tài sản hôn nhân

Chào bạn, Hãng Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn sơ bộ cho bạn tham khảo như sau:

1. Căn cứ Điều 33, Điều 43, Điều 44, Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014; Điều 317, Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015.

2. Qua sự việc của bạn, đối với Miếng nhà ở (đứng tên 2 vợ chồng, đang thế chấp ngân hàng):

 Do tài sản đang là tài sản thế chấp bảo đảm khoản vay tại Ngân hàng, bạn không thể tự ý sang tên một mình hay đổi tên chủ sở hữu nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của Ngân hàng (bên nhận thế chấp) và sự hợp tác ký kết của người chồng. Muốn chuyển tên sang cho bạn gánh nợ: Phải làm việc với Ngân hàng để giải chấp/thay đổi bên vay và bên thế chấp, đồng thời chồng bạn phải ký văn bản chuyển nhượng/tặng cho phần quyền sở hữu của anh ấy cho bạn.

 Đối với Miếng nhà trọ thứ 2 (đứng tên riêng bạn trên Sổ đỏ nhưng hình thành trong thời kỳ hôn nhân và chồng chưa ký văn bản từ chối tài sản):

 Mặc dù sổ đỏ chỉ đứng tên một mình bạn, nhưng do tài sản nhận tặng cho/tạo lập được hợp thức hóa trong thời kỳ hôn nhân mà chồng chưa lập văn bản từ chối tài sản riêng, về mặt pháp lý ngân hàng hoặc phòng công chứng vẫn sẽ coi đây là tài sản chung của vợ chồng. Do đó, bạn chưa thể tự mình bán, tặng cho hay thế chấp mà không có chữ ký của chồng. Khi ly hôn, nếu không có văn bản chứng minh đây là tài sản riêng (hoặc chứng minh tiền xây nhà hoàn toàn là tài sản riêng của bạn), người chồng vẫn có quyền yêu cầu chia tài sản này.

3. Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết.

Nếu bạn cần luật sư giúp đỡ, hãy liên hệ ngay với:

Luật sư Ngô Đình Nhiên – Cộng sự cấp cao tại Hãng Luật Chân Thiện Mỹ – Thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh

Gọi ngay/Zalo: 0919.183.001

Email: luatsungodinhnhien@gmail.com

Địa chỉ văn phòng: Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh

-----------------------------------------------------------------------------------------

Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn lo lắng – Với sự am hiểu pháp luật chuyên sâu, có kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm, Luật sư Nhiên sẽ có giải pháp toàn diện, được việc và đồng hành cùng bạn!

------------------------------------------------------------------------------------------

Luật sư Ngô Đình Nhiên .

Xin chào Anh/Chị Trần Tiến Bộ, dựa trên những thông tin Anh/Chị cung cấp, CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE xin giải đáp và tư vấn về vấn đề của Anh/Chị như sau:

➡️ Kết luận và hướng xử lý:

Đối với miếng đất đang thế chấp ngân hàng: Anh/Chị chưa nên chỉ yêu cầu chồng ký “từ chối tài sản”. Do đất đang là tài sản bảo đảm, bước đầu tiên nên làm việc với ngân hàng để đề nghị phương án: chồng chuyển toàn bộ phần quyền của mình cho Anh/Chị, Anh/Chị tiếp tục thực hiện nghĩa vụ khoản vay và ngân hàng chấp thuận việc thay đổi tương ứng.

Điều 38 Luật Hôn nhân và gia đình cho phép vợ chồng chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Tuy nhiên, Điều 39–40 đồng thời bảo vệ quyền của người thứ ba: việc chia tài sản giữa vợ chồng không tự động làm thay đổi quyền, nghĩa vụ đã xác lập trước đó với ngân hàng.

Vì vậy, nếu mục tiêu của Anh/Chị là đất đứng riêng tên mình + mình chịu khoản vay còn lại, cần xử lý đồng thời cả quyền đối với bất động sản và quan hệ tín dụng/thế chấp với ngân hàng, chứ không chỉ sang tên Giấy chứng nhận.

Đối với miếng đất nhà trọ: thông tin Anh/Chị cung cấp cho thấy ban đầu đất của chồng, sau đó đã có hai lần tặng cho để chuyển phần quyền sang Anh/Chị và hiện Giấy chứng nhận chỉ đứng tên Anh/Chị. Đây là dữ kiện rất quan trọng.

