HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÓ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ KHÔNG?

Bài viết pháp luật được tư vấn chuyên môn bởi Luật sư Dương Hoài Vân. Luật sư Dương Hoài Vân hiện tại đang giữ chức vụ Giám đốc của Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Luật sư Dương Hoài Vân có 16 năm kinh nghiệm trong các lĩnh vực Doanh nghiệp, Hôn nhân & Gia đình, Di chúc - Thừa kế, Dân sự, Hình sự, Lao động - Bảo hiểm xã hội, Đầu tư,...

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về Đất đai. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực như quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.”

Tuy nhiên, Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.”

Do đó, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực).

Thêm vào đó, theo Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Với quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 giúp làm hạn chế rất nhiều những tranh chấp không đáng có cũng như nâng cao nguyên tắc thiện chí trong các giao dịch dân sự đặc biệt là mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi xảy ra đột biến về giá cả trên thị trường như đã từng diễn ra khá nhiều những năm cuối thế kỷ XX, thập niên đầu thế kỷ XXI.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực có thể được Tòa án công nhận thông qua Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ quy định rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, việc xác định vấn đề này rất khó khăn, bởi đây cũng là một vấn đề tranh cãi khi xây dựng bộ luật dân sự 2015, bởi không có văn bản hướng dẫn cũng như cơ chế để xác định.

Trên đây là nội dung bài viết về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, V&HM Law gửi đến bạn đọc.

Nếu bạn cần tư vấn, cần luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp và hỗ trợ thực hiện các thủ tục theo đúng quy định pháp luật, bạn có thể liên hệ với V&HM Law qua số điện thoại: 098.449.9996 hoặc 098.515.8595 (Luật sư Dương Hoài Vân) hoặc đến trực tiếp Văn phòng Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 422 Võ văn Kiệt, Phường Cô Giang, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh hoặc văn phòng giao dịch của Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 158/1A Nguyễn Sơn, P.Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú (Tầng 2).