MUA BÁN NHÀ ĐẤT KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN VÀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ

Năm 2011, tôi có mua nhà đất của ông B (nhà xây trên đất nông nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng xây không phép). Năm 2017, Tôi bán lại nhà này cho ông C với giá là 1.180.000.000 đồng (ký hợp đồng không công chứng), ông C biết tình trạng nhà và đồng ý mua. Tuy nhiên nay, ông C kiện tôi ra Tòa án đòi tuyên Hợp đồng bán nhà năm 2017 là vô hiệu, yêu cầu đòi lại tiền. Luật sư cho tôi hỏi hợp đồng mua bán giữa tôi và vợ ông C có đúng pháp luật không? Hậu quả như thế nào?

Với những thông tin anh cung cấp ở trên chúng tôi xin phép trả lời câu hỏi của anh như sau:

Thứ nhất, hiệu lực của hợp đồng mua bán đất giữa anh và ông C.

Theo quy định Điêu 117 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

d) Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

− Trong tình huống của bạn các bên có đủ năng lực hành vi, năng lực pháp luật dân sự. Các bên đều đã hiểu rõ về trình trạng pháp lý của nhà đất đang giao dịch. Bên mua chấp nhận biết và chấp nhận rủi ro nếu có. Do đó 2 bên hoàn toàn tự nguyện giao kết hợp đồng.

− Mục đích mua để ở là phù hợp, không vi phạm điều cấm hay trái đạo đức xã hội.

− Về nội dung: nhà này xây dựng trên đất nông nghiệp, không có giấy phép xây dựng nên nhà đất này không đủ điều kiện để tham gia giao dịch chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Do đó nội dung giao dịch vi phạm điều cấm của luật

− Về hình thức hợp đồng: theo quy định của pháp luật hiện hành tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên hợp đồng mua bán của bạn và ông C không có công chứng.

Do đó, hợp đồng mua bán nhà đất giữa bạn và C là trái pháp luật vì nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật và bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 của Bộ luật Dân sự.

Thứ hai, hậu quả giao dịch vô hiệu:

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

− Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không trả lại được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền:

− Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

− Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Trong tình huống này, khi giao dịch bị tuyên vô hiệu thì các bên phải giao trả lại cho nhau những gì đã nhận là giao trả số tiền, giao trả lại nhà. Ngoài ra, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Hy vọng những chia sẻ trên đây sẽ giúp ích cho bạn. Nếu còn bất kì thắc mắc khác thì hãy liên hệ cho chúng tôi thông qua hotline để được giải đáp. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

Thông tin liên hệ: VĂN PHÒNG LUẬT SƯ THỤC VÀ CỘNG SỰ

Địa chỉ: Số 4, Đường số 6, Phường Linh Chiểu, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh

Điện thoại/Zalo/Telegram: 091.855.89.68 (Luật sư Nguyễn Hữu Thục)

Email: luatsuthuc@tlaw.com.vn