Các loại thuế, phí, lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. CƠ SỞ PHÁP LÝ

– Luật Đất đai 2013

– Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 và 2014

– Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ quy định về Lệ phí trước bạ.

– Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên.

2. NỘI DUNG TƯ VẤN

2.1. ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng của mình như sau:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp còn phải tuân theo một số điều kiện nhất định khác được quy định từ Điều 189 đến Điều 194 Luật Đất đai 2013.

LƯU Ý:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản và có công chứng, chứng thực. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Mức phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất. Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính như sau:

TT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu (đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

2.3. CÁC LOẠI THUẾ, PHÍ KHI CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài phí công chứng hợp đồng còn phải chịu các loại thuế, phí sau:

Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (không phải mọi trường hợp) thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân với thuế suất 2%.

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất x 2%

Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong một số trường hợp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể Điều 4 luật này quy định:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Thứ hai, phí thẩm định hồ sơ:

Phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 0.15% giá trị chuyển nhượng và không quá 5.000.000 đồng.

Thứ ba, lệ phí trước bạ:

Theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải chịu lệ phí trước bạ. Mức thu lệ phí trước bạ là 0.5% tính trên giá trị của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ tư, các loại phí khác:

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng

– Phí tạo phôi sổ mới (nếu có) theo quy định của từng địa phương.

Ngoài ra, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác về sử dụng đất theo quy định của pháp luật.