Đất phi nông nghiệp có được xây nhà không?

1. Thế nào là đất phi nông nghiệp?

Đất phi nông nghiệp là đất là đất không được sử dụng với các mục đích nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi.

Theo khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất phi nông nghiệp gồm những loại đất sau:

- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.

>> Xem thêm: Đất phi nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không?

2. Đất phi nông nghiệp có xây nhà được không?

Theo Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai  2013, một trong những nguyên tắc khi sử dụng đất là phải “đúng mục đích sử dụng đất”. Như vậy, việc xây dựng nhà trên đất phi nông nghiệp phải phù hợp với mục đích sử dụng của đất. Nếu đất phi nông nghiệp đó là đất ở thì được phép xây nhà.

Nếu đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Ví dụ, nếu xây nhà để ở, thì cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phi nông không phải là đất ở sang đất ở.

>> Xem thêm:

• Top 10 Luật sư Nhà đất nổi tiếng và uy tín tại Hà Nội.
• Top 10 Luật sư Nhà đất nổi tiếng và uy tín tại Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Trình tự chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp sang đất ở:

- Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

- Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

HỎI: Đất 120m2 mà chỉ được công nhận đất ở 100m2 thì có được xây nhà không?

1. Luật sư NGUYỄN ĐÌNH THI tư vấn:

Chào bạn! Luật sư tư vấn cho bạn như sau:

Trước tiên khi muốn mua thửa đất nào thì ngoài việc xem giấy tờ pháp lý bạn cũng nên đến thực địa của thửa đất định mua để xem xét về hiện trạng thửa đất. Ngoài ra, theo quy định của luật đất đại hiện hành thì lối đi sẽ không được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nó sẽ được thể hiện trên bản đồ địa chính. Vì vậy, ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn cũng nên xem qua sổ địa chính để biết được lối đi của thửa đất cần mua.

Thứ hai, về vấn đề xây dựng: như thông tin bạn cung cấp thì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi 100m2 là đất thổ cư. Đối chiếu điều này với quy định của luật đất đai thì 100m2 này là đất ở nên bạn hoàn toàn có quyền xây dựng nhà ở và các công trình khác trên đất. Tuy nhiên, bạn cũng nên tìm hiều thêm quy định ở địa phương nơi thửa đất bạn đang định mua xem chỗ đó khi xây dựng có bắt buộc phải cấp giấy phép xây dựng không nhé.

Trên đây là tư vấn của luật sư dành cho bạn. Thân mến!

2. Luật sư NGUYỄN SƠN TRUNG tư vấn:

Chào bạn!

Nếu bạn có sổ đỏ trong tay và sổ đỏ là đất thổ cư thì bạn hoàn toàn có quyền được cấp giấy phép xây dựng nhà ở , bạn có thể liên hệ với phòng xây dựng và quản lý đô thị thị xã để xin cấp phép xây dựng .

Chào bạn chúc bạn thành công!

3. Luật sư CAO SỸ HƯNG tư vấn:

Chào bạn.

Như bạn trình bày thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn được công nhận 100m2 đất thổ cư (đất ở). Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 thì đất ở tại nông thôn (ONT) và đất ở tại đô thị (ODT) là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn ao trong cùng thửa đất.

Theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 thì:

“1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”

Như vậy, trường hợp muốn xây dựng nhà ở thì liên hệ UBND cấp huyện nơi xây dựng để tìm hiểu thông tin quy hoạch tại khu vực và xin giấy phép xây dựng (trong trường hợp bắt buộc).

Về lối đi bạn cần tìm hiểu kỹ thửa đất có lối đi ra đường công cộng không và tìm hiểu về vấn đề tranh chấp trước khi thực hiện việc chuyển nhượng.

Trân trọng.

HỎI: CÓ ĐƯỢC XÂY QUÁN ĐƠN GIẢN TRÊN ĐẤT LỘ GIỚI KHÔNG?

Luật sư PHẠM VĂN KHANG tư vấn:

Chào bạn !

Căn cứ theo Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn, trường hợp của bạn muốn xây dựng một cái quán, nhưng do phần xây dựng quán lại có một phần nằm trong dự án lộ giới QL1A, do đó theo quy định bạn không được phép xây dựng.

Bạn có thể trực tiếp tới UBND Phường, Xã để biết được chi tiết về mốc lộ giới mở đường QL1A nơi bạn muốn xây dựng quán.

Luật sư Phạm Văn Khang

THÔNG TIN LIÊN QUAN:

Danh bạ 500+ Luật sư Đất đai

Quy định xử phạt xây nhà không phép

Các trường hợp thu hồi đất không được bồi thường

Hỏi đáp MIỄN PHÍ về luật đất đai với 500+ Luật sư toàn quốc.