chào bạn, mình có phương án giải quyết, 
liên hệ lại mình theo số điện thoại 0348.952.313

Luật sư Quan Khắc Thượng.

Làm hồ sơ chuyển nhượng đất mua từ năm 1986 không có giấy tờ mua bán thì phải làm như thế nào?

Chào anh/chị, vấn đề của anh/chị được Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật Sư 11 – tư vấn như sau:

Gia đình anh/chị mua một thửa đất ruộng từ năm 1986, đã giao đủ tiền và nhận giấy chứng nhận (bằng khoán/giấy tờ về quyền sử dụng đất) từ bên bán nhưng không lập hợp đồng chuyển nhượng hoặc giấy viết tay. Sau đó người bán đã mất, các đồng thừa kế đều đi nơi khác nên đến nay chưa thể thực hiện thủ tục sang tên. Anh/chị muốn biết hiện nay cần làm gì để đứng tên hợp pháp đối với thửa đất này.

1. Mua đất chỉ giao tiền và nhận giấy tờ, không lập hợp đồng thì có được công nhận không?

Theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự qua từng thời kỳ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện về hình thức và thủ tục theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, đối với các giao dịch được thực hiện từ rất lâu, Tòa án và cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét toàn bộ quá trình giao dịch, việc giao nhận tiền, giao đất, quản lý và sử dụng thực tế để đánh giá hiệu lực của giao dịch.

Đối với trường hợp của anh/chị, việc gia đình đã nhận đất, sử dụng ổn định từ năm 1986 và giữ giấy tờ đất là tình tiết rất quan trọng. Tuy nhiên, chỉ với thông tin hiện có thì chưa thể khẳng định chắc chắn đủ điều kiện để được sang tên, mà cần kiểm tra thêm loại giấy tờ đang giữ, quá trình sử dụng đất và hồ sơ địa chính qua các thời kỳ.

2. Người bán đã mất thì có thể làm thủ tục chuyển nhượng đất như thế nào?

Khi người chuyển nhượng đã chết mà chưa hoàn tất thủ tục sang tên thì quyền sử dụng đất (nếu vẫn đứng tên họ) có thể trở thành di sản thừa kế của họ. Khi đó, việc chuyển quyền thường phải có sự tham gia của những người thừa kế hợp pháp hoặc được giải quyết theo bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án.

Đối với trường hợp của anh/chị, nếu không liên hệ được những người thừa kế của người bán thì việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng thông thường tại Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Đây là trường hợp cần xem xét hồ sơ cụ thể để xác định hướng xử lý phù hợp.

3. Đất sử dụng ổn định từ năm 1986 có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận hay không?

Pháp luật đất đai có quy định về việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất ổn định, lâu dài khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp của anh/chị, nếu gia đình đã trực tiếp quản lý, sử dụng liên tục từ năm 1986, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đáp ứng các điều kiện luật định thì đây sẽ là căn cứ quan trọng để cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án xem xét bảo vệ quyền lợi của gia đình. Tuy nhiên, cần kiểm tra thêm hồ sơ để tư vấn chính xác hơn.

4. Gia đình cần thực hiện những bước gì để bảo vệ quyền lợi và làm hồ sơ sang tên?

Để có cơ sở giải quyết, anh/chị nên thực hiện các bước sau:

• Kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai để xác định hiện nay đất đang đứng tên ai.

• Chuẩn bị toàn bộ giấy tờ đang có như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài liệu chứng minh việc giao nhận đất, các chứng cứ về quá trình sử dụng đất từ năm 1986 đến nay.

• Xác minh thông tin về những người thừa kế của người bán nếu còn có thể liên hệ được.

• Trường hợp không thể thực hiện thủ tục hành chính do người bán đã mất và không có người thừa kế phối hợp, có thể phải yêu cầu Tòa án giải quyết để làm căn cứ thực hiện thủ tục đăng ký sang tên.

Đối với trường hợp của anh/chị, việc cơ quan địa phương trả lời "không làm được" chưa phải là căn cứ để kết luận chắc chắn không còn hướng giải quyết. Cần xem xét đầy đủ hồ sơ và tình trạng pháp lý của thửa đất để lựa chọn phương án phù hợp.

