Tư vấn pháp luật mua bán chuyển nhượng đất đai

Mua bán chuyển nhượng đất đai là một trong những nhu cầu phổ biến trong xã hội. Trên thực tế hoạt động mua bán và chuyển nhượng đất đai có nhiều khía cạnh phức tạp. Do vậy cả người bán lẫn người mua đều phải tìm hiểu kỹ về pháp luật để việc giao thương diễn ra thuận lợi và suôn sẻ. Dưới đây là những tư vấn về việc mua bán đất đai căn cứ theo điều khoản luật pháp mới nhất.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện mua bán chuyển nhượng đất đai được quy định cụ thể tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Đó là:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1, Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 của Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên Điều 188 Luật Đất đai 2013

Căn cứ theo các điều khoản trên, muốn mua bán chuyển nhượng đất đai thì bạn cần đảm bảo hai điều kiện chính:

- Người chuyển nhượng phải sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất được chuyển nhượng không bị tranh chấp, không bị kê biên và vẫn còn trong thời hạn sử dụng.

Trong trường hợp người chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước, sau đó mới đủ điều kiện làm thủ tục xin mua bán chuyển nhượng đất đai.

Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định hình thức mua bán chuyển nhượng đất đai cụ thể như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại Điểm b, Khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, khi mua bán chuyển nhượng đất đai, cả hai bên phải làm hợp đồng chuyển nhượng đất. Hợp đồng này chỉ có hiệu lực khi đã được công chứng.

Cả hai bên phải làm hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất đai có công chứng

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 188 kể trên, thủ tục mua bán chuyển nhượng đất đai bao gồm các giấy tờ như sau:

- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong trường hợp chủ sở hữu đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả bản chính và bản sao có công chứng).

- Giấy CMND và sổ hộ khẩu của hai bên (bản sao có công chứng).

- Hợp đồng mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng).

- Hồ sơ kỹ thuật của mảnh đất (bản chính - trong trường hợp hợp nhất nhiều thửa đất hoặc đất bị chia tách).

- Giấy xác nhận tình trạng nhân thân hoặc giấy đăng ký kết hôn (bản sao).

- Biên lai nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính).

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết để mua bán chuyển nhượng đất đai, người chuyển nhượng đem nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Người chuyển nhượng chuẩn bị các giấy tờ cần thiết rồi nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Quy trình thực hiện

Quy trình thực hiện mua bán chuyển nhượng đất đai trải qua 4 bước gồm:

Bước 1: Thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hai bên mua bán chuyển nhượng đất đai sẽ cùng đến văn phòng công chứng để thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó tiếp tục công chứng hợp đồng tại đây. Khi đi, đại diện các bên cần mang theo đầy đủ giấy tờ cần thiết như đã liệt kê ở trên.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Người chuyển nhượng thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính tại văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính gồm:

- 02 bản Tờ khai lệ phí trước bạ (do bên mua ký).

- 02 bản Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (do bên bán ký).

- 01 bản Hợp đồng chuyển nhượng đất có công chứng (bản chính).

- 01 bản Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có công chứng).

- 01 bản CMND (bản sao có công chứng).

- 01 bản Sổ hộ khẩu của hai bên (bản sao có công chứng).

Trường hợp cho tặng đất hoặc thừa kế đất sẽ có thêm giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân giữa người nhận và người cho. Trường hợp này được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên sổ đỏ

- Hồ sơ mua bán chuyển nhượng đất đai gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (đơn này do bên bán ký).

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc các hợp đồng khác tùy trường hợp (hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận thừa kế, văn bản thỏa thuận phân chia di sản…).

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính).

- Giấy thực hiện nghĩa vụ tài chính (bản chính).

- Giấy CMND (bản sao).

- Sổ hộ khẩu bên nhận mua bán chuyển nhượng đất đai (bản sao).

Bước 4: Nộp đầy đủ lệ phí theo quy định của pháp luật và nhận sổ đỏ

Nộp đầy đủ lệ phí theo quy định của pháp luật và nhận sổ đỏ

Câu hỏi về luật mua bán chuyển nhượng đất đai

Hợp đồng chuyển nhượng đất đai vô hiệu xử lý ra sao?

Theo Điều 131 Luật Dân sự 2015, “Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập”.

Dựa trên Điều 131 này, pháp luật quy định cách xử lý hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất đai vô hiệu như sau:

- Các bên lập tức khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả những gì đã nhận cho nhau. Bên cạnh đó, có thể quy thành tiền để hoàn trả nếu không thể hoàn trả được bằng hiện vật.

- Bên có lỗi gây ra thiệt hại buộc phải bồi thường.

- Bên không có lỗi nếu có thu lợi tức thì không cần hoàn trả lợi tức đó.

Ngoài ra, các bên còn phải căn cứ vào các bộ luật khác có liên quan để xử lý hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất đai vô hiệu sao cho hợp lý nhất.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người định cư nước ngoài được không?

Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp mua bán chuyển nhượng đất đai cho người Việt Nam định cư tại nước ngoài như sau:

“(1) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

(2) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

(3) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất.”

Trên đây là nội dung tư vấn về mua bán chuyển nhượng đất đai của Công Ty Cổ Phần Giải Pháp Pháp Lý Thông Minh. Sau khi tham khảo nội dung trên, nếu bạn vẫn còn thắc mắc và có nhu cầu được tư vấn cụ thể về tình huống của mình, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi qua số hotline: (028) 7303 2868. Những Luật sư Nhà đất giàu kinh nghiệm luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn!