Quy định về quyền khơi thông lối thoát nước qua bất động sản liền kề

Xin chào Anh/Chị Nguyễn Hạ, dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE xin giải đáp và tư vấn như sau:

Quy định và hướng xử lý

Căn cứ pháp lý: Điều 245, 246, 248, 250, 251, 252 và Điều 584, 585, 589 Bộ luật Dân sự năm 2015.

➡️ Kết luận và hướng xử lý

Bước 1: Gia đình Anh/Chị cần xác định rõ vị trí đường thoát nước bị tắc, nguyên nhân gây tắc nghẽn, hướng dòng chảy tự nhiên và phần đường thoát nước thuộc quyền quản lý, sử dụng của từng bên.

Bước 2: Trao đổi với ông B và các chủ sở hữu bất động sản liên quan để thống nhất phương án khơi thông, bao gồm phạm vi thi công, biện pháp bảo vệ tài sản, chi phí thực hiện và trách nhiệm khắc phục nếu phát sinh thiệt hại.

Bước 3: Đề nghị UBND cấp xã hoặc đơn vị quản lý hệ thống thoát nước kiểm tra hiện trạng nếu đường thoát nước liên quan đến công trình công cộng hoặc có tranh chấp về quyền sử dụng.

Bước 4: Lưu giữ hình ảnh ngập lụt, video hiện trường, biên bản kiểm tra, hóa đơn sửa chữa và tài liệu chứng minh thiệt hại để làm căn cứ yêu cầu bồi thường nếu xác định có hành vi vi phạm gây thiệt hại.

Bước 5: Nếu ông B hoặc chủ sở hữu bất động sản liên quan cố tình cản trở việc thoát nước hợp pháp, hoặc các bên không thống nhất được trách nhiệm bồi thường, Anh/Chị có thể yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định.

Kết luận:

Thứ nhất: Theo Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015, ông B có quyền yêu cầu duy trì, khơi thông lối thoát nước qua bất động sản liền kề khi đáp ứng điều kiện pháp luật, đặc biệt trong trường hợp địa thế tự nhiên buộc nước phải thoát qua bất động sản khác.

Thứ hai: Việc thực hiện quyền này phải bảo đảm nguyên tắc thỏa thuận, sử dụng hợp lý, hạn chế tối đa thiệt hại và tôn trọng quyền sở hữu hợp pháp của các bên liên quan.

Thứ ba: Nếu việc tắc nghẽn đường thoát nước xuất phát từ hành vi vi phạm nghĩa vụ của ông B và trực tiếp gây thiệt hại cho gia đình Anh/Chị thì có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Lưu ý: Quyền thoát nước qua bất động sản liền kề không đồng nghĩa với quyền tự ý vào đất, đào phá hoặc thay đổi công trình của người khác. Trường hợp cần thi công trên đất liền kề, các bên nên có thỏa thuận cụ thể hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Để tư vấn chính xác hơn, Anh/Chị vui lòng cho biết đường thoát nước bị tắc nằm hoàn toàn trên đất ông B, trên đất gia đình Anh/Chị hay là hệ thống thoát nước chung của khu dân cư.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ℹ️ Nội dung tư vấn mang tính chất tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý chính thức đối với từng vụ việc. Việc áp dụng pháp luật phụ thuộc vào hồ sơ, chứng cứ, hiện trạng bất động sản và quy định có hiệu lực tại thời điểm giải quyết.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🏢 CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE

📞 Zalo | WhatsApp: 0944 501 512

📍 Địa chỉ: Tầng 6, Tòa nhà VVA, 279 Lý Tự Trọng, P. Bến Thành, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh

Luật sư Trương Phú Nhân.

Chào bạn,

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin tư vấn như sau:

1. Về quyền khơi thông đường thoát nước qua bất động sản liền kề

Theo Điều 245 và Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

Đồng thời, Điều 252 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

Khoản 1 Điều 29 Luật Đất đai năm 2024 cũng ghi nhận quyền về cấp nước, thoát nước là một trong các quyền đối với thửa đất liền kề.

Như vậy, nếu ông B có quyền sử dụng hợp pháp lối thoát nước đi qua bất động sản liền kề thì ông B có cơ sở thực hiện các biện pháp cần thiết để duy trì, khôi phục việc thoát nước, bao gồm đề nghị các bên phối hợp kiểm tra, khơi thông vị trí bị tắc nghẽn.

