Thế chấp quyền sử dụng đất

Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định Bộ luật dân sự 2015 và Luật đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn liên quan.

Quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất là một trong số các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, Luật đất đai 2013 cũng quy định một số trường hợp người sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất như tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (Khoản 2 Điều 173) hoặc cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất (Khoản 2 Điều 181),...

Thời điểm thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.

Điều kiện thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, để thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

“1. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

2. Đất không có tranh chấp;

3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4. Trong thời hạn sử dụng đất.”

Một vấn đề cần lưu ý là trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”.

Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Theo Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013, việc thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT như sau:

Nộp hồ sơ đăng ký

Người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

1. Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC;
2. Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định;
3. Giấy chứng nhận;
4. Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:

a) Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền;

b) Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 của Thông tư này, nếu có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp.

Hồ sơ đăng ký được nộp đến một trong các cơ quan, đơn vị sau đây:

1. Văn phòng đăng ký đất đai;
2. Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
3. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ.

Tiếp nhận hồ sơ đăng ký

1. Trường hợp hồ sơ đăng ký thế chấp được nộp trực tiếp thì sau khi nhận hồ sơ, cán bộ tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký và thực hiện tiếp các công việc sau:

a) Trường hợp hồ sơ đăng ký không hợp lệ, cán bộ tiếp nhận từ chối nhận hồ sơ đăng ký và trực tiếp hướng dẫn để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện hồ sơ hoặc cấp Phiếu hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật;

b) Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ, cán bộ tiếp nhận cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả trong đó ghi đầy đủ các thông tin sau đây: Thời Điểm nhận hồ sơ (ngày, tháng, năm); thời hạn giải quyết hồ sơ; thời hạn trả kết quả; tên và chữ ký của cán bộ tiếp nhận hồ sơ;

c) Vào Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là Sổ tiếp nhận và trả kết quả).

2. Trường hợp hồ sơ đăng ký thế chấp được nộp qua đường bưu điện thì sau khi nhận được hồ sơ, cán bộ tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký và thực hiện tiếp các công việc sau:

a) Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, ngay trong ngày nhận được hồ sơ, cán bộ tiếp nhận lập văn bản từ chối đăng ký trong đó ghi các thông tin sau đây: Các loại giấy tờ trong hồ sơ đăng ký đã nhận được; lý do từ chối; hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ đăng ký. Văn bản từ chối gửi trả lại cùng hồ sơ đăng ký cho người yêu cầu đăng ký qua đường bưu điện có bảo đảm;

b) Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ, cán bộ tiếp nhận vào Sổ tiếp nhận và trả kết quả.

Thực hiện đăng ký thế chấp

Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký.

1. Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký thì Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định.
2. Trường hợp đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi, xóa đăng ký mà không có căn cứ từ chối đăng ký thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Ghi nội dung đăng ký thế chấp theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận.

b) Ghi nội dung đăng ký và thời Điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) tại Mục “Chứng nhận của cơ quan đăng ký” trên Đơn yêu cầu đăng ký.

Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Văn phòng đăng ký đất đai đăng ký và trả kết quả đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.

Ngoài các quy định pháp luật đất đai liên quan như nêu trên, các vấn đề pháp lý về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp; chấm dứt thế chấp tài sản hoặc xử lý tài sản thế chấp,... sẽ được thực hiện theo các quy định chung của Bộ luật dân sự 2015 về thế chấp tài sản.

Bạn vẫn còn thắc mắc, hay đang gặp rắc rối về đất đai, nhà ở? Hơn 400 Luật sư chuyên về Đất đai và Nhà ở trên iLAW đang sẵn sàng hỗ trợ bạn. Hãy chọn ngay một Luật sư gần bạn và liên hệ với Luật sư đó để được tư vấn miễn phí.