Nhờ luật sư hỗ trợ xử lý vi phạm hợp đồng thuê nhà

Em liên hệ với chị qua số điện thoại: 0989656682 để chị hỗ trợ nhanh nhé. 

Gửi các thông tin, hồ sơ, giấy tờ liên quan theo zalo số này luôn.

Tks.

Luật sư Lê Thị Thu Hương.

Chào bạn,

Nội dung bạn trình bày luật sư trả lời như sau:

1. Đánh giá nhanh hồ sơ – CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA BÊN THUÊ

Qua nội dung khách hàng trình bày, có thể đánh giá sơ bộ:

Hợp đồng thuê nhà có hiệu lực pháp luật

• Hợp đồng được ký bằng văn bản, có thời hạn 12 tháng;
• Chủ nhà đã giao nhà, cho người thuê vào ở;
• Việc chỉ nhận 01 tháng tiền cọc:
• Không bị chủ nhà phản đối;
• Không có yêu cầu bổ sung;
• Không lập biên bản vi phạm.

Theo Điều 401 và Điều 403 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đã được giao kết và thực hiện, việc không đủ cọc (nếu có) không làm hợp đồng vô hiệu, mà chỉ là vấn đề thực hiện nghĩa vụ – và bên cho thuê đã chấp nhận bằng hành vi.

2. Việc chủ nhà yêu cầu dọn đi sau vài ngày là đơn phương chấm dứt trái pháp luật

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 132 Luật Nhà ở 2014:

• Bên cho thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp luật định (bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ…);
• Phải báo trước theo thời hạn luật định;
• Lý do “bán nhà, kẹt tiền, không muốn cho thuê nữa” không phải là căn cứ hợp pháp.

Do đó:

• Chủ nhà đã đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật;
• Phải chịu trách nhiệm dân sự theo hợp đồng và theo luật.

3. Điều khoản phạt – bồi thường trong hợp đồng CÓ GIÁ TRỊ ÁP DỤNG

Hợp đồng quy định:

• Hoàn trả tiền cọc;
• Bồi thường thêm 02 tháng tiền thuê nếu bên cho thuê đơn phương chấm dứt trái luật.

Theo Điều 418 và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015:

• Thỏa thuận phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại được pháp luật công nhận;
• Không trái luật, không trái đạo đức xã hội → được áp dụng đầy đủ.

Yêu cầu 03 tháng tiền thuê (21 triệu đồng) là có cơ sở pháp lý rõ ràng.

4. Thỏa thuận miệng và giấy viết tay: KHÔNG làm mất quyền của người thuê

- Thỏa thuận miệng

• Việc thay đổi, chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản;
• Thỏa thuận miệng không làm sửa đổi hợp đồng đã ký.

-        Giấy viết tay

Theo mô tả:

• Không ghi số tiền;
• Không ghi “thanh lý hợp đồng”;
• Không ghi “hai bên không còn khiếu nại”;
• Không ghi người thuê từ bỏ quyền lợi.

è Không đủ điều kiện là văn bản thanh lý hợp đồng, không làm mất quyền yêu cầu bồi thường.

5. CẢNH BÁO QUAN TRỌNG – xử lý NGAY hôm nay

Việc tháo máy lạnh, máy nước nóng ngày mai TIỀM ẨN RỦI RO

Nếu:

• Cho chủ nhà vào tháo thiết bị;
• Không có văn bản bảo lưu quyền lợi;

Có nguy cơ bị lập luận rằng:

• Người thuê đã tự nguyện bàn giao nhà;
• Ngầm chấp nhận chấm dứt hợp đồng.

Cách xử lý ĐÚNG (khuyến nghị làm ngay)

1. Lập văn bản ngắn (tin nhắn hoặc giấy) gửi chủ nhà hôm nay, nội dung:

“Việc tôi cho phép tháo máy lạnh, máy nước nóng chỉ nhằm bảo toàn tài sản cá nhân, không đồng nghĩa với việc tôi đồng ý chấm dứt hợp đồng hay từ bỏ quyền yêu cầu hoàn trả cọc và bồi thường theo hợp đồng.”

