Hỏi về luật đất đai: Tách thửa đất

chào chị, đất của chị ở đâu?
mời liên hệ Luật sư theo số điện thoại 0348.952.313

Luật sư Quan Khắc Thượng.

Chào bạn!

Với trường hợp của bạn thì không đủ yếu tố để tố giác về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản

Trong trường hợp này bạn có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết

Cần hỗ trợ vui lòng liên hệ Luật Sư Lê Tiến Dụng - Công ty Luật Viên Minh

Sđt: 0989.203.511

Luật sư Lê Tiến Dụng.

Chào anh/chị,

Với thông tin anh/chị cung cấp, việc mua bán quyền sử dụng đất chỉ bằng giấy viết tay từ năm 2015 và đến nay bên bán vẫn chưa thực hiện thủ tục tách thửa, sang tên có thể phát sinh nhiều vấn đề pháp lý cần được xem xét, như: tính pháp lý của giao dịch, hiện trạng thửa đất, tình trạng thế chấp tại ngân hàng, cũng như nghĩa vụ của các bên theo thỏa thuận.

Trường hợp bên bán nhiều lần không thực hiện việc tách thửa như đã cam kết, anh/chị có thể cân nhắc yêu cầu họ thực hiện nghĩa vụ hoặc xem xét các biện pháp pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Riêng xác định việc có đủ căn cứ để xử lý về hành vi chiếm đoạt tài sản thì cần được đánh giá trên cơ sở hồ sơ, chứng cứ và diễn biến cụ thể của vụ việc, nên chưa thể kết luận chỉ dựa trên những thông tin hiện có.

Để được tư vấn chính xác và có hướng xử lý phù hợp, anh/chị vui lòng liên hệ Luật sư Hoa qua số điện thoại 090700257. Luật sư sẽ xem xét hồ sơ, giấy tờ liên quan và tư vấn phương án bảo vệ quyền lợi của anh/chị theo đúng quy định của pháp luật.

Luật sư Lê Thị Hoa.

Mua đất bằng giấy viết tay hơn 10 năm chưa được tách thửa, có kiện bên bán về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản được không?

Chào anh/chị, vấn đề của anh/chị được Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật Sư 11 – tư vấn như sau:

Anh/chị mua một phần thửa đất của ông A từ năm 2015 bằng giấy viết tay và đã thanh toán tiền. Đến nay đã hơn 10 năm nhưng ông A vẫn chưa thực hiện thủ tục tách thửa, với lý do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng. Anh/chị muốn biết có thể yêu cầu tách thửa như thế nào và có thể tố giác ông A về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không.

1. Mua đất bằng giấy viết tay có được pháp luật công nhận hay không?

Theo quy định của pháp luật đất đai và Bộ luật Dân sự, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất về nguyên tắc phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, hiệu lực của giao dịch còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thời điểm giao kết, việc các bên đã thực hiện nghĩa vụ đến đâu, quá trình sử dụng đất trên thực tế và các chứng cứ liên quan.

Đối với trường hợp của anh/chị, nếu đã giao đủ tiền, nhận đất và sử dụng ổn định từ năm 2015 thì đây là những tình tiết quan trọng để Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp. Cần kiểm tra thêm hồ sơ để tư vấn chính xác hơn, đặc biệt là giấy mua bán viết tay, chứng từ thanh toán và tình trạng sử dụng đất thực tế.

2. Bên bán không thực hiện tách thửa theo cam kết thì người mua có quyền yêu cầu gì?

Khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng, bên còn lại có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ, bồi thường thiệt hại hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp của anh/chị, việc ông A nhiều năm không thực hiện thủ tục tách thửa với lý do sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng không làm mất quyền yêu cầu của anh/chị. Anh/chị có thể:

• Gửi văn bản yêu cầu ông A thực hiện việc giải chấp và tách thửa theo thỏa thuận.

