Câu hỏi liên quan đến hợp đồng mua bán đất

Chào bạn, tình tiết câu hỏi của bạn đưa ra về bên bán, bên mua, thỏa thuận làm sổ chưa được rõ lắm. Tuy nhiên luật sư hiểu là bạn mua đất lại từ một người, người này đã mua trực tiếp từ chủ đất rồi ký hợp đồng đặt cọc mua bán với bạn. Luật sư không rõ hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận gì việc làm sổ, thời gian làm sổ, thời gian các bên tiên hành thanh toán tiếp… để xác định bên nào có lỗi. Như bạn nói là do bên bán thấy giá đất lên cao tự ý chuyển khoản tiền cọc cho bạn để họ thực hiện bán cho người khác, nếu như vậy là họ đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về mức phạt cọc thì bạn đó bạn có quyền yêu cầu họ bồi thường cho bạn một khoản tiền tương đương là 250tr đồng. Trường hợp họ không đồng ý thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa để bảo vệ quyền lợi. Bên bán chỉ bị cho là có hành vi lừa đảo khi không phải đất của họ mà họ ký hợp đồng bán cho bạn, lấy tiền rồi bỏ trốn.

Chúc bạn may mắn.

Luật sư Huỳnh Đình Tuyên-0903611368   

Luật sư Huỳnh Đình Tuyên.

Luật sư trả lời bạn như sau:

Để cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 BLHS), phải có các yếu tố sau:

1.    Hành vi gian dối có trước việc nhận tiền (ví dụ: dùng giấy tờ giả, nói dối về quyền sử dụng đất để chiếm cọc,…)

2.    Mục đích chiếm đoạt tài sản ngay từ đầu.

Trong trường hợp của bạn, người mua vì giá đất tăng nên không muốn mua nữa, tự ý bẻ cọc và bán cho người khác. Đây là vi phạm nghĩa vụ dân sự, không phải gian dối chiếm đoạt ngay từ đầu, nên không thể xử lý hình sự theo tội lừa đảo.

Trong trường hợp này, bạn cần liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 0914.431.086 cung cấp thêm thông tin sự việc để được tư vấn cụ thể và chi tiết nhất.

Nếu bạn đang gặp phải vấn đề về pháp luật, hãy liên hệ với luật sư để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Tư vấn hoàn toàn miễn phí sau đó mới báo phí thuê luật sư để bạn dễ dàng quyết định!

GỌI NGAY LUẬT SƯ 0914.431.086

Luật sư Lê Đức Tuấn.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi luật sư trả lời như sau:

1. Tóm tắt lại sự việc theo pháp lý
•    Bạn đặt cọc 250 triệu để mua một phần thửa đất.
•    Sổ hiện vẫn đứng tên chủ đất gốc (chưa tách thửa).
•    Thỏa thuận cọc quy định bạn tự đi làm sổ, xong thì hai bên mới ký chuyển nhượng.
•    Sau 5 tháng, bạn đang làm sổ thì:
o    Bên bán đơn phương đòi bẻ cọc.
o    Tự ý chuyển khoản trả lại cọc (không có thỏa thuận).
o    Không bồi thường cọc.
o    Đã bán phần đất đó cho người khác.
o    Chặn toàn bộ liên lạc, có dấu hiệu gian dối.
→ Đây là hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc; và tùy diễn biến, có thể xem xét dấu hiệu tội phạm.
2. Về mặt dân sự (vi phạm hợp đồng đặt cọc)
Theo Điều 328 BLDS 2015:
•    Nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hợp đồng, thì:
-> Phải trả lại tiền cọc + khoản tiền tương đương tiền cọc (tức là phạt cọc gấp đôi).
Trong trường hợp của bạn:
•    Bên bán tự ý hủy, không ký chuyển nhượng, đã bán cho người khác, chặn liên lạc → rõ ràng là bên nhận cọc từ chối thực hiện giao dịch.
-> Bạn có quyền khởi kiện dân sự để đòi:
1.    250 triệu tiền cọc
2.    250 triệu tiền phạt cọc
3.    Chi phí làm sổ (nếu bạn chứng minh được)
4.    Thiệt hại phát sinh khác (nếu có)

