nhờ Quý Văn phòng tư vấn và hỗ trợ pháp lý khẩn cấp liên quan đến việc ngăn chặn giao dịch, bảo toàn di sản thừa kế và bảo vệ người cao tuổi yếu thế

Chào bạn,

Quyền thừa kế của bạn đối với căn nhà

Mẹ bạn mất đột ngột, không để lại di chúc nên di sản được chia theo pháp luật. Ý định miệng của mẹ khi còn sống (bán nhà, chia cho mỗi chị em 1/4, hay mua hai mảnh đất) không có giá trị như di chúc.

Theo Điều 629 và Điều 630 Bộ luật Dân sự, di chúc miệng chỉ hợp pháp khi người lập di chúc đang bị cái chết đe dọa, thể hiện ý chí trước ít nhất 02 người làm chứng và được ghi chép, ký xác nhận, công chứng hoặc chứng thực đúng thời hạn luật định.

Điểm a khoản 1 và khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự quy định

“a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; …

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.”

Căn nhà là tài sản chung của ba mẹ bạn, đứng tên cả hai trên Sổ đỏ. Theo khoản 1 Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình, khi một bên chết, tài sản chung thông thường được chia đôi, trừ khi có thỏa thuận khác. Vì vậy, một nửa căn nhà là phần của ba bạn, một nửa còn lại là di sản của mẹ bạn.

Nếu mẹ bạn không còn cha mẹ và không còn người con nào khác, hàng thừa kế thứ nhất của mẹ gồm ba bạn, bạn và chị gái bạn, mỗi người hưởng 1/3 di sản của mẹ. Tiền mặt của mẹ và khoản tiền mẹ cho vợ chồng chị bạn mượn (nếu chứng minh được) cũng thuộc di sản và được chia tương tự.

Bạn mang quốc tịch Mỹ nhưng vẫn là người thừa kế hợp pháp của mẹ. Việc đăng ký nhận quyền sử dụng đất, nhà ở của bạn sẽ phụ thuộc vào việc bạn thuộc diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay không.

Việc ngăn chặn giao dịch đối với căn nhà

Khi mẹ bạn đã mất, phần của mẹ là di sản chưa chia. Ba bạn, chị gái bạn hay vợ chồng chị gái bạn không thể tự ý bán, tặng cho hoặc chuyển nhượng toàn bộ căn nhà nếu không có sự tham gia của tất cả người thừa kế, trong đó có bạn. Việc giữ Sổ đỏ gốc và giấy chứng tử không làm họ trở thành chủ sở hữu căn nhà.

Theo Luật Công chứng và Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP, văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản phải được niêm yết 15 ngày. Công chứng viên chỉ được công chứng sau khi hoàn tất niêm yết và không nhận được khiếu nại, tố cáo liên quan, chẳng hạn về việc bỏ sót người thừa kế.

Hướng xử lý:

Cần hiểu rằng pháp luật không có mẫu hay trình tự riêng cho cá nhân gửi đơn đề nghị ngăn chặn đến các Văn phòng công chứng ở khu vực và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền.

Bạn có thể gửi Văn bản thông báo về việc tài sản đang có tranh chấp thừa kế (kèm bản sao giấy khai sinh, giấy chứng tử của mẹ và thông tin chưa đồng ý phân chia di sản) đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và các Văn phòng công chứng có thẩm quyền, đây là bước làm nhanh chứ chưa phải giải pháp dứt điểm.

Giải pháp chắc chắn hơn là khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế tại Tòa án có thẩm quyền, đồng thời đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” theo Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự. Quyết định này của Tòa án sẽ được gửi đến cơ quan đăng ký đất đai để thực hiện. Thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản là 30 năm (Điều 623 Bộ luật Dân sự) nên bạn không bị gấp về thời hiệu, nhưng cần hành động sớm để tránh tài sản bị chuyển dịch.

