Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất
1. Vì sao cần giao kết hợp đồng đặt cọc mua đất?
Trên thực tế các giao dịch mua bán, chuyển nhượng những tài sản có giá trị lớn, đặc biệt là nhà cửa, đất đai luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Mặt khác giá cả nhà cửa, đất đai lại biến động không ngừng, cho nên không thể tránh khỏi việc xảy ra tình huống người bán đã hứa chuyển nhượng đất (thường gọi là bán đất) cho người này nhưng sau đó lại từ chối giao kết hợp đồng vì có người khác trả giá cao hơn dẫn đến những thiệt hại phát sinh mà người mua phải gánh chịu.
Để hạn chế những rủi ro như trên và để tạo tâm lý vững chắc, yên tâm, tránh sự bội tín giữa các bên trong giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng đặt cọc mua đất ra đời.
2. Các loại hợp đồng đặt cọc mua đất
Dựa vào mục đích, chức năng của hợp đồng có thể chia thành các loại như sau: Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc để đảm cho cả hai mục đích giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Các tên gọi khác của hợp đồng đặt cọc mua đất
- Hợp đồng đặt cọc mua bán đất
- Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thỏa thuận đặt cọc mua đất
4. Hợp đồng đặt cọc mua đất kéo dài bao lâu?
Nếu các bên thỏa thuận mục đích của hợp đồng đặt cọc là để giao kết hợp đồng thì hợp đồng đặt cọc chấm dứt sau khi các bên đã hoàn tất việc ký kết hợp đồng mua đất.
Nếu thỏa thuận đặt cọc được phát sinh sau khi hợp đồng đã được giao kết thì mục đích của đặt cọc chỉ có thể là nhằm thực hiện hợp đồng và thỏa thuận đặt cọc kéo dài cho đến khi các bên hoàn thành việc thực hiện hợp đồng.
Đối với trường hợp các bên thỏa thuận mục đích của đặt cọc là vừa nhằm giao kết hợp đồng, vừa nhằm thực hiện hợp đồng thì hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc kéo dài từ khi các bên giao kết thỏa thuận đặt cọc đến khi giao kết hợp đồng và hoàn thành việc thực hiện hợp đồng.
5. Làm thế nào để bạn viết một hợp đồng đặt cọc mua đất?
Việc đầu tiên cần xác định là chủ thể, đối tượng đặt cọc (tài sản dùng để đặt cọc), theo quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 thì đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Tài sản đặt cọc có thể là tiền, giấy tờ có giá hoặc một vật cụ thể chứ không thể là các quyền tài sản. Đó có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch. Thông thường các bên sẽ chọn đối tượng để đặt cọc là tiền. Tuy nhiên cần phải lưu ý tiền ở đây phải là tiền đồng Việt Nam, không thể là ngoại tệ. Theo đó, nếu Hợp đồng đặt cọc có đối tượng là ngoại tệ sẽ bị vô hiệu. Các tài sản là đối tượng của biện pháp đặt cọc phải thuộc sở hữu của bên đặt cọc hoặc có thể thuộc sở hữu của người khác nhưng phải được chủ sở hữu đồng ý. Các tài sản này cũng phải là tài sản không bị cấm hoặc hạn chế lưu thông.
Xác định mục đích đặt cọc: như đã nêu ở trên có thể thỏa thuận hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng, có thể chỉ nhằm bảo đảm việc thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó. Việc chỉ ra mục đích của đặt cọc có ý nghĩa quan trọng để xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc vì rất có thể sẽ nhầm lẫn trường hợp “trả trước” (theo quy định tại Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước).
Cốt lõi của Hợp đồng đặt cọc là xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong đó quy định rõ vấn đề xử lý tài sản đặt cọc khi các bên vi phạm vấn đề giao kết, thực hiện Hợp đồng mua đất. Trong trường hợp, hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Trường hợp hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm mục đích giao kết hợp đồng mua đất, nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hợp đồng hoặc có những hành vi làm cản trở việc giao kết hợp đồng thì ngoài phải trả lại số tiền cọc cho bên đặt cọc và chịu phạt một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trong dân gian thường hay gọi là “phạt cọc gấp đôi”). Ngược lại, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (hay còn gọi là bị “mất cọc”).
