LƯU Ý PHÁP LÝ KHI CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHƯNG KHÔNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Trên thực tế, không ít trường hợp các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng/chứng thực nhưng nội dung hợp đồng không thể hiện chuyển nhượng nhà và tài sản gắn liền với đất khác, mặc dù thực tế trên đất có nhà và các bên đã thỏa thuận chuyển nhượng cả nhà lẫn đất. Một trong những nguyên nhân phổ biến nhất là do khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) thì chưa chứng nhận quyền sở hữu nhà (vì trên đất chưa có nhà hoặc chủ sử dụng chưa có yêu cầu), sau này chủ sử dụng xây dựng nhà ở nhưng chưa làm thủ tục để cập nhật nhà vào Giấy chứng nhận. Khi ký kết hợp đồng công chứng, do nhà chưa thể hiện trên Giấy chứng nhận nên Cơ quan công chứng/chứng thực không thể ghi thông tin nhà trên hợp đồng [1]. Sau đó, vì một lý do nào đó, các bên có tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng (ví dụ: bên nhận chuyển nhượng chậm thanh toán, giá nhà tăng cao nên bên chuyển nhượng tìm cách để hủy hợp đồng…). (Sau đây xin gọi tắt tình huống này là “Bán đất nhưng không bán nhà”).
Đối với tình huống này thực tiễn xét xử vẫn có nhiều hướng giải quyết khác nhau nhưng phần lớn đều tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu. Tuy vậy, lý do vô hiệu lại có sự khác nhau giữa các Tòa án.
Tác giả cho rằng đối với tình huống này, hợp đồng các bên xác lập không thể hiện nội dung chuyển nhượng nhà nhưng nhà lại gắn liền với đất, không thể di dời được. Do đó, trên thực tế không thể thực hiện được hợp đồng nếu chỉ bàn giao quyền sử dụng đất nhưng không bàn giao nhà, khi đó đất thuộc quyền sử dụng của một người nhưng nhà trên đất lại thuộc quyền sở hữu của người khác. Do đó, việc Tòa án xác định hợp đồng này vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được là có cơ sở và phù hợp với quy định tại Điều 408 Bộ luật dân sự 2015 (trước đây là Điều 411 Bộ luật dân sự 2005).
BÀI HỌC KINH NGHIỆM:
LINK TẢI: BẢN TIN PHÁP LÝ SỐ 02 THÁNG 8 NĂM 2020
99 Nguyễn Hữu Thọ, Quân Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
336 Phan Chu Trinh, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế
Luật sư tại Quảng Ngãi:
359 đường Nguyễn Du, thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi
Luật sư tại Hà Nội:
45C Trần Quốc Toản, phường Trần Hưng Đạo, quận Hoàng Kiếm, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Phú Quốc
65 Hùng Vương, Dương Đông, Phú Quốc, Kiên Giang
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn www.tuvanphapluatdanang.com
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0935 643 666 – 0906 499 446
Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
Lĩnh vực Đất Đai
Không thể tìm thấy những gì bạn đang tìm kiếm?
Gửi một câu hỏi miễn phí trên diễn đàn công cộng của chúng tôi. Đặt một câu hỏi
Đặt câu hỏi- hoặc -
Tìm kiếm luật sư bằng cách đánh giá và xếp hạng..
Tìm kiếm luật sư