TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN HỢP ĐỒNG GIẢ CÁCH

Vì sự thiếu hiểu biết, nhẹ dạ cả tin khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên người dân đã ký hợp đồng giả cách để che giấu một hợp đồng khác. Do vậy, người mua đất thường lợi dụng sơ hở chiếm đoạt tài sản. Từ đó dẫn đến tranh chấp đất đai vì hợp đồng giả cách. Bài viết dưới đây của Luật sư tư vấn Đất đai Công ty Luật TNHH VIVA sẽ giúp bạn ta hiểu rõ hơn về tranh chấp đất đai liên quan hợp đồng giả cách.

1. Hợp đồng giả cách là gì ?

Hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có khái niệm cụ thể về hợp đồng giả cách. Tuy nhiên ta có thể căn cứ vào khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo và từ thực tế thì hợp đồng giả cách được hiểu là một loại hợp đồng mà các bên thực hiện để nhằm mục đích che giấu đi một hợp đồng khác và thông qua hợp đồng đó để chiếm đoạt tài sản khi có sự vi phạm về nghĩa vụ của hợp đồng.

Theo quy định tại Điều 430 BLDS 2015 về hợp đồng mua bán tài sản: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”. Như vậy, trong trường hợp của bạn không nên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo lời ông A vì đây là một hình thức của hợp đồng giả cách nhằm che dấu hợp đồng cho vay.

Xem thêm: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất hiện nay

2. Những rủi ro liên quan hợp đồng giả cách

Thực tế, việc sử dụng hợp đồng mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản để bảo đảm cho hợp đồng vay tài sản mang lại nhiều rủi ro cho người đi vay và các bên có liên quan đến giao dịch.

2.1. Rủi ro hợp đồng bị vô hiệu do giả tạo

Rủi ro pháp lý cũng rất thường gặp trong thực tiễn xét xử hiện nay đó là hợp đồng giả cách giữa các bên sẽ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Khoản 1 Điều 124 của Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.

Như vậy khi các bên thực hiện hợp đồng giả cách, trong trường hợp các bên có tranh chấp, nếu Toà án phát hiện hợp đồng giả cách này không tồn tại trên thực tế mà chỉ nhằm để che giấu giao dịch khác (ví dụ: giao dịch vay tiền) mà thực tế các bên đang hướng đến và thực hiện thì khi đó chỉ có giao dịch dân sự giả tạo bị vô hiệu, còn giao dịch vay tiền được che dấu lại có hiệu lực (nếu đáp ứng đủ quy định của Bộ luật Dân sự hoặc luật khác có liên quan).

2.2. Rủi ro về phần lãi suất vượt mức sẽ không được pháp luật bảo vệ

Khi các bên giao kết hợp đồng giả cách, ngoài rủi ro tranh chấp đất đai với người vay thì người cho vay cũng đối diện với một nguy cơ đó là giao dịch cho vay được che dấu thỏa thuận về lãi suất nếu vượt quá mức lãi suất giới hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015 sẽ chỉ được bảo vệ với mức cao nhất mà pháp luật cho phép là 20%/năm còn đối với phần lãi suất do các bên tự thoả thuận nhưng vượt quá 20%/ năm sẽ không được pháp luật bảo vệ.

Mặt khác, người cho vay có thể bị xử phạt hành chính. Theo khoản 4 Điều 12 Nghị định 144/2021/NĐ-CP trường hợp không đăng ký ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện về an ninh trật tự mà cho vay tiền quá tỷ lệ lãi suất quy định thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.

Thậm chí, nếu mức lãi suất của các bên thỏa thuận vượt quá 05 lần trở lên mức lãi suất quy định trong Bộ luật Dân sự và thu lợi bất chính từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng trở lên thì có thể sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội cho vay nặng lãi theo Khoản 1 Điều 201 Bộ luật hình sự.

Xem thêm: Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đòi lại tiền cọc

3. Hậu quả pháp lý tranh chấp đất đai hợp đồng giả cách

Giao dịch thông qua hợp đồng giả cách có khả năng dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu. Vì vậy, căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu có hậu quả pháp lý như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả…”

Trên thực tế quá trình từ việc xác định một hợp đồng giả cách hay không cho đến khi một bản án tuyên bố hợp đồng vô hiệu cũng phải mất tới vài năm vì việc đánh giá hợp đồng nào là giảo tạo, hợp đồng nào là giao dịch thật giữa các bên, các bên có hoàn toàn tự nguyện hay có sự cưỡng ép khi ký kết hợp đồng không là rất khó khăn và đòi hỏi nhiều kiến thức pháp luật. Vì thế bạn cần một luật sư có thể tin tưởng và hỗ trợ về mặt pháp lý cho mình.

Trên đây là bài viết phân tích về các vấn đề xoay quanh tranh chấp đất đai có hợp đồng giả cách. Nếu quý khách có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, xin vui lòng liên hệ trực tiếp với Công ty Luật TNHH VIVA chúng tôi để được nhận sự hỗ trợ KỊP THỜI-TẬN TÂM-TRÁCH NHIỆM. Cách thức liên hệ:

Liên hệ qua Hotline: 096 215 8807 - Ls Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 096 215 8807 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email: Saigonlaw68@gmail.com

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!