Hỏi về tranh chấp đất đai

Chào bạn,

Với trường hợp bạn trình bày, luật sư tư vấn như sau:

Việc Tòa án nhận định bạn là người đang quản lý, sử dụng và được hưởng lợi từ phần diện tích đất đang tranh chấp nên phải có trách nhiệm hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất hoặc phần lợi ích phát sinh là quan điểm có thể xảy ra trong thực tiễn xét xử. Tuy nhiên, việc bạn có phải thanh toán tiền cho người hàng xóm hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố và không thể chỉ căn cứ vào việc bạn là người mua nhà sau cùng.

Cần làm rõ các vấn đề sau:

1. Phần đất bị cho là lấn chiếm xảy ra từ thời điểm nào?

• Do bà Hoa, ông Hiệp hoặc chủ cũ trước đó xây dựng lấn chiếm từ trước khi bạn nhận chuyển nhượng; hay
• Do chính bạn thực hiện việc xây dựng, cơi nới sau khi mua nhà.

2. Bạn có biết hoặc phải biết việc lấn chiếm khi nhận chuyển nhượng hay không?

• Nếu bạn mua nhà ngay tình, nhận chuyển nhượng nhà đất đã tồn tại hiện trạng như vậy từ trước và không trực tiếp lấn chiếm thì đây là tình tiết có lợi cho bạn.

3. Yêu cầu khởi kiện của hàng xóm là gì?

• Yêu cầu trả lại đất;
• Yêu cầu tháo dỡ công trình;
• Hay yêu cầu bồi thường giá trị quyền sử dụng đất.

Về nguyên tắc, nếu Tòa án xác định phần đất tranh chấp thực sự thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người hàng xóm thì người đang quản lý, sử dụng phần đất đó (hiện nay là bạn) có thể bị buộc trả lại đất hoặc hoàn trả giá trị tương ứng theo phán quyết của Tòa án.

Trong trường hợp bạn mua nhà hợp pháp, không trực tiếp thực hiện hành vi lấn chiếm và thiệt hại phát sinh do lỗi của bên chuyển nhượng (bà Hoa, ông Hiệp), thì sau khi thực hiện nghĩa vụ theo bản án (nếu có), bạn có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại hoặc khởi kiện họ để bảo vệ quyền lợi của mình.

Do đó, việc thẩm phán trao đổi rằng "nếu bạn phải trả tiền vì đang hưởng lợi từ phần đất đó thì có thể khởi kiện lại bà Hoa, ông Hiệp" không phải là nhận định trái pháp luật. Tuy nhiên, việc bạn có thực sự phải trả tiền hay không còn phải được chứng minh qua hồ sơ, đo đạc, nguồn gốc đất, hiện trạng sử dụng và kết quả xét xử cuối cùng của Tòa án.

Bạn nên cung cấp thêm:

• Năm mua nhà;
• Diện tích ghi trong giấy chứng nhận và diện tích thực tế;
• Phần đất bị kiện khoảng bao nhiêu m²;
• Nhà đã có sổ đỏ/sổ hồng hay chỉ mua bán giấy tay;
• Hiện vụ án đang ở giai đoạn hòa giải hay đã mở phiên tòa.

Khi có các thông tin này, tôi có thể phân tích cụ thể khả năng thắng kiện và hướng bảo vệ quyền lợi của bạn.

Nếu bạn cần luật sư, hãy liên hệ i-Law để được tư vấn.

Nếu bạn vừa ý với nội dung tư vấn, vui lòng để lại nhận xét để mọi người tham khảo.

Luật sư Nguyễn Thanh Hải.

Chào bạn, luật sư Chân Thiện Mỹ tư vấn cho bạn như sau:

Thông tin bạn cung cấp hiện chưa đủ để xác định việc Thẩm phán trao đổi như vậy có đúng quy định pháp luật hay không. Để đánh giá chính xác, trước hết cần làm rõ một số vấn đề sau:

• Ai là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng cho bạn? Bà Hoa hay ông Hiệp?
• Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi bán cho bạn hay chưa?
• Công trình nhà ở hiện nay có được thể hiện trên Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ hoàn công hay không?
• Phần diện tích bị cho là lấn chiếm phát sinh từ trước khi bạn mua nhà hay do bạn xây dựng, cải tạo sau khi nhận chuyển nhượng?

Về nguyên tắc, theo khoản 5 Điều 26Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất hợp pháp có quyền được Nhà nước bảo hộ khi quyền sử dụng đất bị người khác xâm phạm. Nếu hàng xóm chứng minh được phần đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của họ thì Tòa án sẽ xem xét buộc người đang chiếm hữu, sử dụng phần đất đó trả lại đất hoặc giải quyết hậu quả theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, nếu công trình lấn ranh (nếu có) đã được xây dựng từ trước khi bạn nhận chuyển nhượng thì cần xem xét lỗi và trách nhiệm của chủ sở hữu đã xây dựng công trình. Ngoài ra, theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự, trong một số trường hợp người nhận chuyển nhượng ngay tình có thể được pháp luật bảo vệ quyền lợi khi giao dịch được xác lập dựa trên giấy tờ hợp pháp.

