Hỏi về thủ tục mua bán đất

Chào bạn, căn cứ vào thông tin mà bạn cung cấp, Luật sư xin đưa ra tư vấn như sau:

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì hình thức của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất và tài sản ngắn liền với đất phải được xác lập tại văn phòng công chứng mới có giá trị pháp lý. Cụ thể thể điểm a, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định công chứng hợp đồng như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy, điểm đầu tiên bạn cần lưu ý là phải xác lập hợp đồng tại văn phòng công chứng công hoặc công chứng tư thì giao dịch mới đảm bảo tính pháp lý, các hình thức xác lập khác sẽ không đảm bảo tính pháp lý và tồn tại nhiều rủi ro khác nhau.

Quy trình mua bán chuyển nhượng đất đai :

Có thể tóm tắt quy trình chuyển nhượng nhà và đất thành các bước sau:

Bước 1: Xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản ngắn liền với đất (gọi tắt là: Hợp đồng mua bán nhà đất) tại văn phòng công chứng. Bước này gồm những lưu ý sau:

+ Các bên sau khi thỏa thuận thành về: Giá nhà đất, nghĩa vụ nộp thuế, điều khoản thanh toán tiền... sẽ cùng nhau đến văn phòng công chứng công hoặc tư để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất;

+ Bên Bán và Bên mua cần cầm theo các giấy tờ cá nhân cơ bản như:

- Chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu (Bản gốc và còn thời hạn sử dụng);

- Sổ hộ khẩu (Bản gốc);

- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (bản gốc) trong trường hợp bên bán hoặc bên mua là vợ chồng đứng tên đồng sở hữu. Nếu độc thân thì cần có giấy xác nhận tình trạng độc thân. Nếu đã ly hôn thì phải có quyết định của tòa án về việc giải quyết ly hôn theo quy định của pháp luật.

Công chứng viên sẽ thẩm tra, đối chiếu các giấy tờ cá nhân và hướng dẫn các bên ký, điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng mua bán nhà đất. Hợp đồng công chứng sẽ được lập thành 5 bản (Bên bán giữ một bản, bên mua giữ một bản, văn phòng công chứng lưu một bản và Hai bản còn lại được sử dụng để nộp cho cơ quan thế và văn phòng đăng ký nhà và đất).

Bước 2: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của văn phòng đăng ký nhà và đất (Thuộc UBND Quận/Huyện) nơi có mảnh đất đang được mua bán/giao dịch. Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng (trong vòng 15 ngày) các bên cần tiến hành làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên nhà đất tại văn phòng đăng ký nhà và đất. Các bên căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng công chứng xem bên nào có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên nhà đất thì bên đó có nghĩa vụ hoàn thiện thủ tục này tại văn phòng đăng ký nhà và đất.

>> Thông thường các bên sẽ sử dụng 02 bản hợp đồng công chứng và các giấy tờ cá nhân  ( bản sao y/chứng thực ) để điền vào tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ sang tên nhà và đất theo hướng dẫn của bộ phận một cửa thuộc văn phòng đăng ký nhà và đất.

Sau khi hoàn thiện thủ tục các bên sẽ nhận được giấy hẹn trả kết quả của bộ phận một cửa. Theo thông lệ sau 7-10 ngày, Bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên nhà đất sẽ nhận được thông báo về việc nộp thuế của cơ quan thuế.

Sau khi nộp thuế tại kho bạc nhà nước (Hoặc ngân hàng được ủy quyền của kho Bạc), thì sau 15 ngày, Bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên sẽ đến bộ phận một cửa để nộp lại sổ đỏ/sổ hồng bản gốc và nhận sổ đỏ/sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) mới.

TRÊN ĐÂY LÀ Ý KIẾN TƯ VẤN CÓ TÍNH CHẤT THAM KHẢO THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

Nếu bạn cần tư vấn, cần luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp và hỗ trợ thực hiện các thủ tục theo đúng quy định pháp luật, bạn có thể đến trực tiếp Văn phòng Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 422 Võ văn Kiệt, Phường Cô Giang, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh hoặc văn phòng giao dịch của Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 158/1A Nguyễn Sơn, P.Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú (Tầng 2).

Trân trọng./

Luật sư Dương Hoài Vân

Giám đốc Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh

Luật sư Dương Hoài Vân.

Chào bạn!