• Nếu ông A không thực hiện, có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bảo vệ quyền lợi của mình.

3. Có thể tố giác ông A về tội lừa đảo hoặc lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản hay không?

Để bị xử lý về các tội như Lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, cơ quan tiến hành tố tụng phải xác định có đầy đủ các dấu hiệu cấu thành tội phạm theo quy định của Bộ luật Hình sự.

Đối với trường hợp của anh/chị, chỉ việc chậm tách thửa hoặc viện lý do sổ đang thế chấp chưa đủ căn cứ để khẳng định ông A phạm tội. Nếu tại thời điểm nhận tiền, ông A vẫn là chủ sử dụng đất hợp pháp, việc thế chấp có thật và chưa có căn cứ chứng minh ông A ngay từ đầu dùng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tiền thì vụ việc thường được xem là tranh chấp dân sự.

Ngược lại, nếu có chứng cứ chứng minh ông A ngay từ đầu không có khả năng thực hiện việc chuyển nhượng, cố tình đưa ra thông tin gian dối để nhận tiền hoặc bán cùng một thửa đất cho nhiều người nhằm chiếm đoạt tài sản thì có thể phát sinh dấu hiệu của vụ án hình sự. Việc này cần được cơ quan điều tra xác minh trên cơ sở tài liệu, chứng cứ cụ thể.

4. Người mua nên thực hiện những bước gì để bảo vệ quyền lợi?

Để bảo vệ quyền lợi của mình, anh/chị nên thực hiện theo trình tự sau:

• Thu thập toàn bộ giấy tờ mua bán viết tay, biên nhận thanh toán, tin nhắn, ghi âm, hình ảnh và các tài liệu chứng minh giao dịch.

• Kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất, bao gồm việc thế chấp tại ngân hàng và tình trạng quy hoạch, đủ điều kiện tách thửa hay không.

• Gửi văn bản yêu cầu ông A thực hiện đúng cam kết trong thời hạn cụ thể.

• Nếu ông A vẫn không thực hiện hoặc cố tình né tránh, anh/chị nên khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

5. Lưu ý & khuyến nghị từ Luật Sư 11

Qua nội dung anh/chị cung cấp, vụ việc có nhiều yếu tố cần được kiểm tra như:

• Giấy viết tay được lập vào thời điểm nào và có nội dung cam kết tách thửa hay không.

• Anh/chị đã thanh toán toàn bộ tiền hay mới thanh toán một phần.

• Thửa đất hiện nay có đủ điều kiện tách thửa theo quy định pháp luật hay không.

• Giấy chứng nhận đang thế chấp tại ngân hàng từ thời điểm nào và vì khoản vay nào.

Do đó, cần kiểm tra thêm hồ sơ để tư vấn chính xác hơn trước khi xác định nên khởi kiện dân sự hay tố giác hình sự. Trong đa số trường hợp tương tự, người mua nên ưu tiên bảo vệ quyền lợi thông qua thủ tục dân sự nếu chưa có căn cứ rõ ràng về hành vi chiếm đoạt tài sản.

Nếu anh/chị cần hỗ trợ thêm về vấn đề này, vui lòng liên hệ với luật sư qua thông tin sau:
📍 CÔNG TY LUẬT TNHH LUẬT SƯ 11
✔️ 120 – 122 Điện Biên Phủ, phường Tân Định, TP. Hồ Chí Minh
📞 0979 800 000 – Zalo/Mobile
📧 nguyenthanhhuan@luatsu11.vn
🌐 https://luatsu11.vn

Luật sư Nguyễn Thành Huân sẽ cùng đội ngũ là những luật sư nhiều năm kinh nghiệm tại Công ty Luật Sư 11 đồng hành cùng anh/chị để giải quyết vấn đề nêu vấn đề và bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của anh/chị. 

Luật sư Nguyễn Thành Huân.

