Thủ tục đặt cọc mua đất

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Kiểm tra trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc

Trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc, người mua cần phải xác định bất động sản có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không: bất động sản đó đã có giấy chứng nhận hay chưa; bất động sản có đang trong quá trình tranh chấp hay có đang là đối tượng đảm bảo của một giao dịch nào đó hay không như cầm cố, thế chấp; loại đất đang giao dịch có phù hợp với mục đích sử dụng hay không.

Ngoài ra, người mua cần xác định ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản có đầy đủ trách nhiệm dân sự khi giao dịch hay không? Trường hợp người ký hợp đồng đặt cọc là người được ủy quyền thì cần xác định giới hạn phạm vi ủy quyền và kiểm tra tính hợp lệ của giấy ủy quyền (lập thành văn bản, có công chứng).

Lập hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc cần được xác định nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hoặc bảo đảm việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hoặc cả hai mục đích trên. Vấn đề này sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên. Theo Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP: “Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước”.

Về cơ bản nội dung của hợp đồng đặt cọc phải tuân theo các quy định chung của pháp luật về hợp đồng dân sự như quy định tài sản đặt cọc; mục đích của hợp đồng đặt cọc; phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán tiền cọc; thỏa thuận về giá bán trên hợp đồng công chứng; cam kết và thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng công chứng, thời hạn bàn giao đất; thỏa thuận về điều khoản phạt cọc, trách nhiệm của các bên....Hợp đồng đặt cọc cần tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự 2015 và 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm.

Thực hiện hợp đồng đặt cọc

Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, trường hợp hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận cọc tự ý giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người khác, từ chối giao kết hợp đồng, hoặc có những hành vi làm cản trở việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng,… thì ngoài phải trả lại tài sản đặt cọc, bên nhận cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tương tự, trường hợp mục đích hợp đồng đặt cọc còn nhằm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nếu một trong các bên vi phạm điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng dẫn đến bên còn lại có quyền đơn phương hoặc chấm dứt hợp đồng thì cũng sẽ bị phạt tiền cọc như trên.

Như vậy, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng bất động sản, các bên cần lưu ý các vấn đề liên quan đến thủ tục đặt cọc để đảm bảo quyền lợi của mình, tránh những thiếu sót gây thiệt hại cho các bên.

Bạn vẫn còn thắc mắc, hay đang gặp rắc rối về đất đai, nhà ở? Hơn 400 Luật sư chuyên về Đất đai và Nhà ở trên iLAW đang sẵn sàng hỗ trợ bạn. Hãy chọn ngay một Luật sư gần bạn và liên hệ với Luật sư đó để được tư vấn miễn phí.

Luật sư Phạm Thị Nhàn tư vấn hợp đồng cọc mua nhà có cần công chứng hay không?

Luật sư Phạm Thị Nhàn tốt nghiệp Đại Học Luật Tp.HCM - ngành Luật Quốc Tế (năm 2006); Khóa đào tạo Luật sư (năm 2007); Cao học Luật Kinh tế 2012. Luật sư đã có thời gian công tác tại Sở Tư Pháp tỉnh Bình Dương, Vingroup và nhiều công ty Luật. Luật sư có thế mạnh chuyên môn trong các lĩnh vực tố tụng tại Tòa án: Đất đai, Hôn nhân gia đình. 

Năm 2020, Luật sư Phạm Thị Nhàn đã tư vấn và hỗ trợ hơn 100 vụ việc ly hôn thuận tình và ly hôn đơn phương (chia tài sản và giành quyền nuôi con) cho các thân chủ.