Tuy nhiên, quyền này không đồng nghĩa với việc ông B được tự ý vào bất động sản của người khác để đào bới, sửa chữa hoặc thay đổi kết cấu công trình mà không có căn cứ pháp luật. Việc thực hiện phải tuân thủ phạm vi quyền đã được xác lập và các quy định liên quan.

2. Về nguyên tắc thực hiện việc khơi thông đường thoát nước

Theo Điều 248 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề trước hết được thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp không có thỏa thuận thì phải bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản, không được lạm dụng quyền và không được thực hiện hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền.

Do đó, khi khơi thông đường thoát nước đi qua bất động sản của người khác, ông B cần trao đổi, thống nhất với chủ sở hữu hoặc người sử dụng bất động sản về vị trí, phạm vi, phương thức và thời gian thực hiện. Việc khơi thông phải hạn chế ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Theo Điều 252 Bộ luật Dân sự năm 2015, người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trường hợp cần thiết phải sửa chữa, đào bới hoặc tác động đến công trình của người khác, các bên nên lập văn bản thỏa thuận về phạm vi công việc, trách nhiệm khôi phục hiện trạng và bồi thường thiệt hại phát sinh.

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai năm 2024, việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền cấp, thoát nước đối với thửa đất liền kề phải thực hiện đăng ký theo Điều 133 của Luật này.

3. Về trách nhiệm khắc phục và bồi thường thiệt hại do ngập nước

Theo Điều 250 và Điều 251 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng có nghĩa vụ bảo đảm việc thoát nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng và thoát nước thải theo quy định, không để nước chảy xuống hoặc chảy tràn sang bất động sản liền kề trái quy định.

Đồng thời, theo Điều 584, Điều 589 và Điều 605 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp nhà cửa, công trình xây dựng gây thiệt hại đến tài sản của người khác thì trách nhiệm bồi thường được xác định căn cứ vào chủ thể có trách nhiệm, nguyên nhân gây thiệt hại và các quy định pháp luật có liên quan.

Đối với trường hợp của bạn, nếu có căn cứ chứng minh đường thoát nước thuộc trách nhiệm quản lý, sử dụng của ông B bị tắc nghẽn và việc này là nguyên nhân gây thiệt hại cho gia đình bạn thì có cơ sở yêu cầu ông B thực hiện biện pháp khắc phục, đồng thời xem xét trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, cần làm rõ nguyên nhân tắc nghẽn, bởi thiệt hại có thể phát sinh từ nhiều yếu tố như hệ thống thoát nước chung quá tải, sự cố công trình hoặc mưa lớn bất thường.

Theo đó, bạn nên ghi nhận hiện trạng ngập nước, vị trí đường thoát nước bị tắc nghẽn và các thiệt hại thực tế bằng hình ảnh, video, tài liệu sửa chữa hoặc các chứng cứ có liên quan.

Tiếp theo, bạn nên trao đổi với ông B và những chủ thể có liên quan để xác định đơn vị hoặc cá nhân có trách nhiệm quản lý đường thoát nước, thống nhất phương án kiểm tra, khơi thông và khắc phục sự cố.

Trường hợp các bên không hợp tác hoặc có tranh chấp, bạn có thể gửi đơn đề nghị UBND cấp xã nơi có bất động sản kiểm tra, xem xét giải quyết theo thẩm quyền và hỗ trợ hòa giải. Nếu không thể thỏa thuận được, bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp theo Điều 169 Bộ luật Dân sự năm 2015 và các quy định pháp luật có liên quan.

Nếu cần tư vấn thêm, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:

Công ty Luật TNHH T2H

Trụ sở: G4-4A, Tập thể 708, xã Ngọc Hồi, thành phố Hà Nội

VP giao dịch: Số 02, ngõ 115 Chiến Thắng, phường Thanh Liệt, thành phố Hà Nội

Tel: 02422429900 – 0989656682

E-mail: huong.le@t2h.vn - contact.t2h@t2h.vn

Trân trọng!

Luật sư Lê Thị Thu Hương.