Văn phòng Luật sư TLS, căn cứ thông tin Quý khách cung cấp, căn cứ quy định của pháp luật liên quan, chúng tôi có ý kiến trả lời, tư vấn, như sau:

Việc sổ đỏ đang thế chấp ở ngân hàng nếu là sự thật thì theo quy định trong thời gian thế chấp, ông A không thể thực hiện thủ tục sang tên, tách thửa nếu chưa được ngân hàng giải chấp hoặc đồng ý.

Bạn có thể khởi kiện ông A tuy nhiên chưa đủ căn cứ để kết luận ông A về tội chiếm đoạt tài sản. Chỉ khi có căn cứ chứng minh ngay từ đầu ông A đã dùng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tiền như bán đất nhưng không có quyền bán; đã bán đất cho người khác hoặc cố tình chiếm đoạt. Nếu chỉ là việc nhận tiền rồi nhiều năm không làm thủ tục sang tên vì lý do thế chấp, vi phạm cam kết ban đầu thì được xem là tranh chấp dân sự và bạn có thể khởi kiện yêu cầu buộc ông A thực hiện theo cam kết ban đầu hoặc hủy hợp đồng, trả lại tiền và bồi thường thiệt hại.

Trong trường hợp này bạn nên:

- Thu thập các giấy tờ cần thiết như: giấy mua bán viết tay, biên nhận tiền, tin nhắn, ghi âm, người làm chứng...

- Xin trích lục thông tin thửa đất để biết hiện nay chủ sử dụng là ai, đất có đang thế chấp, bị kê biên hay chuyển nhượng cho người khác hay không.

- Gửi văn bản yêu cầu ông A thực hiện việc tách thửa, sang tên trong thời hạn cụ thể.

- Nếu ông A vẫn không thực hiện thì nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất.

“Trong phạm vi câu hỏi của Quý khách, trên cơ sở quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành và thông tin, tài liệu Quý khách đã cung cấp, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn cùng các phương án hướng giải quyết cho vấn đề Quý khách cần hỗ trợ.

Ý kiến tư vấn này chỉ mang tính tham khảo, dựa trên phân tích tình huống thực tế và quy định pháp luật hiện hành, không thay thế cho quyết định cuối cùng của Quý khách hay các văn bản có giá trị pháp lý thi hành khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với vấn đề Quý khách quan tâm”.(LS.TS. Trương Thành Thiện)

Mời Quý Anh/Chị đánh giá luật sư Trương Thành Thiện tại iLAW - Cổng thông tin tìm kiếm Luật sư | iLAW (i-law.vn)

Quý khách liên hệ để được tư vấn miễn phí:

Hotline: 0978777775 - Luật sư Thiện (Mr)

Tư vấn trực tiếp tại Văn phòng luật sư TLS:

Quý khách đặt lịch tư vấn qua zalo: 0978777775

Địa chỉ: 616/39/29 Lê Đức Thọ, Phường An Hội Đông, TP. Hồ Chí Minh.

Trân trọng./.

Luật sư Trương Thành Thiện.

Chào Anh Quang Thu,

Qua nội dung Anh trình bày, tôi xin trao đổi và tư vấn như sau:

Về giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay

Theo thông tin Anh cung cấp, Anh nhận chuyển nhượng một phần thửa đất từ ông A từ năm 2015 bằng giấy viết tay. Đến nay đã nhiều năm nhưng ông A vẫn chưa thực hiện thủ tục tách thửa và sang tên cho Anh, với lý do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng.

Trong trường hợp này, trước hết cần xem xét các vấn đề như:

• Nội dung giấy chuyển nhượng viết tay giữa hai bên;

• Việc Anh đã thanh toán đủ tiền hay chưa;

• Thửa đất có đủ điều kiện để tách thửa theo quy định của địa phương hay không;

• Việc Giấy chứng nhận đang thế chấp tại ngân hàng có đúng như ông A trình bày hay không.

Đây là những yếu tố quan trọng để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên.

