Làm hồ sơ khi bán nhà

Văn phòng Luật sư TLS, căn cứ thông tin Quý khách cung cấp, căn cứ quy định của pháp luật liên quan, chúng tôi có ý kiến trả lời, tư vấn, như sau:

Việc nợ tiền thuế GTGT và đang nợ ngân hàng không đồng nghĩa với việc đương nhiên không được bán hoặc chuyển quyền sở hữu đối với căn nhà. Nếu căn nhà không bị thế chấp, không bị kê biên và không bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, bạn vẫn

có thể chuyển nhượng căn nhà và làm thủ tục sang tên. Việc bạn nợ thuế GTGT không tự động mất đi quyền chuyển nhượng, tuy nhiên nếu cơ quan thuế đã áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với tài sản thì giao dịch sẽ bị ảnh hưởng.

Nếu căn nhà đang bị thế chấp tại ngân hàng, bạn sẽ không thể tự mình chuyển quyền sử hữu nếu không được ngân hàng đồng ý hoặc giải chấp. Tuy nhiên, giao dịch có thể thực hiện được khi bên mua thanh toán để tất toán khoản vay, ngân hàng sẽ xoá đăng ký thế chấp, sau đó mới thực hiện thủ tục sang tên.

Nếu căn nhà đã bị kê biên để thi hành án hoặc bị cưỡng chế để thu hồi nợ thuế, bạn sẽ không thể thực hiện việc chuyển nhượng cho tới khi biện pháp kê biên hoặc ngăn chặn được thực hiện theo quy định của pháp luật.

“Trong phạm vi câu hỏi của Quý khách, trên cơ sở quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành và thông tin, tài liệu Quý khách đã cung cấp, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn cùng các phương án hướng giải quyết cho vấn đề Quý khách cần hỗ trợ.

Ý kiến tư vấn này chỉ mang tính tham khảo, dựa trên phân tích tình huống thực tế và quy định pháp luật hiện hành, không thay thế cho quyết định cuối cùng của Quý khách hay các văn bản có giá trị pháp lý thi hành khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với vấn đề Quý khách quan tâm”.(LS.TS. Trương Thành Thiện) Mời Quý Anh/Chị đánh giá luật sư Trương Thành Thiện tại iLAW - Cổng thông tin tìm kiếm Luật sư | iLAW (i-law.vn)

Quý khách liên hệ để được tư vấn miễn phí:

Hotline: 0903055599 Luật sư Thiện (Mr)

Tư vấn trực tiếp tại Văn phòng luật sư TLS:

Quý khách đặt lịch tư vấn qua zalo: 0903055599

Địa chỉ: 616/39/29 Lê Đức Thọ, Phường An Hội Đông, TP. Hồ Chí Minh.

Trân trọng./.

Luật sư Trương Thành Thiện.

Chào bạn, Hãng Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn sơ bộ cho bạn tham khảo như sau:

1. Căn cứ Điều 45 Luật đất đai, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.

Căn cứ Điều 160 Luật nhà ở,

 1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Qua sự việc của bạn, việc bạn đang nợ thuế GTGT và đang có khoản nợ ngân hàng không đương nhiên làm mất quyền chuyển nhượng. Tuy nhiên, bạn phải thực hiện tất toán khoản vay, xoá thế chấp và hoàn tất nghĩa vụ thuế đối với nhà nước trước khi chuyển nhượng.

3. Do bạn chưa cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý căn nhà và khoản vay ngân hàng. Bạn vui lòng cung cấp thêm để luật sư có thể hỗ trợ và tư vấn chi tiết hơn.

Nếu bạn cần luật sư giúp đỡ, hãy liên hệ ngay với:

Luật sư Ngô Đình Nhiên – Cộng sự cấp cao tại Hãng Luật Chân Thiện Mỹ – Thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh

Gọi ngay/Zalo: 0919.183.001

Email: luatsungodinhnhien@gmail.com

Địa chỉ văn phòng: Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh

-----------------------------------------------------------------------------------------

Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn lo lắng – Với sự am hiểu pháp luật chuyên sâu, có kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm, Luật sư Nhiên sẽ có giải pháp toàn diện, được việc và đồng hành cùng bạn!

------------------------------------------------------------------------------------------

Luật sư Ngô Đình Nhiên .

Chào bạn! Luật sư Chân Thiện Mỹ tư vấn cho bạn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, hiện bạn đang nợ thuế GTGT và có khoản vay tại ngân hàng, đồng thời đang thực hiện thủ tục bán căn nhà đang ở. Việc bạn có thể chuyển nhượng căn nhà hay không sẽ phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của tài sản và việc cơ quan có thẩm quyền đã áp dụng biện pháp xử lý đối với các khoản nợ hay chưa.