5. Lưu ý và khuyến nghị từ Luật Sư 11

Đây là vụ việc liên quan đến giao dịch đất đai đã diễn ra từ nhiều năm trước nên cần rà soát rất kỹ hồ sơ, giấy tờ gốc và lịch sử sử dụng đất. Anh/chị không nên tự ý lập giấy tờ hoặc thực hiện các thủ tục khi chưa xác định rõ tình trạng pháp lý của thửa đất.

Cần kiểm tra thêm hồ sơ để tư vấn chính xác hơn, đặc biệt là:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện đang đứng tên ai.

• Loại giấy tờ đất gia đình đang giữ.

• Quá trình sử dụng đất từ năm 1986 đến nay có liên tục hay không.

• Hiện nay thửa đất có tranh chấp hoặc đã được cấp đổi Giấy chứng nhận hay chưa.

Nếu anh/chị cần hỗ trợ thêm về vấn đề này, vui lòng liên hệ với luật sư qua thông tin sau:

📍 CÔNG TY LUẬT TNHH LUẬT SƯ 11
✔️ 120 – 122 Điện Biên Phủ, phường Tân Định, TP. Hồ Chí Minh
📞 0979 800 000 – Zalo/Mobile
📧 nguyenthanhhuan@luatsu11.vn
🌐 https://luatsu11.vn

Luật sư Nguyễn Thành Huân sẽ cùng đội ngũ là những luật sư nhiều năm kinh nghiệm tại Công ty Luật Sư 11 đồng hành cùng anh/chị để giải quyết vấn đề nêu vấn đề và bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của anh/chị.

Luật sư Nguyễn Thành Huân.

Chào bạn, Hãng Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn sơ bộ cho bạn tham khảo như sau:

1. Căn cứ Điều 138 Luật đất đai năm 2024, Nhà nước có thể xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện theo luật định.

2. Để đánh giá trường hợp của bạn có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận thì bạn vui lòng liên hệ luật sư trao đổi trực tiếp.

Nếu bạn cần luật sư giúp đỡ, hãy liên hệ ngay với:

Luật sư Ngô Đình Nhiên – Cộng sự cấp cao tại Hãng Luật Chân Thiện Mỹ – Thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh

Gọi ngay/Zalo: 0919.183.001

Email: luatsungodinhnhien@gmail.com

Địa chỉ văn phòng: Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh

-----------------------------------------------------------------------------------------

Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn lo lắng – Với sự am hiểu pháp luật chuyên sâu, có kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm, Luật sư Nhiên sẽ có giải pháp toàn diện, được việc và đồng hành cùng bạn!

------------------------------------------------------------------------------------------

Luật sư Ngô Đình Nhiên .

Chào bạn, bạn có thể liên hệ Luật sư theo số điện thoại 090700257 (Ls Hoa) để được tư vấn và hỗ trợ về các vấn đề pháp lý liên quan đến vụ việc bạn đang gặp phải.

Luật sư Lê Thị Hoa.

Chào Chị Nguyễn Thị Kim Oanh,

Qua nội dung Chị trình bày, tôi xin trao đổi và tư vấn như sau:

Về tình trạng pháp lý của thửa đất

Theo thông tin Chị cung cấp, gia đình Chị đã mua một thửa ruộng từ năm 1986, đã giao đủ tiền và nhận bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bằng khoán đất). Tuy nhiên, tại thời điểm mua bán, các bên không lập giấy chuyển nhượng, không có giấy viết tay và cũng chưa thực hiện thủ tục sang tên theo quy định. Sau đó, người bán đã mất, còn các con của người bán hiện không rõ nơi cư trú.

Đây là trường hợp khá phức tạp vì hiện nay việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cần có căn cứ chứng minh việc chuyển nhượng hợp pháp hoặc có bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Gia đình Chị có thể làm gì?