Có thể tố giác về tội chiếm đoạt tài sản hay không?

Chỉ với thông tin Anh cung cấp thì chưa đủ căn cứ để khẳng định ông A đã phạm tội chiếm đoạt tài sản.

Nếu giữa hai bên thực sự có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông A chậm hoặc không thực hiện nghĩa vụ tách thửa, sang tên thì trước hết đây thường được xem là tranh chấp dân sự hoặc tranh chấp hợp đồng.

Chỉ khi có căn cứ chứng minh ngay từ đầu ông A dùng thủ đoạn gian dối để nhận tiền, hoặc sau khi nhận tiền có hành vi nhằm chiếm đoạt tài sản của Anh, thì cơ quan điều tra mới có thể xem xét dấu hiệu của các tội danh như lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, tùy thuộc vào kết quả xác minh.

Do đó, việc ông A chưa tách thửa trong thời gian dài không đồng nghĩa với việc đương nhiên bị xử lý hình sự.

Anh nên làm gì?

Trước hết, Anh nên:

• Kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất, bao gồm việc Giấy chứng nhận có đang được thế chấp tại ngân hàng hay không;

• Gửi văn bản yêu cầu ông A thực hiện việc tách thửa và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng trong một thời hạn hợp lý;

• Lưu giữ toàn bộ giấy tờ mua bán, chứng từ thanh toán, tin nhắn và các tài liệu liên quan.

Nếu ông A vẫn không thực hiện nghĩa vụ hoặc giữa hai bên không thể thỏa thuận được, Anh có thể khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp, yêu cầu thực hiện hợp đồng, hoàn trả tiền hoặc bồi thường thiệt hại (nếu có căn cứ).

Trường hợp trong quá trình làm việc, Anh phát hiện có dấu hiệu gian dối hoặc chiếm đoạt tài sản thì có thể gửi đơn tố giác đến Cơ quan Cảnh sát điều tra để được xem xét theo quy định của pháp luật.

📌 Anh có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hỗ trợ:

Chúng tôi sẽ hỗ trợ Anh rà soát hồ sơ, đánh giá hiệu lực của giấy chuyển nhượng viết tay, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, đồng thời tư vấn phương án khởi kiện hoặc tố giác (nếu có đủ căn cứ) nhằm bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của Anh.

Trân trọng,

⚠️ Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung trả lời mang tính chất tham khảo, được xây dựng trên cơ sở thông tin do người hỏi cung cấp và quy định pháp luật tại thời điểm tư vấn. Việc xác định đây là tranh chấp dân sự hay có dấu hiệu tội phạm sẽ phụ thuộc vào hồ sơ, chứng cứ và kết quả xác minh của cơ quan có thẩm quyền. Để được tư vấn chính xác đối với từng trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ luật sư để được hỗ trợ trực tiếp.

Luật sư Nguyễn Văn Toàn.

Luật sư xin chào

Hiện nay mình có ở trên đất và và xây nhà hay chưa?

còn 1 số thông tin chưa rõ, bạn có thể liên hệ Ls Tín 0966 589397 HCM để được giải đáp nhé

Luật sư Nguyễn Xuân Tín.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho VPLS Triển Luật, đối với câu hỏi của bạn, VPLS Triển

Luật xin phản hồi như sau:

Với trường hợp của bạn, bạn mua đất từ ông A từ năm 2015, chỉ có giấy tờ viết tay, nhiều lần yêu cầu ông A tách thửa nhưng ông ấy không thực hiện với lý do sổ đỏ đang cắm ở ngân hàng. Bạn hỏi có thể kiện ông A về tội lợi dụng chiếm đoạt tài sản hay không và nên làm gì trong trường hợp này.