Nếu hồ sơ công chứng thể hiện chồng đã tặng cho hợp pháp toàn bộ phần quyền của mình cho Anh/Chị và đã đăng ký biến động hoàn tất, thì có cơ sở pháp lý mạnh để xác định phần tài sản được tặng cho riêng đó là tài sản riêng theo Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình. Khi đó, theo Điều 44, Anh/Chị về nguyên tắc có quyền tự mình định đoạt tài sản riêng.

Nếu sau này ly hôn, tài sản riêng về nguyên tắc thuộc về người có tài sản, không chia như tài sản chung. Tuy nhiên, do trường hợp của Anh/Chị đã trải qua hai lần tặng cho và thay đổi người đứng tên, nên cần giữ đầy đủ: hợp đồng tặng cho lần 1, hợp đồng tặng cho lần 2, hồ sơ công chứng, Giấy chứng nhận cũ và mới, hồ sơ đăng ký biến động.

Ngoài ra, việc chồng có cờ bạc hoặc các khoản nợ riêng cũng cần tách biệt. Không phải mọi khoản nợ phát sinh trong thời kỳ hôn nhân đều mặc nhiên là nợ chung. Nếu khoản vay/nợ do một bên tự xác lập, không nhằm đáp ứng nhu cầu gia đình và không thuộc các trường hợp nghĩa vụ chung theo luật thì cần xem xét căn cứ xác định đó là nghĩa vụ riêng của người chồng.

Khuyến nghị quan trọng: trước khi ký thêm bất kỳ giấy tờ nào với chồng hoặc ngân hàng, Anh/Chị nên mang Giấy chứng nhận của cả hai thửa đất + 02 hợp đồng tặng cho + hợp đồng tín dụng + hợp đồng thế chấp để kiểm tra cùng nhau. Chỉ cần nội dung một trong các hợp đồng này khác với mô tả thì kết luận về tài sản riêng hoặc nghĩa vụ trả nợ có thể thay đổi.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━
ℹ️ Thông tin này được biên soạn nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật và chỉ mang tính chất tham khảo.
🚫 Nội dung không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cho từng vụ việc cụ thể. Việc áp dụng quy định pháp luật có thể khác nhau tùy theo hồ sơ, tình tiết thực tế và các văn bản pháp luật hiện hành tại thời điểm áp dụng.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
🏢 CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE
📞 Zalo | WhatsApp: 0944 501 512
📍 Địa chỉ: Tầng 6, Tòa nhà VVA, 279 Lý Tự Trọng, P. Bến Thành, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh

Luật sư Trương Phú Nhân.

Xin chào Anh/Chị Trần Tiến Bộ, dựa trên những thông tin Anh/Chị cung cấp, CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE xin giải đáp và tư vấn về vấn đề của Anh/Chị như sau:

➡️ Kết luận và hướng xử lý:

Đối với thửa đất nhà ở đang thế chấp: Anh/Chị nên làm việc với ngân hàng trước, không nên chỉ để chồng ký một giấy “từ chối tài sản”. BLDS quy định bên thế chấp không được tự ý bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp ngoài những trường hợp luật cho phép; đối với loại tài sản này, việc tặng cho cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

Pháp luật về đăng ký đất đai cũng dự liệu trường hợp nhận chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất đang được thế chấp và đã đăng ký thế chấp; hồ sơ thiếu văn bản của bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng/tặng cho thuộc trường hợp cơ quan đăng ký phải xử lý theo quy định tương ứng.

Do đó, phương án phù hợp thường là:

Ngân hàng chấp thuận → lập văn bản/giao dịch chuyển toàn bộ phần quyền của chồng sang Anh/Chị → xử lý lại quan hệ tín dụng/thế chấp theo yêu cầu của ngân hàng → công chứng và đăng ký biến động.

Cần đặc biệt lưu ý: dù vợ chồng thỏa thuận Anh/Chị sẽ trả khoản vay trong 10 năm còn lại, thỏa thuận nội bộ đó không tự động loại chồng khỏi nghĩa vụ với ngân hàng nếu ngân hàng chưa chấp thuận việc thay đổi người có nghĩa vụ.