Thứ nhất, Trường hợp căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp là việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đồng thời, khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại Điều 321. Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp chỉ được chuyển nhượng tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác. Vì vậy, nếu căn nhà đang thế chấp, bạn cần làm việc với ngân hàng để được giải chấp hoặc thống nhất phương án bán nhà nhằm thanh toán khoản vay.

Thứ hai, Đối với khoản nợ thuế GTGT, việc còn nợ thuế không đồng nghĩa với việc bạn đương nhiên bị cấm chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên, nếu bạn thuộc trường hợp bị cưỡng chế thu hồi nợ thuế theo Điều 48 Luật Quản lý thuế 2025 và cơ quan thuế đã ban hành quyết định cưỡng chế, thì cơ quan thuế có thể áp dụng các biện pháp cưỡng chế theo Điều 49 Luật Quản lý thuế 2025, trong đó có biện pháp kê biên tài sản hoặc các biện pháp khác theo quy định của pháp luật. Khi đó, nếu tài sản đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn hoặc kê biên thì việc chuyển nhượng sẽ không thể thực hiện cho đến khi nghĩa vụ thuế được xử lý theo quy định.

Do đó, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, bạn nên kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà tại Văn phòng Đăng ký đất đai, đồng thời làm việc với cơ quan thuế để xác định khoản nợ thuế của mình đã bị áp dụng biện pháp cưỡng chế hay chưa và trao đổi với ngân hàng nếu tài sản đang được thế chấp.

Để luật sư đánh giá chính xác và tư vấn phương án phù hợp, bạn vui lòng cung cấp thêm một số thông tin như: căn nhà hiện có đang thế chấp tại ngân hàng hay không; khoản nợ thuế đã có quyết định cưỡng chế hay chưa; khoản vay ngân hàng đã đến hạn hay đang quá hạn. Trên cơ sở đó, luật sư sẽ tư vấn cụ thể khả năng chuyển nhượng cũng như phương án xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bạn.

Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư Công ty Luật TNHH Chân Thiện Mỹ qua những phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo: 0917 333 769

Liên hệ qua Email: chanthienmy.lawoffice@gmail.com

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

1/ Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Số 175 Dương Quảng Hàm, phường An Nhơn, Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Số 154 Tỉnh Lộ 8, xã Tân An Hội, Thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư Nguyễn Trung Hiếu.

Bạn vẫn có thể chuyển nhượng nếu căn nhà đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật và không bị kê biên, phong tỏa hoặc bị áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch.

Tuy nhiên, bạn cần lưu ý:

·       Thứ nhất, nếu căn nhà đang thế chấp tại ngân hàng, bạn không thể tự ý bán nhà và sang tên cho người mua khi chưa xử lý khoản vay. Thông thường, các bên có thể thỏa thuận dùng một phần tiền bán nhà để thanh toán khoản vay, sau đó ngân hàng thực hiện thủ tục giải chấp để tiếp tục hoàn tất việc chuyển nhượng.

·       Thứ hai, đối với khoản nợ thuế GTGT, việc có khoản nợ thuế không đồng nghĩa với việc bạn đương nhiên bị cấm bán nhà. Tuy nhiên, nếu cơ quan thuế đã áp dụng biện pháp cưỡng chế, chẳng hạn kê biên tài sản để thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế, thì căn nhà có thể bị hạn chế giao dịch.

Do đó, nếu căn nhà chỉ đang thế chấp để vay ngân hàng nhưng chưa bị kê biên, và khoản nợ thuế chưa dẫn đến việc kê biên hoặc ngăn chặn giao dịch, bạn vẫn có thể bán nhà, nhưng cần phối hợp với ngân hàng để xử lý khoản vay và giải chấp, đồng thời phải đóng đủ tiền thuế đang nợ vào ngân sách nhà nước theo quy định trước khi thực hiện thủ tục sang tên. Trường hợp nhận cọc từ bên mua, bạn phải có xác nhận hoặc văn bản đồng ý của ngân hàng.

Trên đây là ý kiến tư vấn pháp lý của Văn phòng Luật sư Triển Luật dựa trên những thông tin bạn cung cấp. Trong trường hợp còn vướng mắc, cần hỗ trợ trong việc kiểm tra quy định pháp luật hoặc soạn thảo hồ sơ, làm việc với các cơ quan có liên quan, bạn có thể liên hệ trụ sở VPLS tại số 213A Nguyễn Xí, Phường Bình Lợi Trung, TP.HCM hoặc gọi điện thoại cho Luật sư Thảo số 0776820693 nhé.

Luật sư Hồ Ngọc Hiền Thảo.

Chào bạn,

Việc bạn đang nợ thuế GTGT và nợ ngân hàng không đồng nghĩa với việc không được chuyển nhượng nhà. Tuy nhiên, nếu căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng thì bạn chỉ có thể chuyển nhượng sau khi được ngân hàng đồng ý giải chấp hoặc có thỏa thuận xử lý khoản vay theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp.

