Miễn thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch chuyển nhượng nhà ở duy nhất

Hiện tôi là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ chung cư duy nhất tại TP. Thủ Đức. Do đang định cư ở nước ngoài, tôi đã lập Hợp đồng ủy quyền toàn phần (có công chứng) cho em gái ruột thay mặt tôi thực hiện toàn bộ các quyền liên quan đến căn hộ, bao gồm quyền sử dụng, chuyển nhượng và nhận tiền giao dịch chuyển nhượng. Ngày 09/05/2025, em gái tôi, theo ủy quyền, đã ký Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ cho bên mua. Bên mua đã hoàn tất thanh toán vào tài khoản của em gái tôi – người được tôi ủy quyền nhận tiền thay. Ngày 17/05/2025, hồ sơ chuyển nhượng được nộp tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Thủ Đức. Hồ sơ đã bao gồm đầy đủ các giấy tờ theo quy định và được tiếp nhận (Mã hồ sơ: H29.14.10.22-250517-0689), trong đó có các tài liệu liên quan đến việc đề nghị miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) do tôi chỉ có một căn nhà duy nhất tại Việt Nam, cụ thể: • Hợp đồng ủy quyền (có công chứng) • Giấy khai sinh của tôi và em gái (chứng minh quan hệ ruột thịt và giao dịch ngay tình) • Cam kết của tôi (có chứng thực chữ ký) về việc chỉ sở hữu duy nhất một bất động sản tại Việt Nam • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cấp ngày 19/05/2023 (đáp ứng điều kiện sở hữu từ 183 ngày trở lên) Căn cứ Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế TNCN, tôi nhận thấy mình hoàn toàn đủ điều kiện để được miễn thuế đối với giao dịch chuyển nhượng này. Tuy nhiên, ngày 27/05/2025, người đại diện nộp hồ sơ của chúng tôi được thông báo (qua trao đổi miệng, không có văn bản) rằng Chi cục Thuế không đồng ý miễn thuế cho trường hợp của tôi, với lý do: tôi không nhận tiền chuyển nhượng từ giao dịch này nên không phát sinh thu nhập, không phải chịu thuế, nên không được miễn thuế. Cơ quan Thuế yêu cầu phải có xác nhận việc em gái tôi đã chuyển lại khoản tiền đó cho tôi trong thời gian từ 09/05/2025 – 16/05/2025 thì tôi mới được xem là phát sinh thu nhập và đủ điều kiện để được miễn thuế. Ngược lại, nếu tôi không nhận tiền, em gái tôi – người được ủy quyền – lại bị xác định là người có thu nhập từ giao dịch và phải chịu thuế TNCN. Chúng tôi hoàn toàn không được biết về quy định yêu cầu bên bán phải trực tiếp nhận tiền chuyển nhượng, và cũng không tìm thấy nội dung này trong các văn bản pháp luật hiện hành. Hơn nữa, khoản tiền thu được từ việc bán nhà, tôi chủ động để lại cho em gái sử dụng vào mục đích chăm lo cho ba mẹ chúng tôi tại Việt Nam (ba tôi đang điều trị bệnh xơ gan giai đoạn 3, cần nhiều chi phí chăm sóc y tế), nên chúng tôi đã không thực hiện việc chuyển tiền từ em gái sang tôi. Theo như tôi hiểu: • Giao dịch chuyển nhượng là giữa tôi (bên bán) và bên mua. Em gái tôi chỉ thay mặt tôi ký kết và nhận tiền theo đúng nội dung đã được ủy quyền hợp pháp. • Việc tôi có trực tiếp nhận tiền hay không là vấn đề cá nhân (như tôi đã trình bày phía trên), không ảnh hưởng đến bản chất phát sinh thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của tôi. • Theo quy định, người có quyền sở hữu tài sản và thực hiện việc chuyển nhượng là người phát sinh thu nhập – trong trường hợp này là tôi. Việc nhận tiền thông qua người được ủy quyền là hợp pháp và hợp lệ. Nhờ luật sư tư vấn giúp: 1. Giải thích và yêu cầu của Cơ quan Thuế như trên có đúng quy định của pháp luật hay không? 2. Tôi có đủ điều kiện thuộc diện được miễn thuế theo Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế TNCN không? 3. Tôi cần phải làm gì tiếp theo? Mong nhận được sự tư vấn của Quý Luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!