MỘT SỐ ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI ĐẾN NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Thứ nhất, căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:

 “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: 

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; 

b) Đất không có tranh chấp; 

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, khi đất có tranh chấp thì người sử dụng đất không thể thực hiện các quyền trên cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong. Đặc biệt, khi người sử dụng đất thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, trong trường hợp tổ chức, cá nhân nhận thế chấp không biết đất có tranh chấp thì cơ quan đăng ký đất đai cũng sẽ từ chối yêu cầu đăng ký thế chấp, đồng nghĩa với việc thế chấp đó không có hiệu lực.

Thứ hai, khi đất có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (Sổ đỏ, Sổ hồng). Nội dung này được nêu rõ trong điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

- Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định:“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

- Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau: 

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Thứ ba, trường hợp diện tích đất trên thực tế khác với diện tích trong Giấy chứng nhận đã cấp khá phổ biến vì nhiều lý do khác nhau như sai sót do trước đây đo thủ công, trong quá trình sử dụng người sử dụng đất có hành vi lấn, chiếm. Căn cứ khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, “Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.” 

Trên đây là bài viết về “Một số ảnh hưởng của việc tranh chấp đất đai đến người sử dụng đất”. V&HM Law gửi đến bạn đọc, nếu có gì thắc mắc xin vui lòng liên hệ V&HM Law để được giải đáp.

V&HM tổng hợp

Nếu bạn cần tư vấn, cần luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp và hỗ trợ thực hiện các thủ tục theo đúng quy định pháp luật, bạn có thể liên lạc với V&HM Law Firm qua số điện thoại: 098.449.9996 hoặc 098.515.8595 (Luật sư Dương Hoài Vân) hoặc đến trực tiếp Văn phòng Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 422 (Tầng 3) Võ Văn Kiệt, Phường Cô Giang, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh hoặc văn phòng giao dịch của Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 158/1A Nguyễn Sơn, P.Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú (Tầng 2).

HỎI: HỎI VỀ DÂN SỰ, DI CHÚC, CHIA THỪA KẾ DI CHÚC, VỀ HÌNH THỨC ỦY QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

Chào luật sư. Xin tư vấn giúp em những vấn đề như sau với ạ. - Vấn đề 1: Ông bà mất từ năm 2018, có viết di chúc năm 2001 nhưng di chúc đó ở nhà cũ và có ghi diện tích lô đất cũ. Thời gian sau ông bà di chuyển nơi ở khác. Vậy cho em hỏi , di chúc có hiệu lực khi ở chỗ mới không ạ? Vấn đề 2: Sổ đỏ hiện tại là ông em đứng tên, nhưng ông qua đời, vậy có thể ủy quyền cho 1 trong các con, hay ủy quyền cho những người đứng tên trong sổ hộ khẩu ạ ? Em cảm ơn. Và mong sớm nhận phản hồi từ phía luật sư ạ.

Luật sư PHẠM ĐỨC HUY trả lời vấn đề này như sau:

Chào bạn!

Đối với vấn đề 1: Di chúc vẫn có hiệu lực nếu tại thời điểm mở thừa kế, di sản để lại cho người thừa kế vẫn còn. Có nghĩa là tại thời điểm ông bà bạn mất, căn nhà cũ vẫn còn thuộc quyền sở hữu, sử dụng của ông bà thì di chúc vẫn có hiệu lực nếu đảm bảo đầy đủ quy định về hình thức. Nếu trong di chúc không có thông tin của thửa đất mới thì thửa đất mới không được định đoạt bằng di chúc.

Vấn đề 2: Cần xác định xem sổ đỏ này là của thửa đất mới hay thửa đất cũ, nếu thửa đất này không được định đoạt theo di chúc thì sẽ được phân chia theo pháp luật, những người ở hàng thừa kế thứ nhất bao gồm các con của ông bà sẽ được phần di sản bằng nhau.

Để thực hiện thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế, bạn liên hệ với Văn phòng công chứng để tiến hành thủ tục.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vấn đề gì thắc mắc bạn vui lòng liên hệ số điện thoại 0977761893 để được tư vấn cụ thể.

THÔNG TIN LIÊN QUAN 

Danh bạ Luật sư Dân sự 

Câu hỏi dân sự 

Nghị quyết 326 về án phí