Luật dân sự

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi luật sư trả lời như sau:

Hợp đồng mua bán là giao dịch dân dự do các bên thỏa thuận trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực, ngay thẳng, không trái pháp luật, đạo đức xã hội, do đó việc thực hiện hợp đồng là do ý chí 2 bên;

Khi một trong hai bên muốn hủy hợp đồng sẽ gây thiệt hại cho bên kia, do đó điều kiện giao kết đề bù khi hủy ràng buộc trách nhiệm các bên thực hiện;

Mức bồi thường dân sự khi vi phạm hợp đồng do hai bên thỏa thuận;

Nếu là giao dịch thương mại thì mức bồi thường tối đa là 8% mức vi phạm;

Nếu hợp đông mua bán nhà đất quy định mức bồi thường là gấp 5 lần giá trị cọc thì bạn phải bồi thường mức này nếu hủy giao dịch;

Nếu bạn thấy nội dung tư vấn hữu ích, bạn có thể phản hồi tích cực để ủng hộ I-law ngày càng phát triển phục vụ công đồng tốt hơn.

Luật sư Nguyễn Thanh Hải.

Chào bạn!

Bồi thường thiệt hại phải căn cứ vào thiệt hại thực tế và khoản lợi đáng lẽ được hưởng nếu không có việc hủy Hợp đồng. Ai có lỗi dẫn đến việc hủy hợp đồng phải bồi thường. Việc thỏa thuận phải theo quy định của pháp luật. Nếu có tranh chấp Tòa sẽ tiến hành định giá để xác định thiệt hại.

Bạn vui lòng liên hệ sđt 0977761893 để được hướng dẫn chi tiết.

Trân trọng!

Luật sư Phạm Đức Huy.

Chào bạn, căn cứ vào thông tin mà bạn cung cấp, Luật sư xin đưa ra tư vấn như sau:

Hợp đồng mua bán nhà là giao dịch dân sự và đặt cọc là biện pháp đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng.

Theo Điều 328 và Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

“Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường”.

Trong trường hợp này, nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì bạn có thể thông báo cho bên kia và đến văn phòng công chứng yêu cầu hủy hợp đồng vì bên đặt cọc đang vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng đặt cọc dẫn đến không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. Hậu quả của hủy hợp đồng đó là đặt cọc sẽ không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, hai bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Theo đó, việc bồi thường thiệt hại phải căn cứ vào thiệt hại thực tế và khoản lợi đáng lẽ được hưởng nếu không có việc hủy hợp đồng. Việc bồi thường hợp đồng phải tuân theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật. Nếu có tranh chấp Tòa sẽ tiến hành định giá để xác định thiệt hại.

----

TRÊN ĐÂY LÀ Ý KIẾN TƯ VẤN CÓ TÍNH CHẤT THAM KHẢO THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

Nếu bạn cần tư vấn, cần luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp và hỗ trợ thực hiện các thủ tục theo đúng quy định pháp luật, bạn có thể liên lạc với tôi qua số điện thoại: 098.449.9996 hoặc 098.515.8595 (Luật sư Dương Hoài Vân) hoặc đến trực tiếp Văn phòng giao dịch của Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 158/1A Nguyễn Sơn, P.Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú (Tầng 2). 

Trân trọng./.

Luật sư Dương Hoài Vân

Giám đốc Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh

SĐT: 098.449.9996 hoặc 098.515.8595

Luật sư Dương Hoài Vân.

Điều 358 Bộ luật dân sự 

Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Như vậy nếu bạn hủy h ợp đồng mà trong hợp đồng đặt cọc ( hoặc điều khoản đặt cọc trong hợp đồng chính) quy định việc phạt vi phạm là 5 lần thì bạn sẽ phải thực hiện theo thỏa thuận đó .

Luật sư Nguyễn Sơn Trung.

Chào bạn!

Bạn cần phân biệt 2 vấn đề là bồi thường thiệt hại và phạt cọc.

1. Bồi thường thiệt hại mức cao nhất là giá trị thiệt hại thực tế xảy ra do lỗi của bên vi phạm (giải sử, giá nhà đất tăng lên gấp 2 lần tại thời điểm đặt cọc. Bên bán vi phạm, không bán thì thiệt của bên mua là phần giá trị tăng thêm mà lẽ ra họ được hưởng nếu thực hiện hợp đồng).

2. Về phạt cọc, Bộ Luật không quy định mức cao nhất phải chịu phạt là mấy lần. Điều nan2y căn cứ theo thỏa thuận trên hợp đồng. Nếu hợp đồng không ghi thì mức phạt cọc theo quy địnhlà tương đương với số tiền đặt  cọc (hoàn lại tiền cọc, và phạt một khoản tiền tương đương).

Cảm ơn!

Luật sư Ngô Quốc Việt.

Vấn đề bạn hỏi, tôi xin trả lời như sau:

Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005:

“1. Ðặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Như vậy, theo hợp đồng có thoả thuận việc phạt cọc gấp 5 lần giá trị đặt cọc thì mức bồi thường sẽ tính theo thoả thuận trong hợp đồng là gấp 5 lần.

Ls Tường

Luật sư Nguyễn Định Tường.