Mẫu Hợp đồng thế chấp tài sản do Luật sư tư vấn

Mẫu Hợp đồng thế chấp tài sản do Luật sư tư vấn

Bài viết được tư vấn chuyên môn bởi bởi Luật sư Mai Tiến Dũng. Luật sư Mai Tiến Dũng là Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Practical Law - Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội. Luật sư Mai Tiến Dũng còn là Đấu giá viên, Quản tài viên, chuyên viên Thừa phát lại, Chuyên viên công chứng, Phóng viên của Tạp chí Người cao tuổi, Chuyên gia môi giới bất động sản cao cấp. 

>> Tư vấn MIỄN PHÍ với Luật sư Mai Tiến Dũng.

1. Hợp đồng thế chấp tài sản là gì?

Các quan hệ dân sự trong thực tế được xác lập và phát triển rất đa dạng, phong phú. Mỗi bên trong các quan hệ này đều có quyền lợi và nghĩa vụ nhất định. Trong một số trường hợp, quyền lợi của một bên chỉ đạt được khi bên kia thực hiện nghĩa vụ của mình. Việc này dẫn đến tình trạng bên có nghĩa vụ vi phạm các cam kết trong thỏa thuận và hai bên xảy ra tranh chấp thì bên bị vi phạm sẽ rơi vào tình trạng bất lợi hơn. Do đó, để đảm bảo được quyền và lợi ích cho mỗi bên, các bên có thể thỏa thuận bên có nghĩa vụ giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu một tài sản nhất định của mình cho bên có quyền một, khi đó, hợp đồng thế chấp tài sản được hình thành. Hợp đồng thế chấp tài sản theo đó là hợp đồng mà bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp, tài sản thế chấp do bên thế chấp hoặc bên thứ ba giữ. 

>> Thông tin hữu ích liên quan:

• Top 10 Luật sư Nhà đất nổi tiếng và uy tín tại Thành phố Hồ Chí Minh.
• Top 10 Luật sư Nhà đất nổi tiếng và uy tín tại Hà Nội.

2. Đối tượng của thế chấp tài sản

Đối tượng của cấm cố tài sản là tài sản có các đặc điểm sau:

• Tài sản phải thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của bên thế chấp

        Thế chấp là việc bên thế chấp chuyển giao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho bên nhận thế chấp. Do đó, bên thế chấp phải đảm bảo mình có quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản thế chấp. Kể từ khi hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực, bên thế chấp bị hạn chế một số quyền đối với tài sản là đối tượng của hợp đồng này.

• Tài sản có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

        Đối với tài sản hình thành trong tương lai, bên thế chấp cần có các giấy tờ, tài liệu chứng minh tài sản chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai.

• Giá trị của tài sản thường lớn hơn hoặc bằng giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

        Để bảo vệ quyền lợi của mình, bên nhận thế chấp thường chỉ chấp nhận tài sản thế chấp trong trường hợp giá trị của tài sản lớn hơn hoặc bằng giá trị nghĩa vụ bảo đảm. Trong trường hợp giá trị của tài sản lớn hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm, đối tượng của thế chấp có thể chỉ là một phần giá trị của tài sản đó. Trừ trường hợp có thỏa thuận khác, pháp luật quy định việc xác định tài sản thế chấp đối với tài sản có vật phụ như sau:

Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp;

Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp;

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp.

>> Đặt câu hỏi MIỄN PHÍ về Thế chấp với 5.000 Luật sư trên toàn quốc.

3. Việc đăng kí biện pháp bảo đảm đối với biện pháp thế chấp

Theo quy định của pháp luật, trong trường hợp các chủ thể lựa chọn biện pháp bảo đảm là thế chấp, các bên phải thực hiện việc đăng ký biện pháp bảo đảm trong một số trường hợp sau:

• Thế chấp quyền sử dụng đất;
• Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Thế chấp tàu bay;
• Thế chấp tàu biển.

Ngoài ra, các biện pháp bảo đảm sau đây cũng phải được đăng ký khi có yêu cầu:

• Thế chấp tài sản là động sản khác;
• Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;

Do đặc điểm của tài sản thế chấp là tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp hoăc bên thứ ba giữ, do đó, thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Để bảo vệ quyền được ưu tiên thanh toán trong trường hợp có nhiều bên cùng nhận một tài sản là tài sản bảo đảm, bên nhận thế chấp cần tiến hành thủ tục đăng kí biện pháp bảo đảm sau khi giao kết hợp đồng thế chấp tài sản.

