Thủ tục mua đất đang thế chấp ngân hàng do Luật sư tư vấn

Bài viết được tư vấn chuyên môn bởi Luật sư Nguyễn Hồng Quân. LUẬT SƯ NGUYỄN HỒNG QUÂN LÀ LUẬT SƯ CHUYÊN GIẢI QUYẾT ÁN HÌNH SỰ, NHÀ ĐẤT. Với phương châm làm việc "chọn việc Đúng - Đáng - Đàng hoàng- Đặt Lợi Ích Khách Hàng Lên Hàng Đầu" kết hợp với bề dày kinh nghiệm trong việc tư vấn, tranh tụng, hỗ trợ pháp lý cho các khách hàng trong các vụ án hình sự, kinh tế lớn. 

>> Tư vấn MIỄN PHÍ với Luật sư Nguyễn Hồng Quân.

1. Quyền chuyển nhượng tài sản đang thế chấp ngân hàng được quy định như thế nào?

Một trong những nghĩa vụ của bên thế chấp theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 là “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Theo đó, Khoản 4 và 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định bên thế chấp được quyền:

“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Như vậy, về nguyên tắc bên thế chấp có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đang thế chấp ở ngân hàng) nếu được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.

2. Thủ tục nhận chuyển nhượng đất đang thế chấp ngân hàng

Bên mua đất đang thế chấp tại ngân hàng có thể thực hiện theo các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Bên bán thay thế biện pháp bảo đảm hoặc đưa một tài sản khác để bảo đảm nghĩa vụ tại ngân hàng, từ đó bên bán có thể nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường.

Trường hợp 2: Nếu ngân hàng đồng ý việc chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 như nêu trên thì việc chuyển nhượng sẽ tiến hành giữa 3 bên: bên bán, bên mua và ngân hàng. Theo đó, bên mua, bên bán và ngân hàng ký cam kết về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên mua và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Khoản tiền mua bán nhà sẽ được bên mua chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Ngân hàng sẽ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên bán để bên bán giao cho bên mua. Tiếp theo bên bán và bên mua thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai theo quy định.

Tóm lại, bên mua có thể mua đất đang thế chấp ngân hàng theo các quy định pháp luật như nêu trên.

Nếu cần tư vấn luật Đất đai, bạn có thể liên hệ Luật sư Nguyễn Hồng Quân theo thông tin sau:

• Văn phòng 1: Số 168 đường Láng, phường Thịnh Quang, quận Đống Đa; Hà Nội.
• Văn phòng 2: Số 102 Nguỵ Như Kon Tum, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội.
• Điện thoại: 0989 815 198 (Luật sư Quân)
• Email:  ls.trungquan@gmail.com