Mua căn chung cư trả góp
Em có mua một căn chung cư trả góp của một chị quen biết bán lại, thì có làm hợp đồng, hai bên có lăn tay và kí tên thì hợp đồng mua căn chung cư đó có hiệu lực không ạ?
3 Luật sư trả lời
căn hộ đã có Sổ hồng chưa bạn?
nếu chưa có sổ, thì khi mua, ng bán có giao cho bạn giấy tờ mua bán giữ ng bán vs chủ đầu tư trước đây không?
Luật sư NGUYỄN THỊ TỐ OANH.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Văn phòng Luật sư Triển
Luật, sau đây là ý kiến pháp lý của chúng tôi như sau:
Theo thông tin bạn đã cung cấp, bạn có xác lập hợp đồng
để mua căn chung cư trả góp từ một người quen biết. Việc người chị quen biết của
bạn xác lập hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư đang trong thời hạn trả góp
phải có sự chấp thuận của bên chủ đầu tư (bên bán căn hộ chung cư) mới được tiến
hành thủ tục chuyển nhượng sang cho bạn theo quy định tại Khoản 2 Điều 125
Luật Nhà ở 2014.
Trường hợp bạn thanh toán 01 lần căn hộ chung cư này
thì bạn cần phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán phần tiền còn lại đối với
bên chủ đầu tư và thanh toán phần tiền trong các giai đoạn mà chị quen biết của
bạn đã thanh toán cùng với chênh lệch giá (nếu có).
Đối với trường hợp bạn tiếp tục thực hiện trả góp sau
khi nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư này của chị quen biết thì bạn phải thanh
toán lại số tiền chị kia đã thanh toán cùng với giá trị chênh lệnh theo thỏa
thuận với chị đó và tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán phần tiền còn lại
theo tiến độ thanh toán của hợp đồng chuyển nhượng hoặc theo thỏa thuận đối với
bên chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư
trên cần phải được công chứng với bên nhận chuyển nhượng (chị quen biết của bạn)
cùng với sự chấp thuận của chủ đầu tư thì hợp đồng chuyển nhượng này mới có hiệu
lực.
Trên đây là nội dung tư vấn của Văn phòng luật sư Triển Luật về vấn đề bạn yêu cầu. Nếu bạn còn vướng mắc hoặc cần hỗ trợ các vấn đề pháp lý khác, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ số 213A (Tầng 2) Nguyễn Xí, Phường 13, Quận Bình Thạnh, TPHCM, số điện thoại liên hệ: 0903.121.676 – 077.682.0693 để được tư vấn và giải đáp cụ thể.
Trân trọng.
Luật sư Hồ Ngọc Hiền Thảo.
Chào bạn, Luật sư Chân Thiện Mỹ tư vấn cho bạn như sau:
Theo khoản 1 Điều 9 Luật nhà ở 2014 về việc Công nhận
quyền sở hữu nhà ở: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ
điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng
nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có
sẵn.”
Điều
10 Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử
dụng nhà ở như sau:
“1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:
a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở
thuộc sở hữu hợp pháp của mình;
b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và
các mục đích khác mà luật không cấm;
c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà
ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật
về đất đai;
d) Bán,
chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để
thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường
hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;”
Ngoài ra, khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở
2014 cũng quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa chủ đầu
tư dự án xây dựng nhà ở với người mua như sau:
3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ
đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên
mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại
mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu
được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, Điều 118 Luật Nhà ở 2014
cũng quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
“1. Giao dịch về mua
bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải
có đủ điều kiện sau đây:
a) Có
Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại
khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp,
khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với
trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc
không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định
thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và
điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai.
2. Giao
dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình
nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không
thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy
quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây
dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng
chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối
với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở
tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính
phủ.”
Theo
các quy định trên, chỉ có chủ sở hữu nhà ở (là cá nhân, tổ chức được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở) mới có quyền được bán, chuyển
nhượng hợp đồng mua bán cho người khác. Trừ trường hợp việc chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ
đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Do
đó, để xác định được trong trường hợp của bạn thì hợp đồng mua bán với người
bán có hiệu lực thì cần phải xem xét về tính pháp lý của căn hộ chung cư, cụ
thể:
-
Căn hộ chung cư có được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật không?
Có được cấp cho cá nhân người bán không?
- Căn hộ chung cư có thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu
nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường
hợp sở hữu nhà ở có thời hạn không?
- Trường hợp căn chung cư chưa được
cấp Giấy chứng nhận thì có thuộc trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó?
- Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu
thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ
theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (khoản 2 Điều
123 Luật Nhà ở 2014)
- Do người bán chưa hoàn tất nghĩa
vụ thanh toán với Chủ đầu tư, vậy việc mua bán căn hộ trả góp sau này với bạn
có được phía Chủ đầu tư chấp thuận không? (Khoản 2 Điều 125 Luật Nhà ở 2014 quy
định: Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ
được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở
này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các
bên có thỏa thuận khác.)
Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở
2014 cũng có quy định về hình thức của hợp đồng như sau:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải
thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại
khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản
này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực
hợp đồng.”
Theo đó, việc bạn ký kết hợp đồng
với người bán mà không thực hiện công chứng, chứng thực thì không có giá trị
pháp lý. Để
xem xét tính pháp lý của giao dịch mua bán căn hộ chung cư thì tùy vào trường
hợp sẽ phải cân nhắc các yếu tố kể trên. Để được tư vấn
cụ thể hơn, bạn vui lòng cung cấp cho chúng tôi hợp đồng và các tài liệu kèm
theo.
Hi vọng nội
dung tư vấn trên giúp ích cho bạn. Trân trọng!
Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với
Luật sư Chân Thiện Mỹ qua
những phương thức sau:
Liên hệ qua Hotline
hoặc Zalo:
0917 333 769 - Luật sư Nguyễn
Trung Hiếu - Giám đốc Công ty Luật Chân Thiện Mỹ
Liên hệ trực tiếp
tại địa chỉ:
Số 94 Nguyễn Hữu
Tiến, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh
Liên hệ qua
Email: lsnguyentrunghieu@gmail.com
Website: Công ty Luật Chân Thiện Mỹ
Luật sư Nguyễn Trung Hiếu.
Không thể tìm thấy những gì bạn đang tìm kiếm?
Gửi một câu hỏi miễn phí trên diễn đàn công cộng của chúng tôi. Đặt một câu hỏi
Đặt câu hỏi- hoặc -
Tìm kiếm luật sư bằng cách đánh giá và xếp hạng..
Tìm kiếm luật sư