chuyển nhượng hợp đồng sử dụng đất
3 Luật sư trả lời
Chào bạn!
Việc mua bán đã diễn ra trên thực tế, đã thanh toán hơn 90% giá trị hợp đồng, bạn cũng đã nhận bàn giao nhà đất nên hợp đồng nêu trên hoàn toàn có thể được tòa án công nhận giá trị pháp lý nếu có khả năng thực hiện được mà không cần phải qua công chứng, chứng thực. Dựa trên bản án của tòa bạn nộp hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận.
Trân trọng!
Luật sư Phạm Đức Huy.
Chào bạn, căn cứ
vào thông tin mà bạn cung cấp, Luật sư xin đưa ra tư vấn như sau:
Theo khoản 2, Điều
401, BLDS 2005 quy định:
"2. Trong trường
hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng
hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.
Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác."
Theo quy định của
pháp luật, hợp đồng vi phạm hình thức (đối với hợp đồng được thể hiện bằng văn
bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép, thì phải tuận
theo các quy định đó) không đương nhiên bị vô hiệu. Nó chỉ bị tuyên bố vô hiêu
khi một trong các bên hoặc người thứ ba yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô
hiệu do không tuân theo quy định về hình thức của hợp đồng.
Đồng thời, theo khoản
1, Điều 136, BLDS 2005 quy định:
"1. Thời hiệu
yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ
Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự
được xác lập."
Trong khi
đó, hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức được quy
định tại Điều 134, BLDS 2005 cũng thuộc vào trường hợp điều chỉnh của quy
định trên. Do đó, có thể hiểu rằng hợp đồng chỉ bị vô hiệu về hình thức,
khi trong thời hạn 2 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập mà một trong các bên
hoặc người thứ 3 yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu. Quá thời hạn
trên, không ai có quyền khởi kiện yêu cầu hợp đồng tuyên bố vô hiệu về hình thức
nữa, đương nhiên nó vẫn có hiệu lực.
Theo
Điều 129 BLDS 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định
về hình thức như sau:
“Giao dịch dân sự
vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp
sau đây:
1. Giao dịch dân sự
đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định
của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ
trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định
công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự
đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng
thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong
giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công
nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực
hiện việc công chứng, chứng thực.”
Theo thông tin bạn
cung cấp, trong trường hợp này, bạn có thể thỏa thuận, làm việc lại với ông H. Trường
hợp ông H không hợp tác, hai bên không thỏa thuận được bạn có thể làm đơn khởi
kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
cho mình.
TRÊN ĐÂY LÀ Ý KIẾN
TƯ VẤN CÓ TÍNH CHẤT THAM KHẢO THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT
Nếu bạn cần tư vấn,
cần luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp và hỗ trợ thực hiện các thủ tục
theo đúng quy định pháp luật, bạn có thể liên lạc với tôi qua số điện thoại: 098.449.9996 hoặc
098.515.8595 (Luật sư Dương Hoài Vân) hoặc đến trực tiếp Văn phòng Công ty
Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 422 Võ văn Kiệt, Phường Cô Giang,
Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh hoặc văn phòng giao dịch của Công ty Luật TNHH Một
thành viên Vân Hoàng Minh tại: 158/1A Nguyễn Sơn, P.Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú
(Tầng 2).
Trân trọng./
Luật sư Dương Hoài
Vân
Giám đốc Công ty
Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh
SĐT: 098.449.9996 hoặc 098.515.8595
Luật sư Dương Hoài Vân.
Chào bạn Nguyễn Ngọc Tú!
Bạn tham khảo tình huống sau:
Chủ sở hữu không sang tên sổ đỏ dù đã ký Hợp đồng mua bán.
Mô tả:
Nhà e có mua đất 10 năm trước, nhưng chủ sở hữu không sáng tên sổ đỏ, nhiều lần hỏi bên bán chỉ nói sổ đỏ đem đi cầm rồi nên k sang được tên. Luật sư cho e xin hướng dẫn cách gải quyết ak
Chào bạn Vũ Thị Thủy!
Cám ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi, đối với câu hỏi của bạn chúng tôi trả lời như sau:
Vấn đề cần đặt ra là nhà bạn mua đất 10 năm trước, vậy lúc mua có hợp đồng mua bán và được công chứng/chứng thực hay không?
