Câu hỏi về Nhà đất - HĐ cọc

Xin chào Luật sư. Tôi muốn hỏi vấn đều như sau: Tôi có dự định mua 1 căn hộ chung cư từ anh A thuộc dự án của Chủ đầu tư B. Nhưng vì Chung cư đấy đang trong giai đoạn chờ cấp sổ Hồng (Khoảng gần 2 năm từ ngày nộp các Hồ sơ cho Bên chủ đầu tư B). Nên nếu tôi mua lại căn chung cư của anh A ở thời điểm này, tôi sẽ không sang nhượng tên được. Vì hồ sơ của căn chung cư anh A đang nằm ở cục Thuế. Nên anh A có đề nghị làm HĐ đặt cọc công chứng, cọc 90%. Khi có sổ Hồng sẽ đi ra VP Công chứng để chuyển nhượng tên. Nhưng nhờ Luật sư tư vấn, tôi nên yêu cầu anh A cam kết những gì, và trong HĐ đặt cọc nên có các điều khoản gì để đảm bảo quyền lợi Bên mua là tôi. Vì tránh trường hợp 1-2 năm nữa mới có sổ Hồng, thì lúc đấy giá nhà lên cao, anh A không còn muốn bán, và làm khó dễ bên mua là tôi khi đi ra VP Công chứng. Đặc biệt nếu 1-2 năm nữa, anh A k muốn bán, đòi hoàn cọc cho bên tôi thì giá trị tiền đã giảm, đã bị khấu hao nhiều. Xin nhờ LS tư vấn giúp tôi. Chân thành cảm ơn

Đặt câu hỏi

Luật sư: Nguyễn Tâm Ads

141 nhận xét

Đánh giá của iLAW: 9.5

1 Luật sư trả lời

Luật sư: Lê Đức Tuấn

824 nhận xét

0914431086

Gọi

Thông tin

Luật sư trả lời bạn như sau:

Các điều khoản mà bạn cần lưu ý và các yêu cầu bạn phải bắt buộc anh A cam kết bằng văn bản

A. Cam kết về tình trạng pháp lý căn hộ

Cam kết bạn là duy nhất chủ sở hữu hợp pháp căn hộ.
Không bán/không đặt cọc/không cho tặng/không thế chấp lại cho bên nào khác.
Không hứa bán, hứa đặt cọc, hứa tặng cho, hứa thế chấp lại cho bên thứ ba khác.
Không có tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện bị phong tỏa.
Hồ sơ đang chờ cấp sổ, trong trường hợp thiếu bất kỳ giấy tờ nào do lỗi anh A.
Không có khoản phí, thuế TNCN, phí bảo trì, xphí dịch vụ chưa thanh toán (phải xuất xác nhận của Ban quản lý/Chủ đầu tư).

B. Cam kết về thời hạn bàn giao và sang tên

Khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) trong vòng khoản 5–10 ngày, buộc phải ra công chứng sang tên cho bạn. Nếu không thực hiện, kéo dài không có lý do chính đáng buộc phải bồi thường gấp 2–3 lần tiền cọc + hoàn trả toàn bộ tiền đã nhận.

C. Cam kết xử lý nếu phát sinh tranh chấp hoặc hồ sơ bị treo

Nếu do lỗi anh A (khai sai thông tin, nợ thuế, bị kiện…), làm hồ sơ trễ buộc anh A tự chịu. Nếu hồ sơ bị cơ quan nhà nước trả về vì lỗi anh A đảm bảo về thời hạn cam kết sang tên không được kéo dài.

D. Cam kết về việc không thay đổi ý chí bán

Buộc anh A phải ký cam kết anh A vẫn phải thực hiện chuyển nhượng theo giá trong hợp đồng. Nếu vi phạm buộc phải bồi thường theo mức bạn yêu cầu.

Điều khoản phạt cọc thật nặng – để ràng buộc: Nếu anh A từ chối bán hoặc kéo dài thời gian buộc bồi thường gấp 3 lần tiền cọc + hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận.

Điều khoản buộc anh A cung cấp toàn bộ hồ sơ pháp lý, bao gồm:

Hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư.
Biên lai thanh toán.
Thông báo bàn giao.
Văn bản xác nhận không nợ phí.
Hồ sơ nộp cấp GCN và biên nhận.
Văn bản từ Cục Thuế xác nhận đã tiếp nhận hồ sơ.

Bạn nên giữ bản sao có công chứng của tất cả tài liệu này.

Điều khoản phong tỏa/ghi chú tại Chủ đầu tư

Hai bên ra Chủ đầu tư làm “Xác nhận đã mua bán, không được chuyển nhượng cho người khác”.

Nhiều Chủ đầu tư cho phép "ghi chú vào hồ sơ khách hàng" nhằm hạn chế việc anh A lén bán cho người thứ ba.

Điều khoản giải quyết tranh chấp

Cam kết ưu tiên thương lượng. Nếu không thể thương lượng, tiến hành khởi kiện tại Tòa án nơi có bất động sản. Phạt vi phạm và bồi thường sẽ vẫn áp dụng song song.

Trong trường hợp này, Bạn không nên giao 90% ngay nếu chưa khóa được toàn bộ rủi ro. Có thể chia thành 3 đợt

· Đợt 1: 30% khi ký đặt cọc công chứng.

· Đợt 2: 60% khi Chủ đầu tư xác nhận “đã ghi chú chuyển nhượng cho bạn”.

· Đợt 3: 10% khi ra công chứng sang tên (khi có sổ).

=> Giảm rủi ro mất tiền khi có tranh chấp.

Nếu anh A bắt buộc đòi 90%, thì phải quy định rõ trong hợp đồng về việc: