THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

1. CƠ SỞ PHÁP LÝ

– Luật Đất đai 2013.

– Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. 

– Nghị định 43/2014 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. 

2. NỘI DUNG TƯ VẤN

2.1.Tranh chấp đất đai là gì?

Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai định nghĩa:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Trên thực tế, tranh chấp đất đai bao gồm: 

– Tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất liền kề

– Tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất

Các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất; chia tài sản là quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn là tranh chấp liên quan đến đất đai.

Xác định tranh chấp thuộc loại nào nhằm xác định luật nào sẽ được áp dụng. Đối với các tranh chấp thuộc lĩnh vực này thì Luật Đất đai sẽ được áp dụng. Các tranh chấp liên quan đến đất đai nêu trên sẽ thuộc đối tượng điều chỉnh của Bộ luật Tố tụng dân sự.

2.2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

2.2.1 Hòa giải

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp với sự giúp đỡ của một bên thứ ba trung lập. Việc hòa giải được thực hiện theo Điều 202 Luật Đất đai. 

Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở.  Việc tự hòa giải là không bắt buộc. 

Hòa giải tại UBND cấp xã là yêu cầu bắt buộc. Việc hòa giải phải có đơn đề nghị theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai: 

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

– Kết quả hòa giải:

+ Hòa giải thành

Hòa giải thành là trường hợp các bên tranh chấp thỏa thuận được tất cả các vấn đề với nhau, khi hòa giải thành dẫn đến việc thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận. (Điều 95 Luật Đất đai) 

+ Hòa giải không thành

Khi hòa giải không thành thì tranh chấp được giải quyết tại Tòa án hoặc UBND tùy từng trường hợp. Tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ tại Điều 100 Luật Đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân, tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ tại Điều 100 Luật Đất đai thì có thể giải quyết tranh chấp tại UBND bằng việc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hoặc tại Tòa án nhân dân bằng việc nộp đơn khởi kiện. 

2.2.2. Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Đối với trường hợp hòa giải không thành, kể cả khi vụ tranh chấp có hoặc không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ tại Điều 100 thì đều có thể khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp. Trình tự khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án được tiến hành như sau: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

– Đơn khởi kiện theo mẫu. Nội dung đơn khởi kiện được quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. 

– Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. 

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện

Đơn khởi kiện được nộp tại Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc. Trường hợp tranh chấp có yếu tố nước ngoài thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp tỉnh. 

Đơn khởi kiện có thể nộp trực tiếp, thông qua dịch vụ bưu chính hoặc bằng hình thức trực tuyến. 

Bước 3: Trung tâm hòa giải – đối thoại tổ chức hòa giải trước khi thụ lý (đối với các Tòa đã tổ chức cơ chế thí điểm Trung tâm Hòa giải – Đối thoại)

Hòa giải viên sẽ thông báo và tổ chức cho các bên đương sự hòa giải để giải quyết tranh chấp trước khi đưa vụ việc lên Tòa thụ lý.

Trường hợp các bên hòa giải thành, Hòa giải viên lập biên bản hòa giải thành. Các bên có thể làm Đơn đề nghị Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành. Tòa án sẽ thụ lý Đơn yêu cầu theo thủ tục giải quyết việc dân sự và ban hành Quyết định công nhận kết quả hòa giải thành. Quyết định này có giá trị thi hành ngay.

Trường hợp các bên đương sự không tham gia hòa giải; có Đơn đề nghị không tiến hành hòa giải tại Trung tâm Hòa giải – Đối thoại; hoặc tham gia hòa giải nhưng kết quả hòa giải không thành thì Hòa giải viên lập thành biên bản và chuyển hồ sơ lên Tòa, đề nghị thụ lý, giải quyết. Thủ tục thực hiện tiếp theo bước 4 bên dưới.

Bước 4: Tòa án thụ lý và giải quyết

Sau khi Tòa án nhận đơn và ghi vào sổ nhận đơn 03 ngày làm việc, Chánh án Tòa án phân công thẩm phán xem xét đơn. 05 ngày kể từ ngày được phân công, nếu đủ điều kiện thụ lý, Tòa án thông báo cho người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi người khởi kiện nộp biên lai tạm ứng án phí, Tòa án tiến thành thủ tục thụ lý vụ án.

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Trường hợp vụ án có nhiều tình tiết phức tạp thì có thể gia hạn thêm 02 tháng.

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án tiến hành các hoạt động tố tụng trong đó có hòa giải và ra các quyết định theo quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, trong đó có quyết định đưa vụ án ra xét xử khi đủ điều kiện. Phiên tòa được mở trong vòng 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử. 

2.2.3. Giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND

Trong trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tại Điều 100 Luật Đất đai, các bên tranh chấp có thể lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp tại UBND bằng cách nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp. Trình tự giải quyết tranh chấp trong trường hợp này như sau: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Khoản 3 Điều 89 Nghị định 43/2014 quy định hồ sơ bao gồm:

a) Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; 

b) Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp; 

c) Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp; 

d) Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành. 

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ được nộp tại UBND có thẩm quyền. Tùy thuộc vào đối tượng tranh chấp mà thẩm quyền giải quyết của UBND là khác nhau:

Điều 203 Luật Đất đai xác định thẩm quyền của UBND như sau: 

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. 

Thủ tục giải quyết tranh chấp tại UBND được quy định tại Điều 89 Nghị định 43/2014: 

– Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết

– Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ:

+ Thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp; tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết)

+ Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

– Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.

Nếu đồng ý kết quả giải quyết tranh chấp thì kết thúc tranh chấp. Trường hợp không đồng ý kết quả giải quyết thì:

– Khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh nếu tranh chấp giải quyết ở UBND huyện; Khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khi tranh chấp giải quyết ở UBND tỉnh. hoặc; 

– Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của Chủ tịch UBND cấp huyện).

Lưu ý:

Sau khi nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu của người có thẩm quyền mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết thì phải gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp lần hai đến người có thẩm quyền.

Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần hai; đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn không quá 45 ngày thì quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần hai có hiệu lực thi hành.