EM CÓ SAI PHẠM KHI KHÔNG ĐÓNG TIỀN NHÀ KHÔNG Ạ?

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi luật sư trả lời như sau:

Về nguyên tắc nhà c ho thuê không có tranh chấp và thuộc quyền sở hữu mới được cho thuê; nếu vi phạm hợp đồng bị huỷ và các bên trả lại tiền trả nhà cho nhau.

Trường hợp của bạn, bạn đem hợp đồng gặp luật sư để xem xét nội dung tư vấn cho bạn.

Luật sư Nguyễn Thanh Hải.

Bạn liên hệ luật sư qua số điện thoại 0977761893 để cung cấp thêm thông tin và được tư vấn chi tiết nhé.

Luật sư Phạm Đức Huy.

Chào bạn, VPLS chúng tôi giải đáp như sau:

Thứ nhất, về hợp đồng thuê giữa bạn và chị Muôn, theo khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2025, trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó. Như vậy, về nguyên tắc, bạn vẫn có quyền thuê nhà đến hết hạn hợp đồng (tháng 2/2027) và người chủ mới (chị Dung) phải kế thừa nghĩa vụ tiếp tục cho thuê nhà.

Thứ hai, về khoản tiền thuê nhà hàng tháng, từ thời điểm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được đăng bộ sang tên chị Dung, chị Dung là chủ sở hữu mới hợp pháp của căn nhà. Do đó, bạn phải trả tiền thuê cho chị Dung, không phải cho chị Muôn. Việc bạn tiếp tục đóng tiền thuê nhà của tháng 6 và 7/2025 cho chị Muôn sau khi Giấy chứng nhận đã được đăng bộ sang tên là không đúng đối tượng, nhưng bạn có thể được coi là ngay tình vì chưa biết sự việc. Chị Dung đã gửi thông báo chính thức cho bạn vào tháng 8/2025 và hai người đã ký kết hợp đồng mới thì việc bạn thanh toán tiền thuê nhà cho chị Dung – chủ nhà mới hợp pháp – là hợp lý và đúng đối tượng. Ngoài ra, hợp đồng thuê mới với chị Dung mà bạn đã ký cũng xác lập rõ nghĩa vụ thanh toán và đối tượng nhận thanh toán.

Thứ ba, về số tiền 30 triệu mà bạn đã đặt cọc cho chị Muôn, khi chị Muôn bán nhà cho chị Dung, theo nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng thuê (bao gồm cả khoản cọc) phải được chuyển giao cho chị Dung. Tuy nhiên, tình hình hiện tại là bên bán giữ cọc và không bàn giao lại cho bên mua và bạn đang bị kẹt giữa hai bên. Bạn có quyền yêu cầu chị Muôn hoàn trả tiền cọc cho bạn và bạn sẽ cọc cho chị Dung vì hợp đồng thuê đã được chuyển sang chủ mới hoặc yêu cầu hai bên tự giải quyết số tiền cọc vì bạn chỉ là bên thuê nhà, nội dung thỏa thuận mua bán nhà giữa hai bên không liên quan đến bạn, bạn đã hoàn thành nghĩa vụ của mình khi đặt cọc và thanh toán tiền thuê hàng tháng.

Thứ tư, về việc bị đuổi ra khỏi nhà, cả chị Muôn và chị Dung đều không có quyền tự ý đuổi bạn ra. Bạn đang có hợp đồng thuê nhà hợp pháp có hiệu lực đến hết tháng 2/2027 (dù là hợp đồng cũ hay hợp đồng mới), nên bạn có quyền tiếp tục ở và có trách nhiệm thanh toán tiền thuê hàng tháng cho chị Dung. Nếu xảy ra tranh chấp giữa bạn và họ, họ phải khởi kiện bạn để yêu cầu Tòa án giải quyết, không được tự ý cưỡng ép bạn ra khỏi nhà. Ngoài ra, nếu họ tự ý vào nhà, thay khóa, cưỡng ép bạn ra khỏi chỗ ở mà không có quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì hành vi của họ có dấu hiệu của Tội xâm phạm chỗ ở của người khác (Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi 2017). Hành vi này có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 144/2021/NĐ-CP về hành vi xâm phạm chỗ ở, tùy mức độ. Còn nếu họ tự ý vào nhà, di dời đồ đạc của bạn ra ngoài khiến đồ đạc bị hư hỏng, gây thiệt hại, mất mát về tài sản của bạn thì hành vi đó có thể bị xử lý về Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản (Điều 178 Bộ luật Hình sự 2015); khi đó, bạn có quyền yêu cầu họ bồi thường thiệt hại.

