TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CÔNG CHỨNG VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CÔNG CHỨNG VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT

Trường hợp giao kết hợp đồng đặt cọc bán đất đã công chứng nhưng đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ, bên mua không thực hiện theo thỏa thuận nhưng cũng không chấp nhận cùng đến văn phòng công chứng để hủy hợp đồng. Nay, bên bán muốn hủy hợp đồng đặt cọc để có thể tiếp tục bán đất cho người mới. Cách giải quyết như thế nào và thủ tục ra sao?

Căn cứ pháp lý

− Bộ luật Dân sự năm 2015;

− Luật tố tụng dân sự năm 2015;

− Luật Công chứng năm 2014;

− Luật Đất đai năm 2013.

I. Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc.

Theo quy định pháp luật “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của bên mua và bên bán. Sau khi giao kết hợp đồng đặt cọc, các bên có nghĩa vụ tuân thủ đúng các thỏa thuận đặt cọc. Khi một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng đặt cọc thì có thể chịu chế tài theo quy định pháp luật hoặc theo thỏa thuận.

Nếu các bên không có thỏa thuận, thì sau khi đặt cọc:

(i) Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

(ii) Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Do đó, khi người mua đất không tuân thủ hợp đồng đặt cọc, không thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ bị mất cọc.

II. Cách thức và thủ tục để thực hiện việc hủy hợp đồng đặt cọc.

Hiện nay có rất nhiều trường hợp bên mua bỏ cọc, vi phạm hợp đồng cọc và không hợp tác để thực hiện công chứng hủy bỏ hợp đồng đặt cọc với người bán. Trường hợp này bên bán cần khởi kiện ra tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng.

Theo khoản 2 Điều 5 Luật Công chứng 2014 về Giá trị pháp lý của văn bản công chứng: “2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.”

Sau khi hợp đồng đặt cọc bị huỷ bỏ bằng một quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật của Toà án, thì bên bán đất có thể thực hiện thủ tục bán cho người mua mới mà không lo về vấn đề rắc rối khác.

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là tranh chấp giữa bên mua và bên bán trong hợp đồng đặt cọc liên quan đến việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây không phải là tranh chấp giữa những người sử dụng đất mà chỉ là loại tranh chấp liên quan đến quyền sử đụng đất. Do đo, Tòa án có thẩm quyền giải quyết hợp đồng đặt cọc mua bán đất là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Lời khuyên để tránh gặp phải trường hợp như trên: Trước khi tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc nên đọc kỹ các điều khoản hợp đồng; Nên thỏa thuận ghi thời hạn hợp đồng; Không nên thỏa thuận thêm các điều khoản phức tạp khi mình chưa phải là chuyên gia trong lĩnh vực này; Cần tham khảo lời tư vấn từ những người hiểu biết pháp luật như luật sư, trợ giúp viên pháp lý,… để phòng ngừa phát sinh những tranh chấp không đáng có.

Hy vọng những chia sẻ trên đây sẽ giúp ích cho bạn. Nếu còn bất kì thắc mắc khác thì hãy liên hệ cho chúng tôi thông qua hotline để được giải đáp. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

Thông tin liên hệ: VĂN PHÒNG LUẬT SƯ THỤC VÀ CỘNG SỰ

Địa chỉ: Số 4, Đường số 6, Phường Linh Chiểu, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh

Điện thoại/Zalo/Telegram: 091.855.89.68 (Luật sư Nguyễn Hữu Thục)

Email: luatsuthuc@tlaw.com.vn