Do đó, việc cho rằng bạn phải thanh toán toàn bộ giá trị phần đất tranh chấp chỉ vì hiện nay bạn là người đang sử dụng nhà đất là chưa đủ căn cứ. Tòa án cần xác định:

• Ai là người thực hiện hành vi lấn chiếm;
• Thời điểm phát sinh việc lấn chiếm;
• Bạn có biết hoặc phải biết về việc lấn chiếm khi nhận chuyển nhượng hay không;
• Quyền sử dụng đất và hiện trạng công trình tại thời điểm mua bán.

Bạn nên cung cấp thêm các thông tin nêu trên hoặc hình ảnh Giấy chứng nhận, hợp đồng chuyển nhượng và nội dung khởi kiện của hàng xóm để luật sư có thể đánh giá chính xác trách nhiệm của bạn và hướng xử lý phù hợp.

Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư Công ty Luật Chân Thiện Mỹ qua những phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo: 0917 333 769 - Luật sư Nguyễn Trung Hiếu - Giám đốc Công ty Luật Chân Thiện Mỹ.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

1/ Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Số 175 Dương Quảng Hàm, phường An Nhơn, Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Số 154 Tỉnh Lộ 8, xã Tân An Hội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Email: chanthienmy.lawoffice@gmail.com

Luật sư Nguyễn Trung Hiếu.

Hậu quả lấn chiếm đất là trả lại đất, còn việc hoàn trả tiền hưởng lợi thì khá hiếm gặp. 
Cần tư vấn chi tiết hơn, mời bạn liên hệ Luật sư theo số điện thoại 0348.952.313

Luật sư Quan Khắc Thượng.

Luật sư trả lời bạn như sau: 

Ý kiến của Thẩm phán tại buổi hòa giải về việc bạn "được hưởng lợi từ phần đất đó nên phải trả quy ra bằng tiền" là có cơ sở pháp lý, dựa trên nguyên tắc "Chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng có thiện chí" và "Nghĩa vụ hoàn trả do được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật" (Điều 579 Bộ luật Dân sự 2015).

Dù bạn không phải là người trực tiếp xây dựng hay cố tình lấn chiếm, nhưng hiện tại bạn đang sở hữu căn nhà nằm trên phần đất lấn chiếm đó. Bạn đang là người sử dụng phần diện tích của hàng xóm.

Nếu buộc bạn phải đập bỏ bức tường hay phần nhà lấn chiếm thì sẽ gây thiệt hại lớn cho cấu trúc ngôi nhà và tài sản chung. Do đó, trong các vụ án tranh chấp ranh giới đất đai mà phần lấn chiếm đã xây dựng kiên cố, Tòa án thường để người đang sử dụng đất tiếp tục sử dụng và hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất bằng tiền cho chủ đất bị lấn chiếm theo giá thị trường.

Tóm lại: Việc hàng xóm đòi lại đất là đúng (nếu họ có đủ căn cứ chứng minh), và việc Tòa hướng dẫn bạn trả tiền để giữ lại phần đất đó nhằm tránh đập phá nhà là một giải pháp thực tế, đúng xu hướng giải quyết của Tòa án.

Khi bạn ký hợp đồng mua bán (với ông Hiệp trên giấy tờ công chứng và bà Hoa qua giấy tay), các bên có nghĩa vụ chuyển giao tài sản đúng, đủ diện tích và hợp pháp.

Việc ông Hiệp/bà Hoa giao cho bạn một căn nhà lấn chiếm đất của người khác dẫn đến việc bạn bị kiện và phải đền tiền, nghĩa là họ đã vi phạm nghĩa vụ giao tài sản trong hợp đồng chuyển nhượng. Bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện một vụ án khác hoặc yêu cầu Tòa án thêm ông Hiệp, bà Hoa vào vụ án này với tư cách là Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, buộc họ phải bồi thường thiệt hại cho bạn.

Phương án cho bạn

Vì vụ án đang ở giai đoạn Hòa giải tại Tòa, bạn nên thực hiện các bước sau để bảo vệ quyền lợi:

1.    Yêu cầu đo đạc thực tế: Đề nghị Tòa án khu vực nơi có đất tiến hành đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ để xác định chính xác: Diện tích lấn chiếm là bao nhiêu? Có nằm trong Sổ hồng của hàng xóm không? Bức tường lấn chiếm được xây từ năm nào (trước hay sau khi bạn mua)?

2.    Yêu cầu đưa ông Hiệp, bà Hoa vào tham gia tố tụng: Bạn cần làm đơn yêu cầu Tòa án triệu tập bà Hoa và ông Hiệp tham gia vụ án với tư cách Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

3.    Thương lượng về giá đất quy đổi: Nếu bắt buộc phải trả tiền, hãy căn cứ vào định giá của Tòa án hoặc giá thị trường thực tế tại khu vực phường Sơn Trà để đưa ra mức đền bù hợp lý nhất.

Nếu bạn đang gặp phải vấn đề về pháp luật, hãy liên hệ với luật sư để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Tư vấn hoàn toàn miễn phí sau đó mới báo phí thuê luật sư để bạn dễ dàng quyết định!

GỌI NGAY LUẬT SƯ 0914.431.086

Luật sư Lê Đức Tuấn.