Trước hết, gia đình Chị cần rà soát và thu thập toàn bộ tài liệu, chứng cứ còn lưu giữ, chẳng hạn như:

• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Chứng cứ thể hiện việc gia đình đã nhận đất, quản lý và sử dụng ổn định từ năm 1986 đến nay;

• Chứng cứ về việc đã giao tiền mua đất (nếu còn);

• Người làm chứng biết việc mua bán (nếu có);

• Các giấy tờ thể hiện việc gia đình thực hiện nghĩa vụ đối với thửa đất trong suốt quá trình sử dụng.

Nếu xác định được những người thừa kế của người bán, các bên có thể thực hiện thủ tục khai nhận, phân chia di sản (nếu cần) và tiếp tục hoàn tất việc chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Trường hợp không thể liên hệ được với những người thừa kế hoặc phát sinh tranh chấp, gia đình Chị có thể phải yêu cầu Tòa án giải quyết để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên. Tùy từng tài liệu, chứng cứ và quá trình sử dụng đất thực tế, Tòa án sẽ xem xét khả năng công nhận quyền của bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Có thể sang tên ngay tại Văn phòng đăng ký đất đai không?

Với những thông tin Chị cung cấp, khả năng thực hiện thủ tục sang tên trực tiếp tại cơ quan đăng ký đất đai là rất khó, bởi hồ sơ hiện không có hợp đồng chuyển nhượng hoặc giấy tờ thể hiện việc chuyển quyền theo quy định. Vì vậy, việc cơ quan đăng ký đất đai trả lời chưa thể thực hiện thủ tục là điều có thể xảy ra.

👉 Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc gia đình Chị hoàn toàn mất quyền đối với thửa đất. Nếu có đủ chứng cứ chứng minh việc mua bán và quá trình quản lý, sử dụng đất ổn định trong thời gian dài, gia đình vẫn có thể được xem xét bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp thông qua trình tự, thủ tục phù hợp theo quy định của pháp luật.

📌 Chị có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hỗ trợ:

Chúng tôi sẽ hỗ trợ Chị rà soát toàn bộ hồ sơ, đánh giá khả năng sang tên hoặc khởi kiện (nếu cần), xác minh người thừa kế của bên bán và xây dựng phương án pháp lý phù hợp nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của gia đình.

Trân trọng,

⚠️ Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung trả lời mang tính chất tham khảo, được xây dựng trên cơ sở thông tin do người hỏi cung cấp và quy định pháp luật tại thời điểm tư vấn. Việc xác định quyền sử dụng đất và khả năng đăng ký sang tên phụ thuộc vào hồ sơ, chứng cứ, thời điểm phát sinh giao dịch và kết quả giải quyết của cơ quan có thẩm quyền. Để được tư vấn chính xác cho từng trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ luật sư để được hỗ trợ trực tiếp.

Luật sư Nguyễn Văn Toàn.

Chào bạn,

Trường hợp gia đình bạn mua đất từ năm 1986 nhưng không lập hợp đồng chuyển nhượng hoặc giấy tờ mua bán, chỉ nhận giấy tờ về đất thì việc sang tên sẽ gặp nhiều khó khăn vì chưa có căn cứ chứng minh giao dịch theo quy định pháp luật.

Nếu không liên hệ được những người thừa kế của bên bán để ký lại hồ sơ chuyển nhượng, gia đình bạn có thể khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất hoặc công nhận giao dịch chuyển nhượng, nếu có đủ căn cứ chứng minh việc mua bán và quá trình quản lý, sử dụng đất ổn định, liên tục. Tòa án sẽ xem xét trên cơ sở quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024.

Bạn nên chuẩn bị các chứng cứ như: giấy tờ về quyền sử dụng đất đã nhận, chứng cứ về việc giao tiền (nếu có), quá trình sử dụng đất, nộp thuế, xác nhận của người làm chứng hoặc chính quyền địa phương...

Do vụ việc phát sinh từ rất lâu và liên quan đến quyền của những người thừa kế bên bán, bạn nên mời Luật sư tư vấn, rà soát hồ sơ và đại diện tham gia tố tụng để bảo vệ quyền lợi và lựa chọn phương án phù hợp nhất.

Luật sư Nguyễn Thị Thu Hoài.