Trường hợp của bạn cần xác định và tách bạch rõ ràng hai mối quan hệ 

Thứ nhất: quan hệ giữa công ty và người bán thì ở đây công ty đã có chữ ký của chồng người bán và đã thanh lý hợp đồng với người bán vì vậy việc của người bán và công ty là việc của hai bên trong việc mua bán và thanh lý hợp đồng và không liên quan gì đến bạn cả

Thứ hai việc giữa bạn và công ty: sau khi hai bên công ty và người mua trước đã thanh lý hợp đồng nghĩa là đã chấm dứt quyền và nghĩa vụ đối với nhau vì vậy thửa đất đó thuộc sở hữu của công ty và công ty đó bán cho bạn ( coi như một mảnh đất mới như chưa từng mua bán) . Nếu có xảy ra tranh chấp thì đó là tranh chấp giữa người mua trước và công ty chứ không liên quan gì đến bạn cả.

Thứ ba: theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện bằng văn bản và cố công chứng để đảm bảo các giao dịch đúng trình tự quy định của pháp luật tránh tình trạng một mảnh đất chuyển nhượng cho nhiều người vì khi đã công chứng rồi sẽ không chuyển nhượng cho người thứ 3 được nữa ( vì các văn phòng công chứng họ phải đăng ký các hợp đồng trên trung tâm dữ liệu của nhà nước để quản lý). Tuy nhiên đối với việc mua đất của dự án vì chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trách nhiệm của chủ đầu tư là phải hoàn thiện giấy chứng nhận cho người mua nên luật không quy định hợp đồng phải công chứng ( và vì chưa có giấy chứng nhận nên cũng không công chứng được)

Mặt khác khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hai tác dụng đó là : đảm bảo hình thức hợp đồng để có thể sang tên ( đất đã có sổ). Ngoài ra việc công chứng hợp đồng là đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng ở mức cao nhất. Vì vậy bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu công chứng đối với hợp đồng mua bán giữa bạn và công ty.

Luật sư Nguyễn Sơn Trung.

Cảm ơn Quý khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, đội ngũ tư vấn pháp lý đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

Thứ nhất, Căn cứ vào Điều 55 Luật công chứng năm 2014 qui định:

“Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền

1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”

Như vậy, Luật công chứng năm 2014 cũng chỉ quy định về thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền, không bắt buộc hợp đồng ủy quyền phải công chứng, ngoại trừ một số trường hợp.

Thứ hai, Căn cứ theo Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 qui định:

“Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình quy định:

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình"

 Từ những thông tin mà bạn cung cấp, có thể thấy rằng đất thuộc sở hữu chung của cả hai người vợ và chồng, vì thế phải có chữ ký của cả hai vợ chồng.

Trong trường hợp này người chồng chỉ có quyền định đoạt đối với toàn bộ số tài sản chung đó.

Nếu như bạn không thể chứng minh được anh chồng kia đã ký hoặc ủy quyền người khác ký vậy thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó sẽ bị vô hiệu không được pháp luật thừa nhận.

Thứ ba, căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 qui định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

“Điều 167: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

….

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo như quy định trên thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền bạn nhé.

 Hồ sơ bên bán và bên mua cần chuẩn bị để hợp thức hóa Hợp đồng mua bán và giấy tờ nhà đất:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính);
• Hợp đồng mua bán (bản chính);
• Chứng minh nhân dân/căn cước công dân, hộ chiếu, sổ hộ khẩu (bản sao);
• Giấy đăng ký kết hôn (bản sao, nếu có);
• Giấy cam kết độc thân (bản chính, nếu có);
• Giấy cam kết tài sản duy nhất (bản chính, nếu có);
• Giấy cam kết tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân (bản chính, nếu có);

Sau khi đã ký Hợp đồng mua bán nhà đất, hai bên phải tiến hành thủ tục công chứng và hợp thức hóa hồ sơ để khai thuế chuyển nhượng tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày công chứng Hợp đồng mua bán.

 TRÊN ĐÂY LÀ Ý KIẾN TƯ VẤN THAM KHẢO MÀ BÊN TÔI ĐÃ HỖ TRỢ CHO BẠN

Nếu bạn có nhu cầu tư vấn, tham khảo cũng như cần luật sư hỗ trợ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp và thực hiện các thủ tục theo đúng quy định pháp luật, bạn có thể đến trực tiếp Văn phòng Công ty Luật TNHH Một thành viên Cộng Đồng Vạn Tín: 

Địa chỉ trụ sở chính: CÔNG TY LUẬT CỘNG ĐỒNG VẠN TÍN

122/46/20 Bùi Đình Túy, phường 12, Quận Bình Thạnh, Tp.HCM

Văn phòng tiếp khách tại: 

07 nguyễn Văn Thủ (lầu 1), Phương Đa Kao, Quận 1, Tphcm

Luật sư Nhàn 0968605706/0909257165

Anh/ chị vui lòng báo trước lịch hẹn 24h và đóng phí tư vấn trực tiếp.

Trân trọng.

Luật sư Phạm Thị Nhàn

Giám đốc Công ty Luật TNHH Một thành viên Cộng Đồng Vạn Tín

Luật sư Phạm Thị Nhàn.