XÁC ĐỊNH TÒA ÁN CÓ THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT ĐỐI VỚI TRANH CHẤP VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS) VÀ TRANH CHẤP VỀ CÁC GIAO DỊCH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN BĐS
Khi giải đáp về thẩm quyền của Tòa án đối với tranh chấp thừa kế tài sản là BĐS, Tòa án nhân dân tối cao (TA NDTC) và Viện kiểm sát nhân dân tối cao (VKS NDTC) có quan điểm khác nhau.
Cụ thể:
- Tại Mục 42 Công văn số 250/TANDTC-PC ngày 28/4/2026 của TA NDTC giải đáp:
“Trong vụ án tranh chấp thừa kế tài sản thì quan hệ pháp luật cần giải quyết là chia thừa kế; trong vụ án tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự thì quan hệ pháp luật cần giải quyết là quyền và nghĩa vụ theo giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.
Đối với vụ án tranh chấp thừa kế tài sản là bất động sản thì thẩm quyền giải quyết của Tòa án được xác định theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, cụ thể là Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc”.
- Trong khi đó, tại Công văn số 1476/VKSTC-V9, ngày 23/3/2026 của VKS NDTC lại giải đáp (câu hỏi 1):
“Vụ án tranh chấp chia di sản thừa kế là bất động sản là vụ án có đối tượng tranh chấp là bất động sản. Do đó, vụ án này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nơi có bất động sản (di sản thừa kế) đang tranh chấp”.
Tôi hoàn toàn đồng tình với giải đáp của TA NDTC tại Mục 42 Công văn 250. Giải đáp này phù hợp với các Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán TA NDTC hướng dẫn Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 trước đây.
Khi đọc hai Công văn nêu trên và nghiên cứu các bài viết trên các tạp chí ngành luật, tôi nhận thấy có cách hiểu khác nhau về khái niệm “đối tượng tranh chấp”; thậm chí có sự nhầm lẫn giữa “đối tượng của hợp đồng” (nói rộng ra là đối tượng của giao dịch) và “đối tượng của tranh chấp hợp đồng”.
Các ví dụ sau đây góp phần làm rõ “đối tượng tranh chấp”, “đối tượng của hợp đồng”, “đối tượng của tranh chấp hợp đồng”, cũng như thẩm quyền của Tòa án đối với tranh chấpthừa kế tài sản là BĐS, tranh chấp hợp đồng (giao dịch) có liên quan đến BĐS và tranh chấp về quyền sử dụng đất(QSDĐ).
* Ví dụ 1: Ông A chết để lại di sản là căn nhà X. Hai người con A và B không thỏa thuận được về chia di sản, nên kiện nhau ra tòa.
Vậy, đối tượng tranh chấp giữa A và B là gì?
Ở đây A và B tranh chấp về quyền thừa kế, chia thừa kế. Các bên không tranh chấp đối với căn nhà X. Khi giải quyết, Tòa án không phải xác định căn nhà X là của A hay của B, mà Tòa án phải xác định ai có quyền thừa kế và thừa kế được bao nhiêu phần đối với căn nhà X.
Như vậy, trong tranh chấp thừa kế nêu trên, đối tượng tranh chấp là QUYỀN THỪA KẾ, CHIA THỪA KẾ, chứ không phải đối tượng tranh chấp là BĐS.
Do đó, Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết, chứ không phải Tòa án nơi có BĐS theo điểm c, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
* Ví dụ 2: A và B ký hợp đồng mua bán căn nhà X
Do B không thực hiện nghĩa vụ trả tiền, nên A kiện B ra tòa yêu cầu B trả tiền theo hợp đồng.
Vậy, đối tượng tranh chấp giữa A và B là gì?
Trong giao dịch trên, căn nhà X chính là ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG mua bán nhà giữa A và B (cần phân biệt với đối tượng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa A và B).
Trường hợp này, A và B tranh chấp với nhau về quyền và nghĩa vụ của hợp đồng, cụ thể là tranh chấp về “quyền yêu cầu trả tiền của A và nghĩa vụ trả tiền của B”. Các bên hoàn toàn không tranh chấp đối với căn nhà X. Khi giải quyết, Tòa án không phải xác định căn nhà X là của ai, mà Tòa án phải xác định B có vi phạm nghĩa vụ trả tiền không? A có quyền yêu cầu B trả tiền không?
Do đó, đối tượng tranh chấp của vụ án này là QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ HỢP ĐỒNG, chứ không phải đối tượng tranh chấp là BĐS.
Như vậy, trường hợp này thì Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết, chứ không phải Tòa án nơi có BĐS theo điểm c, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
* Ví dụ 3: A và B ở cạnh nhau. A cho rằng B làm hàng rào lấn sang phần đất nhà mình. Nhưng B thì cho rằng mình không lấn chiếm. A khởi kiện B ra Tòa yêu cầu B phải trả lại phần đất đã lấn chiếm.
Vậy, đối tượng tranh chấp giữa A và B là gì?
Ở ví dụ này, A và B tranh chấp với nhau về QSDĐ, tức là tranh chấp về việc ai là người có QSDĐ đối với phần đất mà A cho rằng B lấn chiếm. Khi giải quyết, Tòa án phải xác định phần đất mà A cho rằng B lấn chiếm là của ai?
Do đó, trường hợp này tranh chấp giữa A và B CÓ ĐỐI TƯỢNG TRANH CHẤP LÀ BĐS, nên Tòa án nơi có BĐScó thẩm quyền giải quyết theo điểm c, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp, đối tượng tranh chấp trong các giao dịch liên quan đến BĐS sẽ giúp cho Tòa án thụ lý đúng thẩm quyền và góp phần làm cho vụ án được giải quyết nhanh chóng.
LS Đoàn Khắc Độ
………………..
Link những bài viết liên quan:
Luật sư Đoàn Khắc Độ, Đoàn luật sư TP.HCM
Lĩnh vực Dân Sự
Không thể tìm thấy những gì bạn đang tìm kiếm?
Gửi một câu hỏi miễn phí trên diễn đàn công cộng của chúng tôi. Đặt một câu hỏi
Đặt câu hỏi- hoặc -
Tìm kiếm luật sư bằng cách đánh giá và xếp hạng..
Tìm kiếm luật sư