2. Khi tháo:
• Có người làm chứng;
• Quay video/ghi âm;
• Không ký bất kỳ giấy tờ nào có nội dung “bàn giao – thanh lý” nếu chưa giải quyết tiền.

6. Phương án giải quyết tiếp theo nếu chủ nhà không hợp tác

    -    1. Làm việc tại UBND phường

• Gửi đơn đề nghị hòa giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà;
• Đính kèm hợp đồng, tin nhắn, giấy viết tay;
• Biên bản hòa giải là chứng cứ rất tốt nếu khởi kiện.

-        2. Khởi kiện tại TAND

• Khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà;
• Yêu cầu:
• Hoàn trả tiền cọc;
• Bồi thường 02 tháng tiền thuê;
• Chi phí phát sinh (nếu chứng minh được).

Hồ sơ của khách hàng đủ điều kiện khởi kiện.

7. Yêu cầu của bạn:

• Cơ sở pháp lý: Có, và rất rõ.
• Xử lý gấp hôm nay: Cần gửi văn bản bảo lưu quyền lợi trước khi tháo tài sản.
• Đại diện làm việc: Có thể thực hiện (gửi văn bản yêu cầu thanh toán, làm việc trực tiếp).
• Khởi kiện / UBND phường: Đều khả thi, ưu tiên hòa giải để tiết kiệm thời gian.

Nếu bạn đồng ý với ý kiến tư vấn, vui lòng để lại nhận xét để mọi người có thể tham khảo.

Luật sư Nguyễn Thanh Hải.

Luật sư trả lời bạn như sau:

Hợp đồng thuê nhà đã phát sinh hiệu lực pháp luật đầy đủ, căn cứ vào các yếu tố sau:

·       Hợp đồng được lập bằng văn bản, có thời hạn thuê 12 tháng;

·       Bên cho thuê đã bàn giao nhà và cho bên thuê vào ở thực tế;

·       Về tiền đặt cọc:

o   Bên thuê đã giao 01 tháng tiền cọc;

o   Bên cho thuê không phản đối, không yêu cầu bổ sung, không lập biên bản vi phạm, và tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Theo Điều 401 và Điều 403 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng được coi là đã giao kết và đang được thực hiện. Trường hợp có thiếu nghĩa vụ về tiền cọc (nếu có) không làm hợp đồng vô hiệu, mà chỉ là vấn đề thực hiện nghĩa vụ; đồng thời, việc bên cho thuê chấp nhận bằng hành vi thể hiện sự đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 132 Luật Nhà ở 2014:

·       Bên cho thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp luật định (ví dụ: bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ);

·       Việc đơn phương chấm dứt phải có căn cứ hợp pháp và báo trước theo thời hạn luật định.

Các lý do như: Muốn bán nhà; khó khăn tài chính; không muốn tiếp tục cho thuê; không phải là căn cứ pháp lý cho việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nhận thấy hành vi yêu cầu người thuê rời đi sau thời gian rất ngắn là đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật, làm phát sinh trách nhiệm dân sự của bên cho thuê.

Phương án xử lý tiếp theo nếu bên cho thuê không hợp tác

 Khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền

·       Khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà;

·       Yêu cầu Tòa án buộc bên cho thuê:

o   Hoàn trả tiền đặt cọc;

o   Bồi thường 02 tháng tiền thuê;

o   Thanh toán các chi phí phát sinh hợp lý (nếu chứng minh được).

Hồ sơ, chứng cứ và cơ sở pháp lý của bạn - người thuê đủ điều kiện khởi kiện, khả năng được Tòa án chấp nhận yêu cầu là rất cao.

Trong trường hợp bạn cần hỗ trợ về việc soạn Đơn khởi kiện, tham gia tố tụng, giải quyết vụ việc, hãy liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 0914.431.086 để được tư vấn cụ thể và chi tiết nhất.

Nếu bạn đang gặp phải vấn đề về pháp luật, hãy liên hệ với luật sư để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Tư vấn hoàn toàn miễn phí sau đó mới báo phí thuê luật sư để bạn dễ dàng quyết định!

GỌI NGAY LUẬT SƯ 0914.431.086

Luật sư Lê Đức Tuấn.