4. Hợp đồng thế chấp tài sản có cần công chứng, chứng thực không?

Khoản 1, 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”

Điểm a, b khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”

Như vậy, hợp đồng thế chấp tài sản không bắt buộc phải công chứng, trừ trường hợp các bên có yêu cầu hoặc thuộc vào các trường hợp sau đây:

• Hợp đồng thế chấp nhà ở
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên chủ thể là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.



5. Làm như thế nào để viết được một hợp đồng thế chấp tài sản đúng quy định của pháp luật?

Thông thường, nghĩa vụ được bảo đảm sẽ gắn liền với một hợp đồng song vụ khác, các bên nên ghi rõ số hợp đồng để tránh nhầm lẫn. Tiếp theo là thỏa thuận về tài sản thế chấp. Điều kiện tiên quyết đối với tài sản là thuộc sở hữu của bên thế chấp. Do vậy, các bên nên xác định giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản trong hợp đồng này. Bên cạnh đó là các thỏa thuận khác về quyền và nghĩa vụ của hai bên, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, trách nhiệm thực hiện đăng kí biện pháp bảo đảm (nếu có)… Các bên hoàn toàn tự do thỏa thuận các nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật. 

Nếu cần tư vấn về luật kinh tế, bạn có thể liên hệ Luật sư Mai Tiến Dũng theo thông tin sau:

• Công ty Luật TNHH Practical Law
• Điện thoại: 0913 506 527
• Trụ sở chính: Tầng 14, toà nhà ZenTower- số 12 đường Khuất Duy Tiến, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân, Thành Phố Hà Nội
• Chi nhánh tại TP Đà Lạt: số D5  khu quy hoạch Bà Triệu, Phường 4 ,Thành Phố Đà Lạt, Tỉnh Lâm Đồng
• Chi nhánh tại TP Hồ Chí Minh: tầng 10, Toà nhà Pax Sky, 51 Nguyễn Cư Trinh, P. Nguyễn Cư Trinh, Quận 1 , Thành Phố Hồ Chí Minh.
• Chi nhánh tại Nha Trang-Khánh Hoà: Số 11A đường A2 Khu đô thị VCN Phước Hải, P. Phước Hải, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN

Số:_____________

Hợp Đồng này được lập và ký ngày …tháng…năm…..giữa:

Bên Thế Chấp:

[Lựa chọn một trong các chủ thể bên dưới]

1.     Đối với chủ thể là cá nhân:

Ông (Bà): […]

Sinh ngày: […]

CMND/CCCD số: […] cấp ngày […] tại […]

Hộ khẩu thường trú: […]

(Trường hợp có nhiều cá nhân thì điền thông tin đầy đủ của tất cả cá nhân đó)

2.     Đối với chủ thể là tổ chức:

Tên tổ chức: […]

Trụ sở: […]

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: […] cấp ngày […]

Số điện thoại: […] Số fax: […]

Người đại diện: […]

Chức vụ: […]

Theo giấy ủy quyền (trường hợp đại diện theo ủy quyền) số: […]

Sau đây được gọi là “Bên A”.

Bên Nhận Thế Chấp:

[Lựa chọn một trong các chủ thể bên dưới]

1.     Đối với chủ thể là cá nhân:

Ông (Bà): […]

Sinh ngày: […]

CMND/CCCD số: […] cấp ngày […] tại […]

Hộ khẩu thường trú: […]

(Trường hợp có nhiều cá nhân thì điền thông tin đầy đủ của tất cả cá nhân đó)

2.     Đối với chủ thể là tổ chức:

Tên tổ chức: […]

Trụ sở: […]

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: […] cấp ngày […]

Số điện thoại: […] Số fax: […]

Người đại diện: […]

Chức vụ: […]

Theo giấy ủy quyền (trường hợp đại diện theo ủy quyền) số: […]) 

Sau đây được gọi là “Bên B”.

Bên A và Bên B (sau đây gọi riêng là “Bên” và gọi chung là “Các Bên”) đồng ý ký kết Hợp đồng thế chấp tài sản (“Hợp Đồng”) với những điều khoản như sau:

Điều 1.                   Nghĩa vụ được bảo đảm

Bên A đồng ý thế chấp tài sản (bao gồm tài sản là vật và/hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/quyền sử dụng liên quan) thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ sau:

-       […]

-       […]

Điều 2.                   Tài sản thế chấp và giá trị tài sản thế chấp

2.1       Tài sản thế chấp: 

-       Tên tài sản: […]

-       Số lượng: […]

-       Thông tin về tài sản: […]

-       Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản: […]

-       Giá trị tài sản thế chấp: […] (Bằng chữ: […])

Giá trị của tài sản thế chấp được xác định tại thời điểm ký Hợp Đồng. Giá trị này không được mặc nhiên áp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của Hợp Đồng này .