Trường hợp mục đích hợp đồng đặt cọc còn nhằm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sau khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu một trong các bên vi phạm điều khoản trong hợp đồng này sẽ dẫn đến bị phạt tiền cọc như trên.
Bạn vẫn còn thắc mắc, hay đang gặp rắc rối về đất đai, nhà ở? Hơn 400 Luật sư chuyên về Đất đai và Nhà ở trên iLAW đang sẵn sàng hỗ trợ bạn. Hãy chọn ngay một Luật sư gần bạn và liên hệ với Luật sư đó để được tư vấn miễn phí.
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Số:_____________
Hợp Đồng này được lập và ký ngày …tháng…năm…..giữa:
Bên Nhận Đặt Cọc: [Tên đăng ký]
Trụ sở chính: […]
GCNĐKKD số: […] Được cấp bởi: […]
Điện thoại: […] Fax: […]
Đại diện bởi: […] Chức vụ: […]
Sau đây được gọi là “Bên A”.
Bên Đặt cọc: [Tên đăng ký]
Trụ sở chính: […]
GCNĐKKD số: […] Được cấp bởi: […]
Điện thoại: […] Fax: […]
Đại diện bởi: […] Chức vụ: […]
Sau đây được gọi là “Bên B”.
Bên A và Bên B (sau đây gọi riêng là “Bên” và gọi chung là “Các Bên”) đồng ý ký kết Hợp đồng Đặt cọc (“Hợp Đồng”) với những điều khoản như sau:
Điều 1. Đối tượng của hợp đồng
1.1 Mục đích đặt cọc:
[Lựa chọn 1]
Bên B đồng ý đặt cọc và Bên A đồng ý nhận đặt cọc để đảm bảo việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các đặc điểm như sau:
[Lựa chọn 2]
Bên B đồng ý đặt cọc và Bên A đồng ý nhận đặt cọc để đảm việc giao kết và thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các đặc điểm như sau:
1.1.1. Thửa đất chuyển nhượng
- Diện tích đất chuyển nhượng: […]
- Loại đất: […]
- Thửa số: […]
- Tờ bản đồ số: […]
- Địa chỉ thửa đất: […]
- Thời hạn sử dụng đất còn lại: […]
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: […] do […] cấp ngày […] tháng […] năm […]
1.1.2. Tài sản gắn liền với đất (nếu có).
1.2. Tài sản đặt cọc: Tiền đặt cọc được hai bên thống nhất là […]% giá trị Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đương với số tiền: […] (Bằng chữ: […]).
1.3. Giao kết/giao kết và thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
1.3.1. Trong vòng […] ngày kể từ ngày ký kết Hợp đồng đặt cọc này, hai bên phải tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quá thời hạn trên mà Bên B không đến địa điểm […] để ký kết Hợp đồng, xem như Bên B đã từ chối giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Bên A có quyền chuyển nhượng thửa đất cho một bên khác.
1.3.2. Tổng số tiền đặt cọc theo Hợp đồng này sẽ được cấn trừ vào tiền thanh toán đợt 1 của Bên B đối với Bên A theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.3.3. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: […] đồng
Bằng chữ: […]
(Nếu có thêm mục đích đảm bảo thực hiện Hợp đồng thì bổ sung thêm mục bên dưới.)
1.3.4. Tiến độ thanh toán Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Đợt 1: Thời hạn […], số tiền […], chiếm tỷ lệ […]
- Đợt 2: Thời hạn […], số tiền […], chiếm tỷ lệ […]
- Đợt 3: Thời hạn […], số tiền […], chiếm tỷ lệ […]
- […].