Đối với thửa đất nhà trọ: đây là phần cần kiểm tra kỹ nhất. Điều 43 Luật HNGĐ quy định tài sản được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân và tài sản được chia riêng cho vợ/chồng theo Điều 38–40 là tài sản riêng.

Theo thông tin Anh/Chị cung cấp, thửa đất đã trải qua 02 lần tặng cho: lần đầu đứng tên chung, lần sau chồng tặng cho nốt phần quyền còn lại và hiện chỉ đứng tên Anh/Chị. Nếu 02 hợp đồng công chứng đúng là thể hiện quá trình này và lần thứ hai chồng đã chuyển toàn bộ phần quyền còn lại cho Anh/Chị, thì không bắt buộc phải có thêm một giấy “từ chối tài sản” mới làm phát sinh tài sản riêng.

Trong trường hợp đó, khi ly hôn, Anh/Chị có cơ sở yêu cầu xác định thửa đất nhà trọ là tài sản riêng và không đưa vào khối tài sản chung để chia. Việc chồng cờ bạc hoặc có quan hệ với người khác không phải là căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu lại đối với tài sản mà chồng đã tặng cho hợp pháp.

Tuy nhiên, Anh/Chị cần giữ đầy đủ hợp đồng tặng cho lần 1, hợp đồng tặng cho lần 2, Giấy chứng nhận trước và sau biến động và hồ sơ đăng ký biến động. Nếu sau này xảy ra tranh chấp, đây mới là những tài liệu quan trọng để chứng minh quá trình chuyển quyền; không nên chỉ dựa vào việc sổ hiện nay đứng tên một mình Anh/Chị.

Ngoài ra, đối với khoản nợ do chồng cờ bạc, cần tách khỏi khoản vay ngân hàng và các khoản nợ phục vụ gia đình. Pháp luật không quy định cứ khoản nợ phát sinh trong thời kỳ hôn nhân là đương nhiên nợ chung. Khi ly hôn, phải xem từng khoản nợ được ai xác lập, mục đích sử dụng tiền, bên còn lại có cùng thỏa thuận hay không và khoản nợ có thuộc nghĩa vụ chung của vợ chồng theo luật hay không.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━
ℹ️ Thông tin này được biên soạn nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật và chỉ mang tính chất tham khảo.
🚫 Nội dung không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cho từng vụ việc cụ thể. Việc áp dụng quy định pháp luật có thể khác nhau tùy theo hồ sơ, tình tiết thực tế và các văn bản pháp luật hiện hành tại thời điểm áp dụng.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
🏢 CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE
📞 Zalo | WhatsApp: 0944 501 512
📍 Địa chỉ: Tầng 6, Tòa nhà VVA, 279 Lý Tự Trọng, P. Bến Thành, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh

Luật sư Trương Phú Nhân.

   Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

    Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 091 998 9876

-        Luật sư tư vấn miễn phí;

-        Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

-        Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch. 

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ:  091 998 9876

-         LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

-        Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

-        Điện thoại: 091 998 9876

-        Website: https://luậtsư.net/

Luật sư Lê Tuấn Anh.

Tài sản hôn nhân: Đất chồng được bố mẹ tặng cho, sau đó sang tên vợ thì khi ly hôn có bị chia không?

Chào chị, vấn đề của chị được Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật Sư 11 – tư vấn như sau:

Trước khi kết hôn, chồng chị được bố mẹ tặng cho riêng 2 thửa đất và đã sang tên cho chồng. Sau khi kết hôn, một thửa được sử dụng xây nhà và đứng tên chung vợ chồng, đồng thời đang thế chấp ngân hàng; thửa còn lại được vợ đầu tư xây nhà trọ bằng tiền của mình và sau đó chồng thực hiện thủ tục tặng cho để sang tên riêng cho vợ.

Chị đang quan tâm hai vấn đề: thửa đất chung đang thế chấp có thể chuyển sang tên riêng cho vợ hay không và thửa đất đã sang tên riêng cho vợ có phải chia cho chồng khi ly hôn hay không.

1. Đất chồng được bố mẹ tặng cho trước khi kết hôn có phải tài sản chung của vợ chồng không?

