GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT VIẾT TAY

Hợp đồng mua đất viết tay diễn ra khá phổ biến vì nhiều lý do khác nhau, một trong số đó là việc người dân không nắm được hết những rủi ro khi mua nhà đất bằng hợp đồng viết tay. Vậy khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán đất viết tay thì phải giải quyết như thế nào?

Tình huống: Năm 2021, tôi có mua một mảnh đất của ông A thông qua hợp đồng mua bán đất viết tay, không được công chứng, chứng thực. Sau đó, tôi đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán số tiền mua đất đúng như quy định của hợp đồng. Tuy nhiên đến nay, ông A vẫn trốn tránh không chịu giao đất nên tôi có yêu cầu ông A trả tiền và bồi thường hợp đồng nhưng ông A không đồng ý. Vậy trong trường hợp này tôi cần làm gì?

1. Khi nào hợp đồng mua bán đất viết tay có giá trị pháp lý?

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Theo đó, việc giao kết hợp đồng mua bán đất viết tay mà không có công chứng, chứng thực có khả năng sẽ không có giá trị pháp lý vì vi phạm quy định về hình thức giao kết hợp đồng.

Tuy nhiên, căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Theo đó, trong trường hợp của bạn, nếu bạn đã thực hiện từ đủ 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực hợp đồng mua bán đất viết tay mà không cần phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất viết tay

Như đã phân tích ở trên, để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất viết tay, chưa được công chứng hoặc chứng thực thì phải xem xét đến thời điểm hiện tại bạn đã hoàn thành nghĩa vụ trả tiền đến đâu. Có hai trường hợp có thể xảy ra, cụ thể:

- Trường hợp thực hiện chưa đủ 2/3 nghĩa vụ hợp đồng:

Vì hợp đồng mua bán đất viết tay của bạn không được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật nên bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất viết tay đã giao kết là vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức giao kết hợp đồng.

Căn cứ khoản 1, 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng bị vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm hợp đồng được xác lập. Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

- Trường hợp thực hiện từ đủ 2/3 nghĩa vụ hợp đồng:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng mua đất viết tay của bạn và ông A có hiệu lực. Khi đó, ông A buộc phải thực hiện nghĩa vụ giao đất. Trường hợp ông A vẫn không thực hiện nghĩa vụ của mình, bạn có thể tiến hành khởi kiện yêu cầu ông A hoàn trả số tiền bạn đã thanh toán và số tiền phạt vi phạm hợp đồng.

3. Những rủi ro khi thực hiện hợp đồng mua bán đất viết tay

Xuất phát từ việc vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức mà sẽ gặp hoặc có thể sẽ gặp những rủi ro sau:

- Trả hết tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng:

Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nếu chuyển nhượng nhà đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau mà không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động, khi không đăng ký biến động thì việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực. Từ đó, dẫn tới tình trạng bên nhận chuyển nhượng đã trả hết tiền nhưng nhà đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng.

- Không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp:

Tương tự như trên, căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 việc giao kết hợp đồng mua bán đất viết tay không có công chứng, chứng thực thì không thể đăng ký sang tên đất đai cho bạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng nghĩa với bạn không đủ điều kiện để thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê,... đối với quyền sử dụng đất đó sau này.

Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì hay cần Luật sư hỗ trợ trực tiếp, hãy liên hệ với Công ty Luật TNHH VIVA chúng tôi qua các phương thức sau:

Liên hệ theo hotline:

094 221 7878 - Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 

Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo hoặc Facebook: 

Zalo: 094 221 7878

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.