KIỂM TRA PHÁP LÝ KHI MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN

Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản và để đáp ứng nhu cầu của xã hội, các dự án phân lô, bán nền ngày càng pháp triển với quy mô lớn. Tuy nhiên việc mua đất nền dự án mang nhiều rủi ro hơn so với việc mua đất đã có giấy chứng nhận. Sau đây là bài viết giúp bạn kiểm tra tính pháp lý của dự án đất nền để hạn chế rủi ro khi mua.

Đất nền dự án là gì?

Hiện nay chưa có văn bản luật nào định nghĩa về đất nền dự án, trên thực tế đất nền dự án là những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch.

Chủ đầu tư có thể là cá nhân, hộ gia đình hoặc doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản, việc quy hoạch phải được trình lên cơ quan chức năng có thẩm quyền và được xét duyệt. Đối với mỗi chủ đầu tư quy hoạch khác nhau sẽ có những yêu cầu khác nhau để được cấp phép phân lô bán nền.

Cách kiểm tra hồ sơ pháp lý khi mua đất nền dự án

B1: Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để được mở dự án phân lô bán nền, chủ đầu tư phải là người có quyền sử dụng đất, vì vậy cần phải kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xác định xem có đúng chủ đầu tư đang đứng tên trên giấy chứng nhận hay không, có đang tranh chấp, bị cấm giao dịch hoặc đang bị đình chỉ giao dịch hay không.

B2: Kiểm tra hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư

Đất nền dự án là đất chưa được cấp giấy chứng nhận, chỉ đang nằm trên dự án và sẽ hình thành trong tương lai, vì vậy để tránh rủi ro cần phải kiểm tra xem nhà đầu tư có uy tín hay không. Việc kiểm tra có thể được thực hiện qua nhiều cách như: Kiểm tra thông tin chủ đầu tư trên hệ thống đăng ký doanh nghiệp (đối với chủ đầu tư là tổ chức đăng ký kinh doanh), thông tin từ các nhà môi giới, thông tin từ trên internet,…

B3: Kiểm tra giấy phép của dự án

Để được cấp phép kinh doanh dự án đất nền, các chủ đầu tư phải tuân thủ các thủ tục theo quy định của nhà nước. Vì vậy để tránh rủi ro trong việc mua đất nền dự án, người mua nên kiểm tra các giấy phép của dự án để xác minh tính pháp lý của dự án.

Kiểm tra giấy phép của dự án đối với chủ đầu tư là cá nhân, hộ gia đình:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Hồ sơ về việc xin hiến đất làm đường giao thông.
• Giấy phép xây dựng và đấu nối hạ tầng: Kiểm tra các giấy phép về việc cấp nước, cấp điện, hệ thống thoát nước,…
• Biên bản thi công và nghiệm thu hạ tầng

Kiểm tra giấy phép của dự án đối với chủ đầu tư là tổ chức:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Bản vẽ tỉ lệ 1/500 hoặc bản vẽ tổng thể mặt bằng đã được phê duyệt
• Quyết định giao đất hoặc cho thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án
• Giấy phép xây dựng và đấu nối hạ tầng hoặc bản vẽ thi công được cơ quan chức năng phê duyệt: Kiểm tra các giấy phép về việc cấp nước, cấp điện, hệ thống thoát nước,…
• Biên bản nghiệm thu và hoàn thành hạ tầng.
• Giấy chứng nhận đối với các thửa đất đã đủ điều kiện tách thửa và được tách thửa.

Tất cả thủ tục trên đều phải được chủ đầu tư dự án trình lên cơ quan chức năng có thẩm quyền và phải được phê duyệt, vì vậy để kiểm tra tính pháp lý, tránh rủi ro khi mua đất, cũng như biết được tiến độ của dự án, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp và kiểm tra những hồ sơ trên.

B4: Kiểm tra hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng

Sau khi kiểm tra và xác minh các giấy tờ pháp lý nêu trên, bạn có thể tiến hành ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trước khi đặt bút ký tên vào hợp đồng cần kiểm tra kỹ các thông tin trên hợp đồng để tránh rủi ro như các thông tin về thửa đất, thoả thuận phạt cọc, thời hạn bàn giao đất, tiến độ thanh toán,…

Lưu ý: Chỉ nên ký hợp đồng và thanh toán trực tiếp với chủ đầu tư. Trường hợp chủ đầu tư uỷ quyền cho công ty môi giới ký hợp đồng và nhận thanh toán thì cần kiểm tra kỹ hợp đồng uỷ quyền của chủ đầu tư và công ty môi giới.

B5: Kiểm tra giấy chứng nhận được cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp sau khi hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nộp vào cơ quan có thẩm quyền. Việc cấp giấy chứng nhận có thể có sai sót thông tin do nhiều nguyên nhân, vì vậy sau khi nhận giấy chứng nhận cần phải kiểm tra kỹ thông tin. Trường hợp có phát sinh sai sót cần phải thực hiện đính chính giấy chứng nhận để tránh phiền phức sau này.