Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Khi nào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu?

Theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2015: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác”. Như vậy, để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hay không thì cần xem xét điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nếu không đáp ứng một trong các điều kiện theo Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 hoặc không được công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, trừ trường hợp “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực” (Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự).

Hậu quả của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên bố vô hiệu thì việc giải quyết sẽ được thực hiện theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như nêu sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Tóm lại, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì sẽ xem xét các căn cứ pháp lý theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và các quy định pháp luật chuyên ngành là Luật đất đai 2013.

Bạn vẫn còn thắc mắc, hay đang gặp rắc rối về đất đai, nhà ở? Hơn 400 Luật sư chuyên về Đất đai và Nhà ở trên iLAW đang sẵn sàng hỗ trợ bạn. Hãy chọn ngay một Luật sư gần bạn và liên hệ với Luật sư đó để được tư vấn miễn phí.

Luật sư Phạm Thị Nhàn tư vấn Hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật sư Phạm Thị Nhàn tốt nghiệp Đại Học Luật Tp.HCM - ngành Luật Quốc Tế (năm 2006); Khóa đào tạo Luật sư (năm 2007); Cao học Luật Kinh tế 2012. Luật sư đã có thời gian công tác tại Sở Tư Pháp tỉnh Bình Dương, Vingroup và nhiều công ty Luật. Luật sư có thế mạnh chuyên môn trong các lĩnh vực tố tụng tại Tòa án: Đất đai, Hôn nhân gia đình. 

Năm 2020, Luật sư Phạm Thị Nhàn đã tư vấn và hỗ trợ hơn 100 vụ việc ly hôn thuận tình và ly hôn đơn phương (chia tài sản và giành quyền nuôi con) cho các thân chủ.