Theo Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình, tài sản mỗi người có trước khi kết hôn, tài sản được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân và tài sản được hình thành từ tài sản riêng là tài sản riêng của người đó.

Trong khi đó, Điều 33 quy định quyền sử dụng đất có được sau khi kết hôn là tài sản chung, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

→ Đối với trường hợp của chị, 2 thửa đất mà bố mẹ chồng đã tặng cho riêng chồng trước khi kết hôn về nguyên tắc là tài sản riêng của chồng.

Tuy nhiên, sau khi kết hôn, nếu vợ chồng đã thỏa thuận đưa một thửa đất vào tài sản chung và Giấy chứng nhận đứng tên cả hai vợ chồng thì thửa đất đó cần được xem xét theo tình trạng tài sản chung hiện tại.

2. Thửa đất đứng tên chung và đang thế chấp ngân hàng có thể sang tên riêng cho vợ không?

Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình quy định việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng đối với bất động sản.

Đối với quyền sử dụng đất đang thế chấp, hồ sơ chuyển nhượng hoặc tặng cho còn phải có văn bản của bên nhận thế chấp đồng ý cho bên thế chấp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đang thế chấp.

→ Đối với trường hợp của chị, vì Giấy chứng nhận đang được ngân hàng giữ và quyền sử dụng đất đang thế chấp, vợ chồng không thể chỉ tự ký giấy với nhau rồi tự sang tên cho vợ.

Cần làm việc với ngân hàng để xác định phương án được ngân hàng chấp thuận, chẳng hạn ngân hàng đồng ý thay đổi người có nghĩa vụ trả nợ, đồng ý việc chuyển quyền hoặc có phương án xử lý khoản vay và tài sản bảo đảm.

Đặc biệt, việc “sang tên cho vợ” không đồng nghĩa với việc khoản nợ ngân hàng tự động chuyển hết sang cho vợ. Quyền sử dụng đất và nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng là hai vấn đề phải được xử lý đồng thời.

Theo Điều 60 Luật Hôn nhân và gia đình, quyền và nghĩa vụ tài sản của vợ chồng đối với người thứ ba vẫn có hiệu lực sau khi ly hôn, trừ trường hợp vợ chồng và người thứ ba có thỏa thuận khác.

→ Vì vậy, không nên chỉ làm giấy “từ chối tài sản” giữa hai vợ chồng mà chưa làm rõ với ngân hàng về khoản vay và tài sản thế chấp.

3. Chồng tặng cho thửa đất nhà trọ cho vợ và đã sang tên riêng thì vợ có toàn quyền sử dụng không?

Theo Điều 43, tài sản được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của người được tặng cho. Người có tài sản riêng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình.

→ Đối với trường hợp của chị, nếu hồ sơ thể hiện chồng đã thực hiện việc tặng cho riêng phần quyền sử dụng đất cho chị, giao dịch hợp pháp và Giấy chứng nhận hiện chỉ đứng tên chị, thì về nguyên tắc đây là tài sản riêng của chị.

Việc trước đó thửa đất từng đứng tên chung rồi sau đó chồng tiếp tục tặng cho phần quyền của mình cho chị là tình tiết rất quan trọng. Cần xem chính xác hợp đồng tặng cho, hồ sơ công chứng và Giấy chứng nhận hiện tại để xác định quyền sở hữu đã được chuyển hoàn toàn hay chưa.

Nếu đã xác định là tài sản riêng của chị thì chị có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản riêng.

4. Nếu ly hôn, chồng có được chia thửa đất nhà trọ đang đứng tên riêng của vợ không?

Điều 62 Luật Hôn nhân và gia đình quy định rõ: quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bên đó.

Ngoài ra, Điều 59 quy định khi ly hôn, tài sản riêng của vợ hoặc chồng thuộc quyền sở hữu của người đó, trừ trường hợp tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung. Nếu có sự sáp nhập, trộn lẫn giữa tài sản riêng và tài sản chung thì bên có tài sản riêng có thể được thanh toán phần giá trị tài sản đã đóng góp theo quy định.

→ Đối với trường hợp của chị, nếu chứng minh được thửa đất nhà trọ đã được chồng tặng cho riêng và hoàn tất sang tên cho chị, đồng thời chị không nhập thửa đất này vào tài sản chung thì về nguyên tắc khi ly hôn, thửa đất vẫn là tài sản riêng của chị và không phải chia cho chồng.

