HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ HIỆU LỰC KHI NÀO?

Tại Điều 503 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất như sau:

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai.

Tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, Luật Đất đai và Bộ luật dân sự không quy định về thời điểm có hiệu lực của HỢP ĐỒNG mà chỉ quy định thời điểm có hiệu lực của VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG.

Theo tôi, trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng tại Tổ chức hành nghề công chứng là một văn bản công chứng và thời điểm có hiệu lực phải theo quy định của Luật Công chứng, cụ thể:

Tại Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng quy định về Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Từ các quy định trên, có thể rút ra rằng:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chỉ theo quy định của Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự. Tuy nhiên, Hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực từ thời điểm công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Việc chưa thực hiện việc đăng ký không đồng nghĩa với việc Hợp đồng chuyển nhượng chưa có hiệu lực. Trên thực tế khi ký Hợp đồng tại Công chứng các bên đã hoàn tất việc thanh toán và tiến hành bàn giao đất, quyền và nghĩa vụ các bên đã hoàn thành.

Không thể đồng nhất hai khái niệm hiệu lực của VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG và hiệu lực của HỢP ĐỒNG vì Luật đã quy định rõ ràng, không có sự chồng chéo, mâu thuẫn.

Trở lại với thông báo rút kinh nghiệm của VKSNDTC dưới đây:

VKSNDTC viện dẫn quy định tại Điều 188 Luật đất đai:

3.VIỆC CHUYỂN ĐỔI, CHUYỂN NHƯỢNG, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Nhưng lại kết luận: HỢP ĐỒNG chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính kể từ khi cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vào Sổ địa chính là đang đồng nhất hiệu lực của Việc chuyển nhượng với Hợp đồng chuyển nhượng dù ký Hợp đồng chuyển nhượng là một quá trình trong Việc chuyển nhượng và Luật Đất đai không quy định về Hiệu lực của Hợp đồng. Tôi cho rằng việc kết luận như trên là chưa chính xác, không đúng tinh thần của Luật.

Điều này đã vô hiệu hóa hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người thứ ba ngay tình trong các giao dịch có thể dẫn đến thiệt hại rất lớn về tài sản.