Tư vấn lấy lại đất chưa có sổ đã bị chiếm dụng lâu năm

Theo Khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ lập trước ngày 15/10/1993 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất, một trong những loại giấy tờ được liệt kê là “d. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;”

Ngoài ra, Khoản 7 Điều này cũng quy định:

“7. Hộ gia đình, cá nhân có bản sao một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều này mà bản gốc giấy tờ đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”

Trong trường hợp của bạn, giấy tờ mua bán đất năm 1992 có xác nhận của UBND xã, dù chỉ còn bản sao, vẫn là chứng cứ quan trọng để xác định nguồn gốc và chủ sử dụng đất ban đầu. Tuy nhiên, vì bạn không phải là người đang sử dụng đất ổn định, mà bà L đang quản lý, sinh sống trên đất từ năm 2014, nên chưa đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận trực tiếp theo Điều 137 nêu trên

Theo Điều 236 Bộ luật Dân sự 2015, người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, công khai, liên tục trong thời gian: 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản, thì mới có thể xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu.

Trong vụ việc của bạn:

+        *  Bà L bắt đầu chiếm hữu, sử dụng đất từ năm 2014,

+        *  Tính đến nay mới hơn 10 năm, chưa đủ 30 năm như quy định,

Do đó, bà L chưa thể trở thành chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất, và việc bà L xây nhà, sinh sống trên đất là hành vi chiếm giữ, sử dụng trái phép phần đất thuộc quyền của bạn.

Theo Điều 166 và Điều 170 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 166. Quyền đòi lại tài sản

1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.

2. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang có quyền khác đối với tài sản đó.”

“Điều 170. Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại

Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản bồi thường thiệt hại.”

Mặc dù bạn không còn trực tiếp sử dụng đất ổn định, nhưng vẫn là chủ thể có quyền hợp pháp đối với thửa đất trên cơ sở giấy tờ mua bán năm 1992. Do đó, bạn có quyền khởi kiện để đòi lại đất hoặc yêu cầu bồi thường theo quy định của Bộ luật Dân sự. Cụ thể, bạn cần thực hiện 02 thủ tục pháp lý riêng biệt và tuần tự như sau:

Bước 1 – Xác lập quyền sử dụng hợp pháp (hợp thức hóa hồ sơ gốc)

    * Làm Đơn đề nghị UBND xã xác nhận nguồn gốc đất, nêu rõ:

-           * Đất mua năm 1992, có xác nhận UBND xã;

-           * Đã giao ông H trông coi, sau đó bị người khác chiếm.

    * Mục đích là có xác nhận hành chính về nguồn gốc và quá trình sử dụng → làm cơ sở pháp lý khi tranh         chấp.

Bước 2 – Giải quyết tranh chấp để khôi phục quyền sử dụng

-      Gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã (bắt buộc theo Điều 227 Luật Đất đai 2024).

-      Nếu hòa giải không thành, nộp đơn khởi kiện tại TAND huyện nơi có đất, yêu cầu:

(a) xác nhận quyền sử dụng đất thuộc về bạn;

(b) Buộc bà L trả lại đất hoặc bồi thường giá trị quyền sử dụng;

(c) Tháo dỡ công trình xây dựng trái phép (nếu có).

Khi Tòa án xác định bạn là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, bạn sẽ được công nhận quyền sử dụng đất bằng bản án, và bản án này là căn cứ để cấp GCNQSDĐ theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 (cấp GCN theo bản án, quyết định của Tòa).

Trên đây là ý kiến tư vấn pháp lý của Văn phòng Luật sư Triển Luật dựa trên những thông tin bạn cung cấp. Trong trường hợp còn vướng mắc, cần hỗ trợ trong việc kiểm tra quy định pháp luật hoặc chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, bạn có thể liên hệ trụ sở VPLS tại số 213A Nguyễn Xí, Phường Bình Lợi Trung, TP.HCM hoặc gọi điện thoại cho Luật sư Thảo số 0776820693 nhé.