Ngoài ra, nếu tài sản đang bị kê biên để thi hành án hoặc bị áp dụng biện pháp ngăn chặn thì sẽ không đủ điều kiện chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Bạn nên kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà và làm việc với ngân hàng, cơ quan thuế trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Để đảm bảo giao dịch an toàn và tránh phát sinh rủi ro, bạn nên nhờ Luật sư rà soát hồ sơ và tư vấn phương án phù hợp.

Luật sư Nguyễn Thị Thu Hoài.

Luật sư trả lời bạn như sau:

Khả năng chuyển nhượng phụ thuộc vào việc căn nhà có đang bị thế chấp tại ngân hàng hay không:

Trường hợp căn nhà ĐÃ bị thế chấp:

Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở, tài sản đang thế chấp không được tự ý bán hay chuyển nhượng nếu không có sự đồng ý của Ngân hàng (bên nhận thế chấp).

Giải pháp: Bạn cần làm việc với Ngân hàng và Bên mua để lựa chọn một trong các cách sau:

Nộp tiền giải chấp: Dùng tiền của bạn hoặc thỏa thuận nhận cọc từ Bên mua để thanh toán toàn bộ khoản nợ/giải chấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng mua bán.

Mở tài khoản phong tỏa: Bên mua chuyển tiền mua nhà vào tài khoản phong tỏa tại Ngân hàng. Ngân hàng tiến hành giải chấp, thu hồi nợ, phần tiền còn lại sẽ giải tỏa cho bạn.

Chuyển giao nghĩa vụ trả nợ: Ngân hàng đồng ý cho Bên mua thay bạn gánh khoản nợ và nhận thế chấp lại tài sản đó.

Trường hợp căn nhà KHÔNG bị thế chấp: Bạn hoàn toàn có quyền giao dịch, mua bán bình thường.

Đối với khoản nợ thuế Giá trị gia tăng (GTGT)

Việc nợ thuế GTGT (thường phát sinh từ hoạt động kinh doanh/doanh nghiệp) xử lý như sau:

• Trường hợp chưa bị cưỡng chế: Nếu cơ quan thuế chỉ mới thông báo nợ và chưa ra Quyết định cưỡng chế thi hành quyết định hành chính thuế bằng biện pháp kê biên tài sản, tạm dừng giao dịch tài sản thì về mặt pháp lý, bạn vẫn đủ điều kiện nộp hồ sơ sang tên cho Bên mua.

• Trường hợp đã bị cưỡng chế kê biên/ngăn chặn: Nếu tiền nợ thuế kéo dài và bị cơ quan thuế ban hành văn bản đề nghị ngăn chặn giao dịch tài sản gửi sang Văn phòng Đăng ký đất đai / Văn phòng Công chứng:

  • Bạn sẽ không thực hiện được thủ tục công chứng mua bán hoặc sang tên Sổ đỏ.

  • Giải pháp: Bạn phải hoàn thành nghĩa vụ nợ thuế để cơ quan thuế ra văn bản giải tỏa ngăn chặn trước khi làm thủ tục chuyển nhượng.

🤝 Mỗi vụ việc đều có tình tiết và chứng cứ riêng. Để được tư vấn phù hợp với hồ sơ của mình, Quý khách vui lòng liên hệ Luật sư theo thông tin dưới đây.

⚖️ LUẬT SƯ LÊ ĐỨC TUẤN
Tư vấn - Tranh tụng - Đại diện giải quyết tranh chấp trong các lĩnh vực: Dân sự - Đất đai - Thừa kế - Hôn nhân và Gia đình - Doanh nghiệp - Hình sự.

THÔNG TIN LIÊN HỆ

📞 Hotline/Zalo: 0914.431.086

📍 Văn phòng: 286 Nguyễn Oanh, Phường Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh

🌐 Website: https://luatsuleductuan.com/

Luật sư Lê Đức Tuấn.

Chào bạn

Với tình trạng hiện tại thì bạn cần hoàn thiện các thủ tục pháp lý với các bên liên quan trước khi chuyển nhượng

Cần hỗ trợ bạn vui lòng liên hệ Luật sư Lê Tiến Dụng - Công ty Luật Viên Minh

Sđt: 0989.203.511

Luật sư Lê Tiến Dụng.

Chào anh/chị,

Việc đang nợ thuế giá trị gia tăng (GTGT) hoặc đang có khoản vay tại ngân hàng không đồng nghĩa với việc anh/chị không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khả năng thực hiện giao dịch còn phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của bất động sản và việc có đang bị thế chấp, kê biên, phong tỏa hoặc áp dụng biện pháp ngăn chặn theo quy định của pháp luật hay không.

Để được tư vấn chính xác theo hồ sơ và tình trạng thực tế của anh/chị, vui lòng liên hệ Luật sư Hoa qua số điện thoại 090700257. Luật sư sẽ xem xét các giấy tờ liên quan và tư vấn phương án phù hợp nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của anh/chị.

Luật sư Lê Thị Hoa.