Việc chị đã bỏ tiền xây dựng nhà trọ cũng là một chứng cứ quan trọng để chứng minh nguồn tiền và quá trình hình thành tài sản.

Tuy nhiên, cần phân biệt quyền sử dụng đất với nhà trọ/công trình trên đất và nguồn thu từ nhà trọ. Hồ sơ thực tế cần được kiểm tra để xác định toàn bộ tài sản gắn liền với đất và tài sản phát sinh trong thời kỳ hôn nhân.

5. Lưu ý & khuyến nghị từ Luật Sư 11

• Với thửa đất nhà ở đang đứng tên chung, chị nên làm việc trực tiếp với ngân hàng trước khi thực hiện bất kỳ thủ tục chuyển quyền nào.
• Nếu mục tiêu là để chị tiếp tục sử dụng thửa đất và chịu trách nhiệm khoản vay trong 10 năm còn lại, cần có văn bản rõ ràng giữa vợ chồng và được ngân hàng chấp thuận về nghĩa vụ trả nợ.
• Không nên chỉ lập giấy “chồng từ chối tài sản” vì giấy này không tự động làm chấm dứt nghĩa vụ của chồng đối với ngân hàng.
• Đối với thửa đất nhà trọ, cần giữ toàn bộ hợp đồng tặng cho, hồ sơ công chứng, Giấy chứng nhận trước và sau khi sang tên, chứng từ chuyển tiền xây dựng và các tài liệu chứng minh nguồn tiền của chị.
• Nếu sau này ly hôn, tài sản riêng của chị về nguyên tắc vẫn thuộc về chị; còn tài sản chung sẽ được Tòa án xem xét theo Điều 59, trong đó có tính đến hoàn cảnh, công sức đóng góp và lỗi của mỗi bên trong việc vi phạm quyền, nghĩa vụ vợ chồng.
• Việc chồng có hành vi cờ bạc, gái gú có thể là tình tiết cần xem xét khi giải quyết quan hệ hôn nhân và tài sản, nhưng không đồng nghĩa chồng đương nhiên mất quyền đối với phần tài sản chung của mình.
• Cần kiểm tra thêm hồ sơ để tư vấn chính xác hơn, đặc biệt là hợp đồng tặng cho 2 thửa đất, Giấy chứng nhận hiện tại, hợp đồng thế chấp ngân hàng và hồ sơ tặng cho thửa đất nhà trọ.

Nếu chị cần hỗ trợ thêm về vấn đề này, vui lòng liên hệ với luật sư qua thông tin sau:
📍 CÔNG TY LUẬT TNHH LUẬT SƯ 11
✔️ 120 – 122 Điện Biên Phủ, phường Tân Định, TP. Hồ Chí Minh
📞 0979 800 000 – Zalo/Mobile
📧 nguyenthanhhuan@luatsu11.vn
🌐 https://luatsu11.vn

Luật sư Nguyễn Thành Huân sẽ cùng đội ngũ là những luật sư nhiều năm kinh nghiệm tại Công ty Luật Sư 11 đồng hành cùng chị để giải quyết vấn đề nêu vấn đề và bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của chị.

Luật sư Nguyễn Thành Huân.

Chào Chị,

Qua nội dung Chị trình bày, tôi hiểu rằng bố mẹ chồng trước đây đã tặng cho chồng Chị 02 thửa đất và sau đó chồng Chị được đứng tên. Sau khi kết hôn, một thửa được dùng xây nhà ở và hiện đứng tên chung hai vợ chồng, đồng thời đang thế chấp ngân hàng; thửa còn lại đã được thực hiện thủ tục tặng cho qua 02 lần và hiện chỉ đứng tên Chị. Chị muốn biết quyền của mình đối với hai thửa đất này khi chồng tiếp tục có hành vi cờ bạc và trường hợp hai vợ chồng ly hôn.

Về nguyên tắc, cần tách riêng hai thửa đất để xác định.

