đặt cọc, nên phòng công chứng đã không chấp nhận công chứng hợp đồng đặt cọc đó. Việc hợp đồng uỷ quyền thiếu nội dung đó bên mua cũng biết. Nhưng bên người mua vẫn muốn ký kết với tôi hợp đồng đặt cọc tay. Trong đó có ghi nhận nội dung "bên bán phải giao đủ và đúng đất như trong sổ". Lý do là vì bên mua muốn đặt cọc trước tháng 7 (do mê tín). Hợp đồng đặt cọc tay này có 2 lỗi sai phạm: 1 là không ghi nội dung tôi được nhận đặt cọc, 2 là ghi sai 1 chi tiết GCN quyền sử dụng đất. Ví dụ: chữ a lại ghi là số 9. Sau đó, đúng hẹn, chúng tôi lên ký hợp đồng đặt cọc công chứng. Trong hợp đồng công chứng này không ghi nội dung phải giao đúng và đủ đất, chỉ ghi chung chung là: "Bên A đồng ý chuyển nhượng thửa đất.... cho bên B với số tiền... và để đảm bảo bên A và bên B tiến hành đặt cọc số tiền...". Về điều khoản phạt cũng chỉ ghi chung chung, "nếu một trong 2 bên từ chối chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng sẽ bị phạt" (như luật là mất cọc và đến gấp đôi giá trị hợp đồng). Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, cô đến nhà tôi đo đất và thấy bị lấn 10 phân. Cô yên cầu giảm giá nhưng chúng tôi không đồng ý do đã bán giá tốt so với khu vực xung quanh. Bây giờ chúng tôi thương lượng có thể trả lại tiền cọc cho cô nhưng cô phải mất tiền cò thì cô không đồng ý. Luật sư cho tôi hỏi, đến ngày huỷ hợp đồng công chứng chúng tôi phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình? Làm thế nào để đơn phương huỷ hợp đồng công chứng đặt cọc công chứng để tiến hành giao dịch tiếp. Bên cạnh đó, chúng tôi có điều gì bất lợi hay phải bồi thường tiền trong trường hợp này không? (Vì vốn là không phải lỗi do chúng tôi)
3 Luật sư trả lời
Luật sư Nguyễn Văn Hưng.
Chào bạn!
Do vụ việc phức tạp nên bạn vui lòng liên hệ qua sđt 0977761893 Ls Huy để được tư vấn cụ thể nhé.
Luật sư Phạm Đức Huy.
chào chị,
Khi đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng. Có nghĩa rằng đất này đã được cấp GCN QSDĐ. Mà trong GCN QSDĐ thì luôn đầy đủ thông tin về ranh đất và diện tích đất. Nên không thể nói vì không có cam kết phải giao đủ đất mà chủ đất không có trách nhiệm phải giao đủ đất. Hay nói cách khác, tài sản giao dịch là quyền sử dụng đất với đầy đủ thông tin trên GCN QSDĐ thì nghĩa vụ của người bán phải giao đúng và giao đủ đất theo thông tin của giấy chứng nhận. Đây là nghĩa vụ đương nhiên.
Khi có hợp đồng đặt cọc giấy tay và Hợp đồng đặt cọc công chứng. Thì phải xem bản chất của giao dịch để xác định Hợp đồng nào là hợp đồng ràng buộc hai bên, hợp đồng nào là hình thức. Nếu không có sự khác nhau về bản chất nội dung hai hợp đồng đặt cọc, thì hợp đồng công chứng ký sau sẽ có hiệu lực thay thế hợp đồng ký trước đó. Để nhận định vấn đề này phải xem xét kỹ nội dung hai bản hợp đồng.
Trong trường hợp vì giá đất tăng lên, mà bên chị muốn huỷ HĐ đặt cọc đã ký để giao dịch tiếp thì có thể phải bồi thường cọc theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật dân sự. Chưa kể, khi ký HĐ đặt cọc công chứng, việc đơn phương huỷ HĐ không đơn giản. Kể cả việc chị ký chuyển nhượng với người mua khác nhưng vướng HĐ đặt cọc công chứng chưa thanh lý đã là một việc khó khăn. Mặt khác, người đã đặt cọc có quyền khởi kiện chị. Khi đó, dính vào tranh chấp kéo dài, chị muốn thực hiện các thủ tục đất đai cũng bị vướng.
Chị cân nhắc để có hướng giải quyết hợp tình hợp lý nhé.
Hi vọng nội dung tư vấn giúp ích cho chị.
Trân trọng.
Luật sư Nguyễn Thành Huân (Luật sư Huân 11)
Giám đốc Eleven Law Firm (285/74 Cách Mạng Tháng 8, p12,q10, tp.HCM)
Điện thoại: 0935 201 248
emaill: luatsuhuan11@gmail.com
Luật sư Nguyễn Thành Huân.
Lĩnh vực Đất đai
Không thể tìm thấy những gì bạn đang tìm kiếm?
Gửi một câu hỏi miễn phí trên diễn đàn công cộng của chúng tôi. Đặt một câu hỏi
Đặt câu hỏi- hoặc -
Tìm kiếm luật sư bằng cách đánh giá và xếp hạng..
Tìm kiếm luật sư