Thứ năm, về phương án giải quyết, bạn nên: 1) tiếp tục đóng tiền thuê cho chị Dung (chủ sở hữu nhà ở theo pháp luật); 2) gửi văn bản cho cả hai bên, nêu rõ việc bạn chỉ trả tiền thuê cho tên chủ sở hữu hợp pháp (chị Dung) để tránh bị cho là cố tình nợ tiền thuê nhà; 3) yêu cầu chị Muôn trả lại tiền cọc cho bạn hoặc chị Muôn chuyển giao tiền cọc đó cho chị Dung; 4) lưu giữ chứng cứ như hợp đồng thuê, biên lai chuyển tiền, tin nhắn, giấy tờ trao đổi… để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chính bản thân bạn.

Trên đây là nội dung tư vấn của Văn phòng Luật sư Triển Luật về vấn đề bạn yêu cầu. Nếu bạn còn vướng mắc hoặc cần báo giá dịch vụ pháp lý, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ số 213A (Tầng 2) Nguyễn Xí, Phường Bình Lợi Trung, TPHCM, số điện thoại liên hệ: 0903.121.676 – 077.682.0693 để được tư vấn và giải đáp cụ thể.

Luật sư Hồ Ngọc Hiền Thảo.

Luật sư trả lời bạn như sau: 

Khi chị Dung sang tên sổ hồng (tháng 6/2025), chị là chủ sở hữu hợp pháp. Bạn có quyền và nghĩa vụ thanh toán tiền thuê cho chị Dung từ thời điểm đó.

Khoản cọc này bạn nộp cho chị Muôn. Khi chị Muôn bán nhà, nghĩa vụ hoàn trả cọc phải được xử lý trong hợp đồng mua bán giữa Muôn – Dung.

Nếu chị Muôn đã nhận tiền cọc và không bàn giao lại nghĩa vụ cho chị Dung thì buộc chị Muôn phải trả lại cho bạn. Nếu hợp đồng mua bán có ghi nhận việc chuyển nghĩa vụ đặt cọc sang cho chị Dung thì bạn có thể yêu cầu chị Dung.

Chị Dung chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà mới có quyền thu tiền thuê và quyết định về hợp đồng thuê. Chị Muôn không còn quyền gì với căn nhà nên không có căn cứ đòi tiền thuê hoặc đòi đuổi bạn.

Bạn nên tiếp tục đóng tiền thuê cho chị Dung, người đứng tên sổ hồng. Làm văn bản yêu cầu chị Muôn hoàn trả tiền đặt cọc trong thời hạn cụ thể.

Nếu chị Muôn không trả:

·         Bạn có thể gửi đơn khởi kiện dân sự tại TAND khu vực nơi chị Muôn cư trú để đòi lại tiền cọc.

·         Đồng thời, bạn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có chứng minh được).

Giữ toàn bộ hợp đồng thuê với chị Muôn, chứng từ đặt cọc, biên lai đóng tiền, thông báo của chị Dung, để làm chứng cứ.

 Trong trường hợp này, anh/chị cần liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 0914.431.086 để được tư vấn cụ thể và chi tiết nhất.

Nếu bạn đang gặp phải vấn đề về pháp luật, hãy liên hệ với luật sư để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Tư vấn hoàn toàn miễn phí sau đó mới báo phí thuê luật sư để bạn dễ dàng quyết định!

GỌI NGAY LUẬT SƯ 0914.431.086

Luật sư Lê Đức Tuấn.