Chủ trọ không hoàn trả cọc

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho VPLS Triển Luật, đối với câu hỏi của bạn, VPLS Triển

Luật xin phản hồi như sau:

1. Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và hoàn trả tiền đặt cọc

Căn cứ vào khoản 1, khoản 3, khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực đến hết ngày 31/07/2024, quy định:

1.   Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

3.     Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây: a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận; c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4.   Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Căn cứ khoản 1, khoản 3, khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023, có hiệu lực từ 01/8/2024, quy định:

1.   Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng; c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4.   Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trước thời hạn do phát hiện các lỗi kết cấu, tiếng ồn ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt (có thể coi là “hư hỏng nặng” hoặc “quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba”), đồng thời đã thông báo trước cho chủ nhà 30 ngày theo đúng quy định, thì bạn có quyền chấm dứt hợp đồng mà không bị mất tiền đặt cọc, trừ trường hợp hợp đồng có thỏa thuận khác về việc xử lý tiền cọc khi đơn phương chấm dứt hợp đồng.

2. Về điều khoản “nếu không thực hiện đúng các điều khoản hợp đồng sẽ mất tiền cọc”

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015:

1.     Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2.     Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như vậy, việc mất tiền đặt cọc chỉ xảy ra khi bạn là bên đặt cọc mà từ chối thực hiện hợp đồng không có lý do chính đáng, hoặc vi phạm các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng. Tuy nhiên, nếu bạn đã thực hiện đúng quy định về báo trước 30 ngày và lý do chấm dứt hợp đồng là hợp lý (do lỗi của bên cho thuê hoặc điều kiện nhà không đảm bảo), thì bạn không bị coi là vi phạm hợp đồng dẫn đến mất cọc.

3. Về điều khoản phụ “nếu không thực hiện đúng các điều khoản hợp đồng sẽ mất tiền cọc”

Điều khoản này chỉ có hiệu lực khi bạn thực sự vi phạm các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng (ví dụ: gây mất trật tự, không giữ gìn tài sản, cho thuê lại trái phép, v.v.). Nếu bạn không vi phạm các nghĩa vụ này mà chỉ chấm dứt hợp đồng trước thời hạn với lý do hợp lý và đã báo trước đúng quy định, thì chủ nhà không có căn cứ giữ lại tiền cọc của bạn. Đó hiện chỉ là suy nghĩ của riêng chủ nhà thôi chứ không phải theo luật. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Văn phòng Luật sư Triển Luật về vấn đề mà bạn yêu cầu. Nếu còn vướng mắc hoặc cần hỗ trợ các vấn đề pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ số 213A (Tầng 2) Nguyễn Xí, Phường Bình Lợi Trung, TPHCM, số điện thoại liên hệ: 0903.121.676 – 077.682.0693 để được tư vấn và giải đáp cụ thể.