Thủ Tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chào bạn!

Bạn hỏi nhưng không cung cấp đủ thông tin cụ thể nên rất khó cho tôi có thể trả lời chính xác cho bạn được. Về nguyên tắc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành còn quyết định 2/2018QĐ-UBND Cà Mau chỉ điều chỉnh những giao dịch trong tỉnh bạn phụ thuộc vào tình hình địa phương trong từng trường hợp cụ thể mà thôi nên bạn cần cung cấp cho tôi nội dung giao dịch cụ thể mà bạn định tiến hành thì tôi mới có thể tư vấn chính xác cho bạn được 

Luật sư Nguyễn Sơn Trung.

Chào bạn, căn cứ vào thông tin mà bạn cung cấp, Luật sư xin đưa ra tư vấn như sau:

Quyết Định 52/2018/QĐ-UBND Cà Mau về ban hành quy chế phối hợp thực hiện giải quyết thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn tỉnh Cà Mau là quyết định là quyết định được ban hành giúp phối hợp thực hiện giải quyết thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn tỉnh Cà Mau chứ không quy định chính xác trình tự và thủ tục chuyển nhượng đất đai.

Trình tự và thủ tục chuyển nhượng đất đai bao gồm:

1)    Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 1 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp được phép thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người chuyển nhượng
• Đất không có tranh chấp
• Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng
• Đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án 
• Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính.

2)    Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giấy tờ cần chuẩn bị  khi công chứng bao gồm:

1.    Dự thảo hợp đồng 

2.    Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3.    Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu)

4.    Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên

5.    Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân)

6.    Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật

Bước 2: Nộp hồ sơ 

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành theo quy trình nếu hồ sơ đã đầy đủ.

Hồ sơ đầy đủ bao gồm:

1.    Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)

2.    CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)

3.    Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)

4.    Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)

5.    Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)

6.    Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)

7.    Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)

8.    Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)

9.    Tờ khai đăng ký thuế

10.                  Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)

Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời gian thủ tục sang tên kéo dài 10 ngày làm việc. 

Bộ hồ sơ trên sẽ được gửi đến cơ quan thuế và phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên.

*Cần Lưu ý: 

Tình huống chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ thửa đất ngay khi có thông báo từ cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. (Chi tiết thuế & phí phải nộp xem phần dưới)

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. 

3)    Thuế & lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Những chi phí cần đóng khi sang tên đất đai gồm: Chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thuế thu nhập các nhân khi chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:

Lệ phí trước bạ (Bên mua chịu)

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

  Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)

Trong đó:

• Diện tích đất tính bằng m2
• Giá đất theo bảng giá
• Lệ phí = 0,5%

*Những trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:

• Chuyển giao tài sản cho vợ chồng, con cái, cha mẹ.
• Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù.
• Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.

Thuế thu nhập cá nhân (Bên bán chịu)

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

*Những trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân:

• Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
• Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. 

Trên đây là toàn bộ những điều kiện, quy trình, hồ sơ và các khoản phí cần đóng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hy vọng những thông tin trên giúp ích được cho bạn.

Nếu bạn cần tư vấn, cần luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp và hỗ trợ thực hiện các thủ tục theo đúng quy định pháp luật, bạn có thể đến trực tiếp Văn phòng Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 422 Võ văn Kiệt, Phường Cô Giang, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh hoặc văn phòng giao dịch của Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 158/1A Nguyễn Sơn, P.Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú (Tầng 2).

Trân trọng./

Luật sư Dương Hoài Vân

Giám đốc Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh.

Luật sư Dương Hoài Vân.