Trường hợp thứ nhất: Nếu hai bên mua bán đã thực hiện công chứng/chứng thực Hợp đồng mua bán thì căn cứ vào nội dung Hợp đồng và quy định của pháp luật để thực hiện. Thông thường, trong Hợp đồng mua bán có quy định điều khoản.
“Bên Bán chuyển cho Bên mua toàn bộ các giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản nêu trên đồng thời hỗ trợ Bên mua thực hiện đăng bộ, chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sang tên cho Bên mua cho tới khi hồ sơ hoàn tất và đã được Chính quyền địa phương có thẩm quyền chấp thuận. Chi phí các bên sẽ chịu theo thỏa thuận hoặc theo quy định của Nhà Nước.”
– GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP:
“Trong trường hợp có tranh chấp về các nội dung của văn bản này thì các bên bàn bạc, thương lượng giải quyềt. Nếu không thương lượng được thì các bên có quyền yêu cầu Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật”.
Do đó, trong trường hợp đã ký Hợp đồng mua bán và được công chứng/chứng thực và có nội dung như trên, đầu tiên Bạn căn cứ vào nội dung của Hợp đồng để xử lý. Tức nếu Bên mua không giao Sổ cho bạn, nghĩa là bên mua đã vi phạm nghĩa vụ theo Hợp đồng. Tuy nhiên, việc vi phạm này sẽ dẫn tới hậu quả pháp lý gì? Bạn cần đọc kỹ Hợp đồng có ghi “Nếu không sao giấy chứng nhận thì…………….??? hay không”. Nếu có thì xử lý như hợp đồng, không có thì xử lý theo quy định của Điều khoản giải quyết tranh chấp (1) Hai bên nói chuyện, thương lượng trước (2) Nếu thương lượng không đạt kết quả thì tiến hành thủ tục khởi kiện ra Tòa án.
Vấn đề bạn cần chú ý nữa là THỜI HIỆU KHỞI KIỆN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG. Bởi tranh chấp Hợp đồng có thời hiệu chỉ hai năm theo quy định của pháp luật tại Điều 427 Bộ luật Dân sự 2005 “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp Hợp đồng dân sự là 2 năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, chủ thể khác bị xâm hại” (Do bạn đưa ra thời điểm 10 năm trước là năm 2011, nên áp dụng Luật nội dung/Bộ luật Dân sự 2005).
Tranh chấp này Bạn cần khởi kiện theo hướng “tranh chấp quyền sử dụng đất” bởi quan hệ tranh chấp này không giới hạn thời hiệu khởi kiện. Bởi căn cứ quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội và căn cứ hướng dẫn tại Điều 4 Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/6/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Đối với các giao dịch về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động được xác lập trước ngày 01/01/2017, nhưng từ ngày 01/01/2017 đương sự mới có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu gửi đến Tòa án (tức là từ ngày 01/01/2017 mới phát sinh tranh chấp, yêu cầu) thì Tòa án áp dụng quy định về thời hiệu của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và của Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết.
Trường hợp thứ hai: Nếu hai bên mua bán chưa thực hiện việc công chứng/chứng thực Hợp đồng mua bán thì như vậy vấn đề cần xem là Hợp đồng này có bị vô hiệu hay không?
Để xác định Hợp đồng này có vô hiệu hay không? Cần biết thêm thông tin về nội dung hợp đồng như thế nào?
Hi vọng, chúng tôi đã giải đáp phần nào thắc mắc của bạn. Nếu bạn cần thêm thông tin xin vui lòng liên hệ với chúng tôi.
Luật sư Phạm Thị Nhàn: 0968.605.706 / 0909.257.165
Video tham khảo: https://www.youtube.com/watch?v=yf9xVonCXfw
Website: https://luatsunhadathcm.com/
Luật sư Phạm Thị Nhàn.
Lĩnh vực Đất đai
Không thể tìm thấy những gì bạn đang tìm kiếm?
Gửi một câu hỏi miễn phí trên diễn đàn công cộng của chúng tôi. Đặt một câu hỏi
Đặt câu hỏi- hoặc -
Tìm kiếm luật sư bằng cách đánh giá và xếp hạng..
Tìm kiếm luật sư