Huỷ hợp đồng chuyển nhượng

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất: Về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật Đất Đai 2013, Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Căn cứ theo quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực. Sau khi có hợp đồng công chứng thì thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra việc bạn tự ý tách thửa đất để chuyển nhượng cần đáp ứng quy định về diện tích tối thiểu tách thửa theo Quyết định của UBND tỉnh, thành phố nơi có mảnh đất, phù hợp quy hoạch. Theo sự việc bạn nêu thì hai bên chuyển nhượng chưa lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng và tự ý tách thửa nên việc thửa đất có được đăng ký quyền sử dụng đất hay không cần xem xét cụ thể về hồ sơ thửa đất.

Thứ hai: Về tranh chấp quyền sử dụng đất đã được Tòa án thụ lý giải quyết

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất Đai 2013, Tranh chấp đất đai hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết nếu có Giấy chứng nhận và tranh chấp về tài sản gắn liền với đát thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Mặt khác theo thông tin bạn cung cấp thì hai bên tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thược khoản 3 Điều 26 thuộc tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Để bảo đảm quyền và nghĩa vụ của mình, nếu trong vụ kiện bạn tham gia với tư cách là bị đơn. Theo quy định tại Điều 70 Quyền, nghĩa vụ của đương sự khoản 16. Phải có mặt theo giấy triệu tập của Tòa án và chấp hành quyết định của Tòa án trong quá trình Tòa án giải quyết vụ việc.

Nếu trong giai đoạn hòa giải, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn cố tình vắng mặt thì thẩm phán tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ mà không tiến hành hòa giải.

Bộ luật tố tụng Dân sự 2015 tại Điều 207 Bộ luật tố tụng dân sự 2015

Điều 207. Những vụ án dân sự không tiến hành hòa giải được

1. Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn cố tình vắng mặt.

2. Đương sự không thể tham gia hòa giải được vì có lý do chính đáng.

3. Đương sự là vợ hoặc chồng trong vụ án ly hôn là người mất năng lực hành vi dân sự.

4. Một trong các đương sự đề nghị không tiến hành hòa giải.

Theo đó, Bộ luật tố tụng Dân sự 2015 tại  Điều 208. Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. 2. Trường hợp vụ án dân sự không được hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được quy định tại Điều 206 và Điều 207 của Bộ luật này thì Thẩm phán tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ mà không tiến hành hòa giải.

Để bảo đảm quyền và nghĩa vụ của mình, bạn nên tuân thủ đúng quy định pháp luật để thực hiện.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo.

Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Theo quy định trên, trường hợp bác của bạn đã thanh toán ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

Nhà đã xây dựng xong mới phát hiện xây lấn theo thỏa thuận ban đầu. Tòa án sẽ xem xét trong quá trình hòa giải.

Như vậy, bạn không làm thủ tục chuyển nhượng Hợp đồng là bạn sai.

Trân trọng!

Luật sư Phạm Văn Sửu.

Luật sư Phạm Văn Sửu.

Chào bạn,

1. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như

Thứ nhất, đối với hợp đồng chuyện nhượng quyền sử dụng đất.

Vì hợp đồng mua bán đất được thực hiện vào đầu tháng 3 năm 2018, nên theo quy định tại điều 122 của bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng trên giữa bạn và bác rể vô hiệu do không được công chứng (không thỏa mãn về hình thức hợp đồng).

Theo đó, Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu quy định:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”.

Như vậy, trong trường hợp này, nếu bạn muốn xin hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên, bạn có thể gửi đơn lên tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và bác rể vô hiệu. Tuy nhiên, theo như thông tin bạn cũng cấp, hiện nay gia đình bác rể bạn xây dựng xong phần móng nhà trên diện tích đất đó nên việc khôi phục lại tình tràn ban đầu của thửa đất là không thể, đồng thời hai bên đều là chỗ người thân, nên việc bạn hủy hợp đồng chuyển nhượng trên sẽ gây ảnh hưởng ít nhiều tới quan hệ của hai bên.

Thứ hai, đối với việc bác bạn khởi kiện yêu cầu bạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, bác bạn khởi kiện yêu cầu bạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên, Tòa án sẽ tuyên hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và bác vô hiệu. Theo quy định tại điều 131 bộ luật dân sự 2015 thì hai bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, theo quy định trên bạn có nghĩa vụ trả lại tiền, và bác bạn có nghĩa vụ trả lại diện tích đất trên theo hợp đồng hai bên đã thỏa thuận. Tuy nhiên, hiện nay bác bạn đã xây dựng xong phần móng nhà, chắc chắn không thể trả lại mảnh đất nguyên vẹn như lúc đầu thì Tòa án sẽ căn cứ vào hiện tràn sử dụng đất, cũng như mục đích sử dụng đất của hai bên để đưa ra phán quyết phù hợp.

Như vậy đối với trường hợp của bạn, Tòa án sẽ căn cứ vào hiện trạng, cũng như mục đích sử dụng đất để đưa ra hướng giải quyết phù hợp. Do đó, khi được tòa án triệu tập để hòa giải bạn nên có mặt để sớm giải quyết triệt để vụ việc, tránh tình trạng tranh chấp kéo dài gây ảnh hưởng đến quan hệ hai bên, cũng như ảnh hưởng đến việc thực thi pháp luật.

Luật sư Phạm Quang Biên.

Luật sư Phạm Quang Biên.