1. Về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay

Căn cứ vào Điều 119, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Về điều kiện tách thửa và cấp sổ đỏ

Theo Điều 146 Luật Đất đai năm 2024, thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực mà diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, nếu bạn chỉ có giấy tờ viết tay, chưa sang tên, chưa tách thửa, chưa đăng ký biến động thì về mặt pháp lý, quyền sử dụng đất vẫn đứng tên ông A. Việc ông A không hợp tác tách thửa, sang tên cho bạn là hành vi vi phạm nghĩa vụ trong giao dịch dân sự.

3. Có thể kiện ông A về tội lợi dụng chiếm đoạt tài sản không?

Để cấu thành tội “lợi dụng chiếm đoạt tài sản” hoặc các tội danh liên quan đến chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 170, Điều 176 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017, 2025, phải chứng minh được ông A có hành vi gian dối ngay từ đầu nhằm chiếm đoạt tài sản của bạn (ví dụ: bán đất cho nhiều người, không có ý định giao đất, bỏ trốn, sử dụng thủ đoạn gian dối…). Nếu ông A chỉ trì hoãn, không thực hiện nghĩa vụ tách thửa, sang tên do lý do tài chính (sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng) thì chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm hình sự mà chủ yếu là tranh chấp dân sự.

4. Bạn nên làm gì?

• Thương lượng lại với ông A: Yêu cầu ông A thực hiện nghĩa vụ tách thửa, sang tên cho bạn. Nếu ông A không hợp tác, bạn nên gửi văn bản yêu cầu chính thức.
• Khởi kiện ra Tòa án dân sự: Nếu ông A vẫn không thực hiện, bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân nơi có ông A cư trú để yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc ông A thực hiện nghĩa vụ tách thửa, sang tên cho bạn.
• Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện: Bao gồm giấy tờ viết tay mua bán đất, chứng cứ về việc đã giao tiền, các giấy tờ liên quan đến việc sử dụng đất thực tế, các lần yêu cầu ông A thực hiện nghĩa vụ…
• Nếu có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản: Nếu bạn có bằng chứng ông A bán đất cho nhiều người, bỏ trốn, sử dụng thủ đoạn gian dối… thì có thể tố giác hành vi này đến cơ quan công an để xem xét xử lý hình sự.

5. Về thời hiệu khởi kiện

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày bạn biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Tuy nhiên, trong thực tế, nếu bạn có lý do chính đáng về việc chậm khởi kiện, Tòa án có thể xem xét.

Trên đây là nội dung tư vấn của Văn phòng Luật sư Triển Luật về vấn đề mà bạn yêu cầu. Nếu còn vướng mắc hoặc cần hỗ trợ các vấn đề pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ số 213A (Tầng 2) Nguyễn Xí, Phường Bình Lợi Trung, TPHCM, số điện thoại liên hệ: 0903.121.676 – 077.682.0693 để được tư vấn và giải đáp cụ thể.

Luật sư Hồ Ngọc Hiền Thảo.

Chào Anh/Chị,

Việc mua bán đất bằng giấy tay của Anh/ Chị từ 2015 tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý. Để được bảo vệ quyền lợi một cách tốt nhất, Anh? Chị vui lòng cung cấp thêm thông tin cho Luật sư, để có tư vấn kịp thời và chính xác.

Anh/ Chị vui lòng liên hệ trực tiếp Luật sư để nhận tư vấn miễn phí về vụ việc.

   Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

    Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 0919 98 9876

-        Luật sư tư vấn miễn phí;

-        Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

-        Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch. 

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ:  0919 98 9876

-         LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

-        Địa chỉ: Số 25 Nguyễn Văn Nguyễn, phường Tân Định, TPHCM

-        Điện thoại: 0919 98 9876

-        Website: https://luậtsư.net/

Luật sư Lê Tuấn Anh.

Vụ việc của chị Phức tạp, thông tin chị đưa ra chưa đủ để Luật sư có thể tư vấn. Vui lòng liên hệ sđt 0965912929 để trao đổi thêm nhé.

Luật sư Lê Văn Quang.