Điều 2. Phương thức và thời hạn thanh toán tiền đặt cọc
2.1 Phương thức thanh toán: Bên B Thanh toán bằng tiền Việt Nam thông qua hình thức chuyển khoản vào tài khoản của Bên A theo các thông tin dưới đây:
Chủ tài khoản : […]
Tài khoản số : […]
Tại Ngân hàng : […]
2.2 Thời hạn thanh toán : […].
[Lựa chọn 1]
Thanh toán một lần vào ngày […] tháng […] năm […] (hoặc trong thời hạn […] ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng này).
[Lựa chọn 2]
Thanh toán nhiều lần
- Lần 1: […]
- Lần 2: […]
- […].
Điều 3. Quyền và nghĩa vụ của Bên A
3.1 Quyền của Bên A:
3.1.1 Bên A có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn và không được khai thác, sử dụng tài sản tài sản đặt cọc đã nhận từ Bên B theo Hợp đồng này;
3.1.2 Trong trường hợp Bên B không ký kết/thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận tại Hợp đồng này, Bên B phải chịu mất toàn bộ số tiền đặt cọc và Bên A có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một bên khác mà Bên B không có quyền khiếu nại;
3.1.3 Yêu cầu Bên B thanh toán đủ tiền đặt cọc theo thời hạn và phương thức thỏa thuận tại Hợp đồng này;
3.1.4 Yêu cầu Bên B phối hợp thực hiện các thủ tục pháp lý trong thời hạn đã thỏa thuận.
3.2 Nghĩa vụ của Bên A:
3.2.1 Bên A không được phép giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với một bên khác trong thời hạn đặt cọc theo Hợp đồng này;
3.2.2 Chuyển số tiền đặt cọc thành số tiền thanh toán đợt 1 cho Bên B khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
3.2.3 Hỗ trợ Bên B thực hiện các thủ tục pháp lý quy định của pháp luật;
3.2.4 Hoàn trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho Bên B trong trường hợp Bên A từ chối giao kết/thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của Bên B
4.1 Quyền của Bên B:
4.1.1 Nhận lại toàn bộ số tiền đặt cọc và một khoản bằng số tiền đặt cọc trong trường hợp Bên A từ chối giao kết/thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
4.1.2 Được hỗ trợ thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật.
4.2 Nghĩa vụ của Bên B:
4.2.1 Thanh toán đầy đủ số tiền đặt cọc cho Bên A theo thời hạn và phương thức thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng này;
4.2.2 Phối hợp với Bên A thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến Hợp đồng này;
4.2.3 Giao kết/thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng thỏa thuận với Bên A. Nếu Bên B từ chối giao kết/thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì xem như Bên B bị mất số tiền đặt cọc.
Điều 5. Bảo mật
Mỗi Bên sẽ không tiết lộ bất cứ thông tin nào liên quan đến Hợp Đồng này hoặc của Bên còn lại cho bất cứ bên thứ ba nào mà không có sự đồng ý trước bằng văn bản của Bên còn lại, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Mỗi Bên cam kết có biện pháp phù hợp để đảm bảo rằng những nhân viên có liên quan của mình cũng tuân thủ quy định này và sẽ chịu trách nhiệm trong trường hợp có bất cứ hành vi nào vi phạm quy định này. Điều khoản này sẽ vẫn có hiệu lực kể cả sau khi Hợp Đồng này hết hạn hoặc chấm dứt.
Điều 6. Bất khả kháng
6.1 Bất khả kháng là những sự kiện khách quan nằm ngoài sự kiểm soát của các bên bao gồm nhưng không giới hạn ở: động đất, bão, lũ lụt, gió lốc, sóng thần, lở đất, hỏa hoạn, chiến tranh hay đe dọa chiến tranh… hoặc các thảm họa khác không thể lường trước được; hoặc sự thay đổi của luật pháp bởi chính quyền Việt Nam.