1. Đối với thửa đất đang đứng tên chung và thế chấp tại ngân hàng

Nếu Giấy chứng nhận hiện đứng tên cả hai vợ chồng thì về nguyên tắc đây là tài sản chung của vợ chồng. Việc chồng Chị muốn chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất sang cho Chị để Chị tiếp tục gánh khoản vay là có thể thực hiện về nguyên tắc, nhưng không thể chỉ làm thủ tục giữa hai vợ chồng rồi tự ý sang tên khi quyền sử dụng đất vẫn đang được thế chấp tại ngân hàng.

Do tài sản đang được dùng để bảo đảm khoản vay, trước hết hai vợ chồng phải làm việc với ngân hàng để xác định ngân hàng có đồng ý việc thay đổi người đứng tên/chuyển quyền hay không và phương án xử lý nghĩa vụ vay. Quyền của bên thế chấp và việc xử lý tài sản bảo đảm phải được bảo đảm trong quá trình này.

Luật Đất đai 2024 hiện đang là văn bản pháp luật điều chỉnh việc đăng ký, thực hiện quyền đối với đất; luật này có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.

Nếu ngân hàng đồng ý, thông thường cần thực hiện đồng thời các thủ tục liên quan đến nghĩa vụ khoản vay, tài sản bảo đảm và việc chuyển quyền giữa vợ chồng. Việc ngân hàng đang giữ bản gốc Giấy chứng nhận không có nghĩa là không thể thực hiện, nhưng hồ sơ phải được xử lý thông qua ngân hàng và cơ quan đăng ký đất đai theo đúng trình tự.

Chị cũng cần phân biệt hai vấn đề:

• Chồng tặng cho/chuyển phần quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của mình cho Chị; và
• Chồng có từ bỏ nghĩa vụ trả khoản vay hay không.

Hai việc này không mặc nhiên giống nhau. Nếu Chị nhận toàn bộ quyền đối với thửa đất nhưng khoản vay vẫn còn 10 năm thì cần có thỏa thuận rõ với ngân hàng về việc ai là người có nghĩa vụ trả nợ. Việc chồng chuyển quyền đối với tài sản không tự động làm chấm dứt nghĩa vụ của chồng với ngân hàng.

Vì vậy, trước khi ký bất kỳ giấy tờ nào, Chị nên yêu cầu ngân hàng xác nhận bằng văn bản phương án xử lý khoản vay và tài sản thế chấp.

Có cần chồng ký giấy “từ chối tài sản” không?

Không nên sử dụng cách hiểu đơn giản rằng chồng chỉ cần ký một giấy “từ chối tài sản” là Chị đương nhiên trở thành chủ sở hữu duy nhất.

Nếu mục đích thực sự là để chồng chuyển phần quyền của mình trong tài sản chung cho Chị, thì cần thực hiện đúng hình thức của giao dịch chuyển quyền và đăng ký biến động theo quy định. Nội dung văn bản phải thể hiện đúng bản chất giao dịch.

Đặc biệt, nếu thửa đất đang thế chấp thì ý kiến và sự đồng ý của ngân hàng là vấn đề then chốt.

2. Đối với thửa đất nhà trọ hiện chỉ đứng tên Chị

Trường hợp này có điểm rất quan trọng: Chị cho biết ban đầu đất đứng tên chung, sau đó chồng đã thực hiện việc tặng cho phần quyền của mình cho Chị và hiện Giấy chứng nhận chỉ đứng tên Chị.

Nếu hồ sơ tặng cho được lập hợp pháp, đã hoàn tất thủ tục đăng ký và Giấy chứng nhận hiện chỉ đứng tên Chị thì có cơ sở để xác định đây là tài sản riêng của Chị, đặc biệt nếu hợp đồng tặng cho thể hiện rõ chồng tặng cho riêng phần quyền của mình cho Chị.

Theo Luật Hôn nhân và gia đình, tài sản được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của vợ hoặc chồng; tài sản chung và tài sản riêng được xác định theo nguồn gốc hình thành và thỏa thuận của vợ chồng.

Do đó, không phải cứ hai vợ chồng chưa ký “giấy từ chối tài sản” thì thửa đất đang đứng tên riêng Chị sẽ trở thành tài sản chung.

Nếu hồ sơ thể hiện chồng đã tặng cho riêng phần quyền của mình cho Chị và việc tặng cho đã hoàn tất thì Chị có quyền quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản trong phạm vi quyền của mình theo pháp luật. Về nguyên tắc, Chị không cần chữ ký của chồng chỉ vì hai người đang là vợ chồng.