3. Có dấu hiệu hình sự hay không?
Có thể xem xét dấu hiệu của tội: “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”
Theo Điều 174 BLHS 2015 nếu có:
•    Hành vi gian dối ngay từ đầu để bạn đặt cọc;
•    Biết rõ đất không thể bán/không có quyền bán nhưng vẫn nhận cọc;
•    Sau khi nhận tiền thì tẩu tán, bán cho người khác, chặn liên lạc...
Đặc biệt:
•    Việc nhận cọc rồi bán cho người khác trong khi bạn đang làm sổ là dấu hiệu chiếm đoạt tài sản.
•    Hành vi trả lại cọc trái ý chí của bạn không làm mất dấu hiệu phạm tội nếu ngay từ đầu họ có ý gian dối.
Tuy nhiên:
-> Để cấu thành tội lừa đảo, cần chứng minh gian dối ngay từ thời điểm nhận tiền cọc.
Nếu chỉ là tranh chấp dân sự, công an thường sẽ hướng dẫn ra tòa.
Thực tiễn:
Trong các vụ tương tự, công an vẫn thụ lý khi có:
•    Bằng chứng bên bán cố ý chiếm đoạt,
•    Bán cho người khác ngay sau khi nhận cọc,
•    Chặn liên lạc,
•    Không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng.
→ Trường hợp của bạn có nhiều dấu hiệu bất thường, đủ cơ sở để nộp đơn tố giác.
Công an sẽ đánh giá và phân loại.
4. Bạn nên làm gì ngay bây giờ?
Bước 1. Thu thập toàn bộ bằng chứng
•    Hợp đồng/thỏa thuận đặt cọc
•    Tin nhắn, cuộc gọi, Zalo, Messenger
•    Sao kê chuyển khoản
•    Bằng chứng quá trình làm sổ
•    Bằng chứng bên bán chặn liên lạc
•    Thông tin người đang mua lại lô đất (nếu có)
Càng đầy đủ càng tốt.
Bước 2. Gửi “Thông báo vi phạm và yêu cầu thực hiện hợp đồng” (bằng văn bản)
Gửi theo:
•    Chuyển phát nhanh có báo phát
•    Email
•    Zalo (chụp màn hình)
Mục đích:
•    Xác lập chứng cứ rằng bạn yêu cầu họ thực hiện hợp đồng và phạt cọc.
•    Nếu họ không nhận thì vẫn có xác nhận “không nhận” → bạn vẫn có cơ sở kiện.
Bước 3. Nộp đơn tại 1 trong 2 nơi (tùy mục đích)
✔ OPTION A: Khởi kiện dân sự tại Tòa
Yêu cầu:
•    Nhận lại 250 triệu
•    Phạt cọc 250 triệu
•    Bồi thường chi phí làm sổ
Ưu điểm: Chắc chắn đòi được tiền.
Nhược điểm: Mất thời gian (4–8 tháng).
✔ OPTION B: Nộp đơn tố giác tội phạm tại Công an huyện/quận
Nếu muốn tạo áp lực mạnh để buộc họ trả phạt cọc.
Nội dung tố giác:
•    Nhận cọc nhưng không thực hiện cam kết
•    Bán đất cho người khác
•    Có thủ đoạn gian dối
•    Chặn liên lạc
•    Có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản
Công an sẽ:
•    Mời họ lên làm việc
•    Xem xét dấu hiệu tội phạm
•    Nếu đủ yếu tố → khởi tố
•    Nếu không → hướng dẫn bạn khởi kiện dân sự (bạn vẫn không mất quyền kiện)
5. Lời khuyên thực tế của luật sư
Trường hợp của bạn không chỉ là vi phạm đặt cọc, mà có nhiều yếu tố bất minh:
•    Bán đất cho người khác trong thời gian nhận cọc
•    Chặn toàn bộ liên lạc
•    Chủ động trả cọc trái ý chí
•    Trốn tránh nghĩa vụ
→ Đây là vụ việc có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Khuyến nghị:
- Nên song song:
•    Gửi đơn tố giác tại công an để tạo áp lực,
•    Đồng thời chuẩn bị hồ sơ khởi kiện dân sự để đòi phạt cọc gấp đôi.
Đây là cách hiệu quả nhất để bảo vệ quyền lợi của bạn.

Luật sư Nguyễn Thanh Hải.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho VPLS Triển Luật, đối với câu hỏi của bạn, VPLS Triển Luật giải đáp như sau:

1. Về hình sự:

Trong trường hợp này hành vi của bên bán có thể xem xét dấu hiệu của tội: “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự nếu có thể chứng minh được:

- Hành vi gian dối của bên bán có ngay từ khi ký hợp đồng cọc với bạn.

- Bên bán là người biết rõ đất không thể chuyển nhượng, không có quyền chuyển nhượng nhưng vẫn nhận cọc.

- Sau khi nhận tiền bên bán có động thái tẩu tán, ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất cho người khác, chặn liên lạc với bạn.

- Trong khi bạn đang làm sổ (đang thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng cọc) bên bán đã chuyển nhượng đất cho người khác.

Bạn cần thu thập các tài liệu chứng cứ sau đây để xem xét và cung cấp khi thực hiện tố giác tội phạm đếm cơ quan điều tra có thẩm quyền:

- Hợp đồng/thỏa thuận đặt cọc

- Tin nhắn, cuộc gọi, Zalo, Messenger

- Sao kê ngân hàng

- Hồ sơ giấy tờ khi bạn làm sổ

- Bằng chứng bên bán chặn liên lạc

- Thông tin người đang mua lại lô đất (nếu có)

2. Về dân sự:

Bên nhận cọc đã vi phạm nghĩa vụ của thỏa thuận đặt cọc. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 nếu trường hợp bạn và bên nhận cọc không có thỏa thuận khác thì trong trường hợp bên nhận cọc tự ý trả tiền lại và không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì bên nhận cọc phải trả thêm cho bạn số tiền 250 triệu đồng ngoài số tiền đặt cọc đã hoàn trả.

Luật sư khuyến nghị bạn nên tổng hợp đầy đủ hồ sơ tài liệu có liên quan, liên hệ để Luật sư có căn cứ tư vấn sâu sát hơn và khuyến nghị phương án thực hiện các bước tiếp theo để bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của bạn.

Trên đây là nội dung tư vấn của Văn phòng Luật sư Triển Luật về vấn đề mà bạn yêu cầu. Nếu còn vướng mắc hoặc cần hỗ trợ các vấn đề pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ số 213A (Tầng 2) Nguyễn Xí, Phường Bình Lợi Trung, TPHCM, số điện thoại liên hệ: 0903.121.676 – 077.682.0693 để được tư vấn và giải đáp cụ thể.

Luật sư Hồ Ngọc Hiền Thảo.