2.2.     Hai Bên thống nhất tài sản thế chấp sẽ do […] quản lý.

(Hai Bên có thể thỏa thuận tài sản thể chấp do Bên thế chấp hoặc Bên thứ ba giữ. Trường hợp giao cho Bên thứ ba giữ thì ghi cụ thể thông tin về Bên giữ tài sản thế chấp)

Điều 3.   Thời gian, địa điểm, phương thức thực hiện Hợp Đồng

(Điều này áp dụng trong trường hợp các Bên thỏa thuận giao tài sản thế chấp cho Bên thứ ba giữ)

3.1       Thời gian giao tài sản thế chấp: […]

3.2       Địa điểm giao nhận: […]

3.3       Phương thức giao nhận: […]

Điều 4.   Đăng ký biện pháp bảo đảm

Bên B có trách nhiệm đăng ký biện pháp bảo đảm với cơ quan nhà nước có thẩm quyền  nếu như tài sản thế chấp phải được đăng ký theo quy định của pháp luật.

Điều 5.   Trách nhiệm do vi phạm Hợp Đồng

Nếu một Bên vi phạm Hợp đồng này, Bên bị vi phạm sẽ gửi văn bản yêu cầu Bên vi phạm khắc phục. Nếu Bên vi phạm không khắc phục hoặc không thể khắc phục vi phạm đó trong thời theo yêu cầu của Bên bị vi phạm kể từ ngày nhận được thông báo của Bên bị vi phạm, Bên vi phạm phải chịu phạt 8% giá trị phần nghĩa vụ Hợp Đồng bị vi phạm và chịu trách nhiệm bồi thường cho Bên bị vi phạm những thiệt hại thực tế, trực tiếp phát sinh do hành vi của Bên vi phạm.

Điều 6.                   Bảo mật

Mỗi Bên sẽ không tiết lộ bất cứ thông tin nào liên quan đến Hợp Đồng này hoặc của Bên còn lại cho bất cứ bên thứ ba nào mà không có sự đồng ý trước bằng văn bản của Bên còn lại, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Mỗi Bên cam kết có biện pháp phù hợp để đảm bảo rằng những người có liên quan của mình cũng tuân thủ quy định này và sẽ chịu trách nhiệm trong trường hợp có bất cứ hành vi nào vi phạm quy định này. Điều khoản này sẽ vẫn có hiệu lực kể cả sau khi Hợp Đồng này hết hạn hoặc chấm dứt.

Điều 7.   Bất khả kháng

7.1.         Bất khả kháng là những sự kiện khách quan nằm ngoài sự kiểm soát của các bên bao gồm nhưng không giới hạn ở: động đất, bão, lũ lụt, gió lốc, sóng thần, lở đất, hỏa hoạn, chiến tranh hay đe dọa chiến tranh… hoặc các thảm họa khác không thể lường trước được; hoặc sự thay đổi của luật pháp bởi chính quyền Việt Nam.

7.2.         Khi một bên không thể thực hiện tất cả hay một phần của nghĩa vụ Hợp đồng do sự kiện bất khả kháng gây ra một cách trực tiếp, Bên này sẽ không được xem là vi phạm Hợp đồng nếu đáp ứng được tất cả những điều kiện sau:

7.2.1.     Bất khả kháng là nguyên nhân trực tiếp của sự gián đoạn hoặc trì hoãn việc thực hiện nghĩa vụ; và

7.2.2.     Bên bị gặp phải sự kiện bất khả kháng đã nỗ lực để thực hiện nghĩa vụ của mình và giảm thiểu thiệt hại gây ra cho Bên kia bởi sự kiện bất khả kháng; và

7.2.3.     Tại thời điểm xảy ra sự kiện bất khả kháng, bên gặp phải sự kiện bất khả kháng kháng phải thông báo ngay cho bên kia cũng như cung cấp văn bản thông báo và giải thích về lý do gây ra sự gián đoạn hoặc trì hoãn thực hiện nghĩa vụ.

