Những điều cần biết về sổ hồng, sổ đỏ và quy định cấp sổ

Bài viết được tư vấn chuyên môn bởi Luật sư Trần Đình Tri. Luật sư Trần Đình Tri - thuộc Đoàn luật sư Tp. HCM, với kinh nghiệm hơn 10 năm trong các lĩnh vực chuyên môn như:

Tư vấn giải quyết các phát sinh trong hoạt động Đầu tư và kinh doanh bất động sản, cung cấp giải pháp mua bán hoặc cấp giấy chứng nhận cho Nhà đất xây sai phép; đang tranh chấp; nhà mua giấy tay; thừa kế có yếu tố nước ngoài; hết thời hiệu thừa kế; nguồn gốc tặng cho - cho mượn - chiếm hữu không rõ ràng …
Tư vấn giải quyết thủ tục liên quan đến Hôn nhân gia đình, thoả thuận về tài sản trước khi kết hôn, tranh chấp tài sản của vợ chồng, quyền nuôi con, cấp dưỡng, kết hôn và ly hôn có yếu tố nước ngoài, thuận tình ly hôn nhanh…

>> Tư vấn miễn phí với Luật sư Trần Đình Tri.

Ngày nay chúng ta vẫn thường nghe nhắc đến sổ đỏ, sổ hồng. Vậy hai loại sổ này thực chất là loại giấy tờ gì và có giá trị pháp lý gì theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, giữa sổ đỏ và sổ hồng có điểm gì khác nhau.

Tên gọi sổ đỏ và sổ hồng thực chất xuất phát từ màu sắc bìa của loại giấy tờ. Trong đó, Sổ đỏ bìa có màu đỏ, với nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất (có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng…) nên mẫu này có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Sổ hồng bìa có màu hồng với nội dung là ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nên mẫu có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”.

Khác nhau giữa sổ đỏ và sổ hồng:

	Sổ Đỏ	Sổ Hồng
Cơ quan ban hành	mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành	mẫu do Bộ Xây dựng ban hành
Màu sắc	bìa có màu đỏ	bìa có màu hồng
Nội dung	ghi nhận quyền sử dụng đất (có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng…)	ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
Tên gọi	Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất	Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định về việc cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi là giấy chứng nhận) đã thống nhất hai mẫu trên và áp dụng cho mọi loại đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất với tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .

>> Đặt câu hỏi MIỄN PHÍ với Luật sư.

Điều 97 Luật đất đai 2013 cũng đã kế thừa quy định trên: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.” và khoản 1 điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định: “ Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất….”

Vậy theo quy định hiện hành, hiện nay những loại mẫu giấy tờ trước đây còn giá trị hay không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 97 Luật đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…”

Như vậy, Hiện nay các mẫu giấy tờ trên bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo đúng quy định vẫn có giá trị và được sử dụng bình thường.

Theo quy định pháp luật hiện hành, nguyên tắc, các trường hợp cấp giấy chứng nhận và không được cấp được quy định như thế nào?

Về nguyên tắc, Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định về các vấn đề hình thức của đất được cấp, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, quy định về việc cấp giấy chứng nhận trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng. Ngoài ra, Điều 98 còn quy định về hướng giải quyết trong trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ và được hướng dẫn bởi Khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định cụ thể tại khoản 1 điều này, trong đó có hai trường hợp đáng lưu ý. Một là đất sử dụng ổn định và có các giấy tờ quy định tại điều 100 luật này, và việc xác định như thế nào là đất sử dụng ổn định được hướng dẫn cụ thể bởi Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Hai là trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điều 101 luật này được hướng dẫn cụ thể từ Điều 20 đến Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và bổ sung một số quy định tại Khoản 18 và Khoản 19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hướng dẫn bởi Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.”

Nếu muốn tư vấn về luật nhà đất, bạn có thể liên hệ Luật sư Trần Đình Tri theo thông tin sau: