Mua đất sổ chung

Theo Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 167 quy định nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

“a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Như vậy, cần phân biệt hai trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất phân chia được theo phần

Theo Khoản 1 Điều 218 Bộ luật dân sự 2015: “Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình”. Như vậy, thành viên của nhóm có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc phần sở hữu của mình.

Tuy nhiên, trước khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng, thành viên phải thực hiện thủ tục tách thửa, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định. Thủ tục tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thứ hai, đối với quyền sử dụng đất không thể phân chia theo phần

Khoản 2 Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật”. Như vậy, nếu quyền sử dụng đất không thể phân chia thì khi thực hiện việc chuyển nhượng phải có thỏa thuận giữa các chủ sở hữu chung. Theo đó các thành viên trong nhóm ủy quyền cho người đại diện thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Tóm lại, khi “mua đất sổ chung” thì các bên cần lưu ý các quy định pháp luật đất đai nêu trên để thực hiện cho phù hợp.

Bạn vẫn còn thắc mắc, hay đang gặp rắc rối về đất đai, nhà ở? Hơn 400 Luật sư chuyên về Đất đai và Nhà ở trên iLAW đang sẵn sàng hỗ trợ bạn. Hãy chọn ngay một Luật sư gần bạn và liên hệ với Luật sư đó để được tư vấn miễn phí.