6.2 Khi một bên không thể thực hiện tất cả hay một phần của nghĩa vụ Hợp đồng do sự kiện bất khả kháng gây ra một cách trực tiếp, Bên này sẽ không được xem là vi phạm Hợp đồng nếu đáp ứng được tất cả những điều kiện sau:
6.2.1 Bất khả kháng là nguyên nhân trực tiếp của sự gián đoạn hoặc trì hoãn việc thực hiện nghĩa vụ; và
6.2.2 Bên bị gặp phải sự kiện bất khả kháng đã nỗ lực để thực hiện nghĩa vụ của mình và giảm thiểu thiệt hại gây ra cho Bên kia bởi sự kiện bất khả kháng; và
6.2.3 Tại thời điểm xảy ra sự kiện bất khả kháng, bên gặp phải sự kiện bất khả kháng kháng phải thông báo ngay cho bên kia cũng như cung cấp văn bản thông báo và giải thích về lý do gây ra sự gián đoạn hoặc trì hoãn thực hiện nghĩa vụ.
Điều 7. Hiệu lực và chấm dứt Hợp đồng
7.1 Hợp Đồng này có hiệu lực từ […] đến […].
7.2 Hợp Đồng này sẽ chấm dứt trước thời hạn trong những trường hợp sau:
7.2.1 Nếu các bên đồng ý chấm dứt bằng văn bản.
7.2.2 Nếu bất cứ vi phạm Hợp đồng nào không được khắc phục trong thời hạn […] ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu khắc phục từ Bên không vi phạm. Trong trường hợp này, Bên không vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng bằng cách gửi văn bản thông báo cho Bên vi phạm.
7.2.3 Nếu sự kiện bất khả kháng kéo dài quá […] ngày kể từ ngày phát sinh, Hợp Đồng này có thể được chấm dứt dựa trên văn bản thông báo của một Bên cho Bên còn lại.
Điều 8. Giải quyết tranh chấp
Trong trường hợp có bất cứ mâu thuẫn nào phát sinh từ Hợp Đồng này, Các Bên sẽ ưu tiên giải quyết vấn đề bằng thương lượng. Nếu không thể giải quyết được trong vòng 30 ngày, vấn đề sẽ được giải quyết bởi Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) theo quy tắc tố tụng của Trung tâm này, địa điểm tiến hành giải quyết bằng trọng tài là thành phố Hồ Chí Minh. Bên thua kiện phải thanh toán tất cả các chi phí liên quan đến việc giải quyết tranh chấp cho Bên thắng kiện (bao gồm cả chi phí luật sư).
(Trường hợp Hợp đồng ký giữa các cá nhân với nhau thì lựa chọn Tòa án nhân dân có thẩm quyền thay cho Trung tâm Trọng tài)
Điều 9. Điều khoản chung
9.1 Hợp Đồng này được điều chỉnh và giải thích theo pháp luật Việt Nam.
9.2 Mọi sửa đổi hoặc bổ sung Hợp Đồng đều phải được lập thành văn bản và ký duyệt bởi người có thẩm quyền của mỗi Bên.
9.3 Mỗi Bên không được phép chuyển giao bất cứ quyền, nghĩa vụ nào trong Hợp Đồng này cho bất cứ bên thứ ba nào mà không được sự chấp thuận trước bằng văn bản của Bên còn lại.
9.4 Hợp Đồng này sẽ được lập thành […] bản có giá trị như nhau, mỗi Bên giữ […] bản để thực hiện.
ĐẠI DIỆN BÊN A | ĐẠI DIỆN BÊN B |
Lĩnh vực Nhà Đất Xây Dựng
Không thể tìm thấy những gì bạn đang tìm kiếm?
Gửi một câu hỏi miễn phí trên diễn đàn công cộng của chúng tôi. Đặt một câu hỏi
Đặt câu hỏi- hoặc -
Tìm kiếm luật sư bằng cách đánh giá và xếp hạng..
Tìm kiếm luật sư