Tuy nhiên, Chị nên kiểm tra kỹ hợp đồng tặng cho lần thứ nhất và lần thứ hai, vì đây là chứng cứ quan trọng để xác định chồng đã thực sự tặng cho riêng Chị hay chỉ có sự thay đổi tên trên Giấy chứng nhận nhưng vẫn có thỏa thuận khác về tài sản.

Nếu hai vợ chồng ly hôn thì thửa đất này có phải chia cho chồng không?

Nếu có đủ căn cứ xác định đây là tài sản riêng của Chị, thì về nguyên tắc tài sản riêng không bị chia khi ly hôn.

Việc chồng Chị cờ bạc, gái gú hay việc Chị đã bỏ tiền xây nhà trọ trước đây có thể là những tình tiết cần xem xét trong vụ án ly hôn, nhưng không phải cứ chồng có lỗi trong hôn nhân thì toàn bộ tài sản của chồng tự động chuyển thành tài sản của Chị, và ngược lại.

Điểm quan trọng nhất đối với thửa đất nhà trọ là phải chứng minh được quá trình chuyển từ tài sản chung sang tài sản riêng của Chị.

Chị nên giữ đầy đủ:

• Giấy tờ về nguồn gốc thửa đất;
• Giấy chứng nhận qua từng lần thay đổi;
• Hợp đồng tặng cho lần thứ nhất;
• Hợp đồng tặng cho lần thứ hai;
• Hồ sơ đăng ký biến động;
• Chứng từ liên quan đến việc xây dựng nhà trọ;
• Các tài liệu thể hiện chồng đã đồng ý chuyển phần quyền của mình cho Chị.

👉 Nếu các hợp đồng tặng cho đều hợp pháp và hiện Giấy chứng nhận chỉ đứng tên Chị thì đây là căn cứ rất quan trọng để bảo vệ thửa đất nhà trọ khỏi việc bị xem là tài sản chung khi ly hôn. Việc chưa ký “giấy từ chối tài sản” không tự động làm mất tính chất tài sản riêng của Chị.

Ngược lại, đối với thửa đất nhà ở đang đứng tên chung và thế chấp ngân hàng, Chị không nên chỉ thỏa thuận miệng với chồng về việc “anh cho em đất, em trả nợ”. Chị nên làm việc trực tiếp với ngân hàng trước để xác định ngân hàng có đồng ý thay đổi người có quyền đối với tài sản và người có nghĩa vụ trả nợ hay không.

Chúng tôi có thể hỗ trợ Chị kiểm tra các hợp đồng tặng cho, Giấy chứng nhận và hồ sơ thế chấp để xác định chính xác thửa đất nào là tài sản riêng, thửa đất nào là tài sản chung và hướng xử lý phù hợp trước khi ly hôn.

⚠️ Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung trả lời mang tính chất tham khảo, được xây dựng trên cơ sở quy định pháp luật tại thời điểm tư vấn và thông tin do người hỏi cung cấp. Việc xác định tài sản chung, tài sản riêng và khả năng chuyển quyền đối với tài sản đang thế chấp phụ thuộc vào nội dung Giấy chứng nhận, hợp đồng tặng cho, hồ sơ đăng ký biến động, hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp cụ thể. Để được tư vấn chính xác cho từng trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ luật sư để được hỗ trợ trực tiếp.

Luật sư Nguyễn Văn Toàn.

Chào anh chị!

Cần hỗ trợ anh chị vui lòng liên hệ Luật sư Lê Tiến Dụng - Giám đốc chi nhánh Công ty Luật Viên Minh tại Tp.HCM để được tư vấn

Sđt: 0989.203.511

Luật sư Lê Tiến Dụng.

Chào bạn, về vấn đề bạn đề cập nêu trên, chúng tôi có một số ý kiến tư vấn như sau:

1.     Thửa đất đang đứng tên chung và thế chấp ngân hàng:

-       Muốn chuyển sang chỉ đứng tên bạn thì cần có sự đồng ý của ngân hàng do tài sản đang được thế chấp. Vợ chồng có thể thực hiện thủ tục chuyển phần quyền của chồng cho bạn và đăng ký biến động theo quy định. Không nên chỉ lập văn bản “từ chối tài sản”, vì văn bản này không thay thế thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.