Nếu giao dịch đã được ký, bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 Bộ luật Dân sự) hoặc do người xác lập không nhận thức, làm chủ được hành vi (Điều 128 Bộ luật Dân sự). Thời hiệu yêu cầu là 02 năm (Điều 132). Hợp đồng tặng cho bất động sản bắt buộc phải công chứng (Điều 459 Bộ luật Dân sự) nên việc công chứng viên có xác định ba bạn minh mẫn hay không sẽ là điểm quan trọng.

Việc bảo vệ ba bạn

Việc ba bạn 84 tuổi, có dấu hiệu sa sút trí tuệ, bị kiểm soát điện thoại, bị chặn liên lạc, bị cô lập để ký văn bản định đoạt tài sản là tình huống rất đáng lo ngại. Hành vi cô lập, gây áp lực tinh thần thường xuyên đối với người cao tuổi có thể bị xem xét theo Luật Phòng, chống bạo lực gia đình. Nếu có hành vi lừa dối, đe dọa hoặc ép buộc để chiếm đoạt tài sản thì có thể bị xem xét xử lý theo Bộ luật Hình sự (như Điều 170 cưỡng đoạt tài sản, Điều 174 lừa đảo chiếm đoạt tài sản), tùy tính chất và chứng cứ.

Hướng xử lý:

Nhờ người thân hoặc người hàng xóm đáng tin cậy, hoặc Luật sư của bạn, đến thăm ba và ghi nhận tình trạng thực tế, kèm hình ảnh, ghi âm, ghi hình hợp pháp, tin nhắn,… làm chứng cứ.

Đề nghị Công an phường, Hội Người cao tuổi, tổ dân phố nơi ba bạn cư trú kiểm tra, nắm tình hình để bảo vệ an toàn thân thể và tinh thần cho ba bạn, đồng thời làm việc để ba bạn được liên lạc tự do với bạn.

Thu thập hồ sơ bệnh án, kết quả khám của ba bạn tại bệnh viện (nếu có) để chứng minh tình trạng nhận thức. Nếu cần thiết, có thể xem xét yêu cầu Tòa án tuyên bố người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi (Điều 23 Bộ luật Dân sự) hoặc mất năng lực hành vi dân sự (Điều 22 Bộ luật Dân sự). Thủ tục này ảnh hưởng đến việc xác định người giám hộ cho ba bạn, nên bạn cần trao đổi kỹ với Luật sư trước khi thực hiện.

Nếu ba bạn còn minh mẫn thì ý chí của ông vẫn được tôn trọng, kể cả việc ông không muốn sang Mỹ. Do đó điều quan trọng nhất là chứng cứ cho thấy ý chí đó có bị tác động, ép buộc hay không.

Về giấy tờ và việc ủy quyền từ xa

Về giấy chứng tử của mẹ, bạn là con của người đã mất, có giấy khai sinh gốc thể hiện quan hệ mẹ con với thông tin trùng khớp hộ tịch, nên có cơ sở đề nghị cấp bản sao trích lục giấy chứng tử tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đã đăng ký khai tử. Việc này có thể được thực hiện thông qua người được bạn ủy quyền.

Về ủy quyền, bạn có thể lập giấy ủy quyền tại Lãnh sự quán hoặc Đại sứ quán Việt Nam tại Mỹ để chứng thực chữ ký, ủy quyền cho Luật sư thay bạn thực hiện các việc như gửi đơn ngăn chặn, xin trích lục giấy chứng tử, làm việc với cơ quan có thẩm quyền, tham gia tố tụng (Điều 562 và các điều tiếp theo Bộ luật Dân sự). Phạm vi ủy quyền nên ghi cụ thể, tránh ủy quyền định đoạt tài sản và tránh ủy quyền cho người thuộc phía đối lập.

Bạn muốn tư vấn cụ thể hãy liên hệ trực tiếp với Luật sư trình bày sự việc cụ thể. Số điện thoại Luật sư 0919.989.876 (Luật sư Tuấn Anh).

Luật sư chờ phản hồi từ bạn.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

    Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 091 998 9876

-        Luật sư tư vấn miễn phí;

-        Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

-        Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch. 

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ:  091 998 9876

-         LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

-        Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

-        Điện thoại: 091 998 9876

-        Website: https://luậtsư.net/

Luật sư Lê Tuấn Anh.