Điều 8.     Quyền và nghĩa vụ của Các Bên

8.1.     Quyền và nghĩa vụ của Bên A

8.1.1.   Giao tài sản thế chấp và/hoặc bản gốc các giấy tờ còn hiệu lực liên quan đến tài sản thế chấp (nếu có) quy định tại Điều 2 Hợp Đồng cho Bên B theo thỏa thuận;

8.1.2.   Đảm bảo có quyền sở hữu và/hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản thế chấp, không có tranh chấp hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án và không có bất kỳ sự kiện nào ảnh hưởng đến tính hợp pháp và giá trị của tài sản bảo đảm. Trường hợp Bên A vi phạm quy định này, Bên A ngay lập tức thay thế tài sản đang thế chấp bằng tài sản khác có giá trị tương đương hoặc biện pháp bảo đảm khác và bồi thường thiệt hại gây ra cho Bên B (nếu có);

8.1.3.   Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp trong suốt thời hạn của Hợp Đồng. Trường hợp tài sản thế chấp bị hư hỏng thì Bên A có trách nhiệm phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương với tài sản thế chấp trừ trường hợp các Bên có thỏa thuận khác;

8.1.4.   Thông báo cho Bên B biết về quyền của Bên thứ ba đối với tài sản thế chấp (nếu có). Trường hợp Bên A không thông báo thì Bên B có quyền hủy Hợp Đồng này và yêu cầu bồi thường thiệt hại gây ra cho Bên B;

8.1.5.   Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp mà không được sự đồng ý của Bên B, trừ các trường hợp khác theo quy định của pháp luật;

8.1.6.   Thanh toán các khoản chi phí liên quan đến việc đăng ký biện pháp bảo đảm, phí, lệ phí khác theo quy định;

8.1.7.   Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trưởng hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận;

8.1.8.   Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

8.2.     Quyền và nghĩa vụ của Bên B

8.2.1.    Trả lại tài sản thế chấp và/hoặc các giấy tờ liên quan cho Bên A sau khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt hoặc hai Bên có thỏa thuận thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;

8.2.2.   Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật;

8.2.3.   Yêu cầu cung cấp thông tin về tình trạng tài sản thế chấp; kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp nhưng đảm bảo không gây cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;

8.2.4.   Yêu cầu Bên A áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo quản tài sản thế chấp trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;

8.2.5.   Yêu cầu Bên A hoặc Bên thứ ba giữ tài sản giao tài sản thế chấp để xử lý khi Bên A không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

8.2.6.   Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Điều 9.     Xử lý tài sản thế chấp

Trong trường hợp hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà Bên A không thực hiện nghĩa vụ thì Bên B có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật bằng một trong các phương thức sau:

(i)           Bán đấu giá tài sản thế chấp;

(ii)         Bên B nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm;

(iii)       Phương thức khác theo thỏa thuận của các Bên.

Điều 10.  Hiệu lực và chấm dứt Hợp đồng

10.1       Hợp Đồng này có hiệu lực từ […] đến […] hoặc kể từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật.  

10.2       Hợp Đồng này sẽ chấm dứt trước thời hạn trong những trường hợp sau:

            10.2.1. Nếu các bên đồng ý chấm dứt bằng văn bản.

            10.2.2. Nếu bất cứ vi phạm Hợp đồng nào không được khắc phục trong thời hạn […] ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu khắc phục từ Bên không vi phạm. Trong trường hợp này, Bên không vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng bằng cách gửi văn bản thông báo cho Bên vi phạm.

            10.2.3. Nếu sự kiện bất khả kháng kéo dài quá […] ngày kể từ ngày phát sinh, Hợp Đồng này có thể được chấm dứt dựa trên văn bản thông báo của một Bên cho Bên còn lại. 

Điều 11.  Giải quyết tranh chấp

Trong trường hợp có bất cứ mâu thuẫn nào phát sinh từ Hợp Đồng này, Các Bên sẽ ưu tiên giải quyết vấn đề bằng thương lượng. Nếu không thể giải quyết được trong vòng 30 ngày, vấn đề sẽ được giải quyết bởi Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Bên thua kiện phải thanh toán tất cả các chi phí liên quan đến việc giải quyết tranh chấp cho Bên thắng kiện (bao gồm cả chi phí luật sư).

Điều 12.  Điều khoản chung

12.1     Hợp Đồng này được điều chỉnh và giải thích theo pháp luật Việt Nam.

12.2     Mọi sửa đổi hoặc bổ sung Hợp Đồng đều phải được lập thành văn bản và ký duyệt bởi người có thẩm quyền của mỗi Bên.

12.3     Mỗi Bên không được phép chuyển giao bất cứ quyền, nghĩa vụ nào trong Hợp Đồng này cho bất cứ bên thứ ba nào mà không được sự chấp thuận trước bằng văn bản của Bên còn lại.

12.4     Hợp Đồng này sẽ được lập thành […] bản có giá trị như nhau, mỗi Bên giữ […] bản để thực hiện.