-       Trường hợp ngân hàng không đồng ý cho chuyển quyền khi tài sản đang thế chấp, vợ chồng có thể thực hiện thủ tục giải chấp, sau đó làm thủ tục tặng cho/chuyển nhượng phần quyền của chồng cho bạn để bạn đứng tên riêng. Việc này phải/nên thực hiện cùng lúc trong ngày để đảm bảo hạn chế rủi ro khi bạn xuất tiền.

2.     Mảnh đất nhà trọ hiện chỉ đứng tên bạn:

-       Nếu hợp đồng tặng cho thể hiện rõ chồng tặng cho riêng bạn và Giấy chứng nhận hiện chỉ đứng tên bạn thì có cơ sở xác định đây là tài sản riêng của bạn. Khi đó, về nguyên tắc, bạn có quyền tự mình bán, tặng cho hoặc định đoạt tài sản mà không cần chữ ký của chồng.

-       Trường hợp ly hôn, nếu bạn chứng minh được đây là tài sản riêng được chồng tặng cho riêng thì tài sản này không được đưa vào khối tài sản chung để chia.

-       Lưu ý: Không bắt buộc phải có văn bản “từ chối tài sản” của chồng nếu hợp đồng tặng cho đã thể hiện rõ ý chí tặng cho riêng bạn. Tuy nhiên, cần xem xét cụ thể nội dung các hợp đồng tặng cho và hồ sơ sang tên để có kết luận chính xác.

Trên đây là nội dung tư vấn của Văn phòng Luật sư Triển Luật về vấn đề bạn yêu cầu. Nếu bạn còn vướng mắc hoặc cần báo giá dịch vụ pháp lý, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ số 213A (Tầng 2) Nguyễn Xí, Phường Bình Lợi Trung, Tp. Hồ Chí Minh, số điện thoại liên hệ: 0903.121.676 – 077.682.0693 để được tư vấn và giải đáp cụ thể.

Luật sư Hồ Ngọc Hiền Thảo.

Chào Chị,

Cảm ơn chị đã tin tưởng chia sẻ với tôi về tình huống đang khiến chị trằn trọc.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

NỘI DUNG GIẢI ĐÁP:

+ Đối với miếng số 1 đất đứng tên chung hai vợ chồng và đang thế chấp ngân hàng, theo tình huống chồng muốn sang tên phần của mình để một mình chị đứng tên. Trong trường hợp này miếng đất số 1 ngày là tài sản chung vì thế việc định đoạt tài sản chung là bất động sản phải có sự thoả thuận bằng văn bản của hai vợ chồng. (Căn cứ vào khoản 2, Điều 35, Luật hôn nhân và gia đình 2014)

Tuy nhiên, hiện nay miếng đất số 1 đang là tài sản thế chấp để đảm bảo một khoản vay tại ngân hàng, do vậy việc chuyển nhượng, tặng cho chỉ thực hiện được khi ngân hàng đồng ý. (Căn cứ tại khoản 5, điều 321 Bộ luật dân sự 2015). Vì thế trong trường hợp này vợ chồng cần trao đổi, thương lượng với bên ngân hàng.

+ Miếng đất số 2 việc xác định đây là tài sản riêng khi trong hợp đồng tặng cho lần 2 thể hiện việc chồng chị tặng cho riêng chị căn cứ vào khoản 1, điều 43 Luật hôn nhân và gia đình 2014 có quy định cụ thể như sau:

“…1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng…”

Vì vậy, nếu bạn chứng minh được chồng bạn đã tặng cho riêng phần còn lại cho bạn thì bạn có toàn quyền đối với miếng đất số 2 không phụ thuộc vào chồng của bạn, căn cứ vào điều 44, Luật hôn nhân gia đình 2014.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Ls Nguyễn Thị Yến Nhi (Mrs)

Giám đốc điều hành - Công ty Luật TNHH YN & Associates

Điện thoại: 0347753531

Email: Lsnhi@ynassociates.vn

LIÊN HỆ TƯ VẤN:

Luật sư Nguyễn Thị Yến Nhi.