MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU CHUNG - CẦN LƯU Ý VẤN ĐỀ GÌ?

HỎI:

Luật Sư ơi, em định mua nhà sổ chung, theo Luật Sư cần lưu ý các vấn đề gì?

TRẢ LỜI:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến LUẬT SƯ BẾN TRE, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định tại Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 về định đoạt tài sản chung thì:

“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.”

Đồng thời, theo quy định tại Điều 126 Luật nhà ở năm 2014:
“1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này.”

Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Thực tế, việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung sẽ gặp phải nhiều khó khăn trong việc xác nhận sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu.

Mua nhà ở thuộc sở hữu chung thường phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng nhà. Cho nên, cần có những thỏa thuận cụ thể, rõ ràng tại thời điểm mua nhà. Nếu tại thời điểm các đồng chủ sở hữu mua nhà thuộc sở hữu chung mà không thỏa thuận rõ ràng với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này, thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình sử dụng.

Ví dụ đơn giản như việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các đồng chủ sở hữu, theo quy định tại Điều 145 Luật Nhà ở năm 2014:

“Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự.”

Theo đó, các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Điều này có nghĩa là bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bất cứ ai trong số các đồng chủ sở hữu phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ. Điều này, thực sự sẽ gây trở ngại cho quá trình sử dụng nhà ở của 1 trong các đồng sở hữu khi bị yêu cầu. Chưa tính đến việc phát sinh tranh chấp, phải tham gia theo triệu tập từ Tòa án (nếu có).

Trên đây, là các vấn đề quý khách hàng cần lưu ý trong quá trình thực hiện việc mua nhà chung sổ.

Trân trọng.