Luật dân sự

Vấn đề của bạn Luật sư trả lời như sau:

Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Do đó, việc công chứng không là bắt buộc trong giao dịch của bạn và bên A.

Bạn đã giao tiền cọc cho bên bán để thuê đất nhưng bên bán không giao nhà trong thời gian thỏa thuận thì bên A vi phạm hợp đồng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Luật Đất đai 2013 thì:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, bạn có quyền đòi lại tiền cọc và tiền phạt cọc, trừ khi trong hợp đồng có quy định khác. Bạn có thể khởi kiện vụ án dân sự để yêu cầu Tòa án giải quyết.

Trân trọng.

Hi vọng nội dung tư vấn giúp ích cho bạn.

Lưu lại thông tin của Luật sư và add Zalo để liên hệ khi cần:

Luật sư Nguyễn Thành Huân

Giám đốc Công ty Luật TNHH Luật Sư 11 (120 - 122 Điện Biên Phủ, Đa Kao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh)

Điện thoại: 0979 800 000

Email: luatsuhuan11@gmail.com

Website:

https://luatsu11.vn/luat-su-nha-dat.htm

https://luatsu11.vn/luat-su-hon-nhan-gia-dinh.htm

https://luatsu11.vn/tin-tuc.htm  

Luật sư Nguyễn Thành Huân.

          Chào bạn, Luật sư Chân Thiện Mỹ tư vấn cho bạn như sau:

        Theo quy định tại Điều 328 BLDS 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Như vậy, mục đích của việc đặt cọc là để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đồng thời, theo quy định này, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì bên đó phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

        Trong trường hợp của bạn, bạn cần xem thỏa thuận trong hợp đồng về việc xử lý tiền cọc (cụ thể là điều khoản về trường hợp được hoàn cọc khi một bên vi phạm hợp đồng). Trường hợp các bên không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ, thì theo quy định của BLDS 2015, việc bạn đã đặt cọc cho bên A một số tiền nhằm mục đích giao kết/thực hiện hợp đồng thuê đất. Khi đến thời hạn bàn giao đất (nhà) mà Bên A mà không thực hiện nghĩa vụ bàn giao được xem là hành vi từ chối việc thực hiện hợp đồng, vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng thuê. Do đó, theo quy định, Bên A có trách nhiệm hoàn trả cho bạn số tiền cọc và một khoản tiền tương đương số tiền cọc (phạt cọc) theo quy định.

        Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn nên tiến hành khởi kiện bên A để yêu cầu bên A hoàn trả cho bạn số tiền cọc và một khoản tiền tương đương do bên A vi phạm hợp đồng thuê đã ký.

        “Điều 328. Đặt cọc

        1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

        2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

        Hi vọng nội dung tư vấn trên giúp ích cho bạn. Trân trọng!

Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư của Chân Thiện Mỹ qua những phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo:

0917 333 769 - Luật sư Nguyễn Trung Hiếu - Giám đốc Công ty Luật Chân Thiện Mỹ

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh

Liên hệ qua Email: lsnguyentrunghieu@gmail.com

Website: Công ty Luật Chân Thiện Mỹ

Luật sư Nguyễn Trung Hiếu.

Chào bạn,

Trong trường hợp cần tư vấn, bạn vui lòng liên hệ theo phương thức dưới đây:

Công ty Luật TNHH Khoa Tín - Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh

- Địa chỉ: OP2.05-32 Tòa nhà Orchard Parkview, 130-132 Hồng Hà, phường 9, quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Số điện thoại: 0948.300.400 (Luật sư Quỳnh), 0963.257.951 (Trợ lý Luật sư Tiên)

- Email: tienpph@khoatin.com.vn

Chúng tôi hy vọng có thể tư vấn và hỗ trợ bạn đối với trường hợp này.

Trân trọng.

Luật sư Ngô Lệ Quỳnh.

K/g: Bạn Phạm Huyền Trang,

Căn cứ theo quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trường hợp bên cho thuê tài sản chậm bàn giao thì sẽ dựa vào thỏa thuận giữa hai bên trong Hợp đồng, trường hợp hai bên không có thỏa thuận về việc chậm bàn giao thì có thể căn cứ vào quy định tại khoản 2 Điều 476 BLDS 2015 để xử lý, cụ thể:

Điều 476. Giao tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.

2. Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Đối với thỏa thuận đặt cọc, trong trường hợp bên kia vi phạm không thực hiện hợp đồng thì bạn có thể căn cứ quy định tại Điều 328 BLDS 2015 để yêu cầu trả tiền đặt cọc và một khoản tương đương tiền đặt cọc, cụ thể:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn, bạn có thể thương lượng với bên thuê để trả lại tiền cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có). Trường hợp hai bên không thương lương được, bạn có thể khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp giữa hai bên.

Luật sư tư vấn: Phạm Lê Chí Thành

hông tin liên hệ:

Điện thoại: +84 91 929 5445

Viber/Zalo/Telegram: +84 91 929 5445

Email: luatsuthanhpham@gmail.com

Luật sư Phạm Lê Chí Thành.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi luật sư trả lời như sau:

Bạn đem hợp đồng và các chứng từ liến quan cả các bằng chứng vi phạm liên hệ văn phòng thừa phát lại để lập vi bằng, sau đó làm đơn khởi kiện nhé.

Luật sư Nguyễn Thanh Hải.

Gửi Phạm Huyền Trang,

Với câu hỏi của Trang, do dữ liệu trong câu hỏi chưa đầy đủ để đưa ra phương án giải quyết một cách cụ thể, nên Luật sư sẽ tư vấn một cách chung chung liên quan đến nội dung Trang đưa ra như sau:

1. Về hiệu lực của hợp đồng giữa 02 bên:

Có 4 vấn đề quan tâm liên quan đến hiệu lực hợp đồng như sau:

- Chủ thể: Chủ thể hợp đồng có đủ năng lực hành vi dân sự:

- Các bên tham gia hoàn toàn tự nguyện.

- Mục đích/Nội dung giao dịch: Không trái pháp luật và đạo đức xã hội về các vấn đề như đối tượng hợp đồng, thời hạn, giá, quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức giải quyết tranh chấp, điều khoản thi hành,...

- Hình thức: Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định (Ví dụ: hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực).

2. Trường hợp Hợp đồng 2 bên ký kết đảm bảo hiệu lực pháp luật để đảm bảo quyền lợi của mình, Trang cần thực hiện các bước sau:

- Yêu cầu bên cho thuê đất thực hiện đúng theo thoả thuận đặt cọc trước đó. Nếu không có thoả thuận thì thực hiện theo quy định của khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự nêu trên.

- Nếu người cho thuê đất không chịu trả lại tiền cọc cho người thuê thì người thuê có thể khởi kiện đến Toà án để giải quyết tranh chấp về việc đặt cọc thuê nhà giữa các bên theo thủ tục nêu tại Bộ luật Tố tụng dân sự sau đây:

Luật sư Nguyễn Hữu Tiến Anh.