Chào bạn, Hãng Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn sơ bộ cho bạn tham khảo như sau:

1. Căn cứ Điều 252 Bộ luật Dân sự, trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

2. Qua sự việc của bạn, ông B có quyền và nghĩa vụ khơi thông đường thoát nước. Khi đã có đường thoát nước (dù đi qua đất nhà ông B hay liên quan đến bất động sản liền kề), ông B có nghĩa vụ bảo đảm thông thoáng, không làm cản trở dòng chảy. Do đó, khi đường ống/mương thoát nước bị tắc nghẽn gây tràn nước sang nhà bạn, ông B bắt buộc phải có trách nhiệm khơi thông, sửa chữa đường thoát nước đó.

3. Nếu còn thắc mắc, hãy liên hệ với Luật sư để được tư vấn chi tiết.

Nếu bạn cần luật sư giúp đỡ, hãy liên hệ ngay với:
Luật sư Ngô Đình Nhiên – Cộng sự cấp cao tại Hãng Luật Chân Thiện Mỹ – Thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
Gọi ngay/Zalo: 0919.183.001
Email: luatsungodinhnhien@gmail.com
Địa chỉ văn phòng: Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
-----------------------------------------------------------------------------------------
Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn lo lắng – Với sự am hiểu pháp luật chuyên sâu, có kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm, Luật sư Nhiên sẽ có giải pháp toàn diện, được việc và đồng hành cùng bạn!
------------------------------------------------------------------------------------------

Luật sư Ngô Đình Nhiên .

Chào bạn,

Nghĩa vụ giữ thông thoát đường thoát nước của ông B

Điều 251 Bộ luật Dân sự quy định về nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải:

“Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng.”

Điều 250 cùng Bộ luật quy định nghĩa vụ tương tự đối với nước mưa. Việc khơi thông, duy tu đường thoát nước thuộc nhà ông B trước hết là nghĩa vụ của ông B, không chỉ là một quyền. Nếu cống, rãnh của ông B bị tắc làm nước tràn sang nhà bạn thì ông B đang không thực hiện đúng nghĩa vụ này.

Quyền và nguyên tắc khi đường thoát nước đi qua bất động sản liền kề

Điều 252 Bộ luật Dân sự quy định:

“Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, nếu việc thoát nước của nhà ông B buộc phải đi qua bất động sản liền kề do địa thế tự nhiên, ông B có quyền thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề, kể cả khơi thông đường thoát nước. Việc này cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, các bên ưu tiên thỏa thuận về vị trí, cách thức, thời gian thi công. Chủ bất động sản có nước chảy qua không được cản trở dòng nước.

Thứ hai, ông B phải hạn chế tối đa thiệt hại cho bất động sản mà đường thoát nước đi qua, và phải bồi thường nếu gây thiệt hại. Riêng nước tự nhiên chảy từ nơi cao xuống nơi thấp thì không phải bồi thường.

Thứ ba, ông B không được thực hiện việc khơi thông theo cách làm phát sinh thêm thiệt hại cho nhà bạn hoặc các hộ lân cận.

Bồi thường thiệt hại cho gia đình bạn

Theo Điều 584 và Điều 589 Bộ luật Dân sự, người có hành vi trái pháp luật xâm phạm tài sản của người khác gây thiệt hại thì phải bồi thường. Thiệt hại về tài sản gồm tài sản bị hư hỏng, mất mát, chi phí hợp lý để ngăn chặn và khắc phục thiệt hại. Nếu xác định được cống thoát nước của ông B bị tắc do ông B thiếu duy tu, bảo dưỡng hoặc cản trở dòng chảy, gia đình bạn có cơ sở yêu cầu ông B khơi thông và bồi thường.

Bạn nên làm các việc sau: chụp ảnh, quay video hiện trạng ngập và vị trí tắc nghẽn; lập danh sách, hóa đơn, báo giá về tài sản hư hỏng; làm việc trực tiếp với ông B và lập biên bản thỏa thuận; nếu không đạt được thỏa thuận, gửi đơn đề nghị UBND xã/phường hòa giải, sau đó khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Cần xác định rõ điểm tắc nằm trong phần đất của ông B hay trên hệ thống thoát nước chung, vì trách nhiệm sẽ khác nhau.

Bạn muốn tư vấn cụ thể hãy liên hệ trực tiếp với Luật sư trình bày sự việc cụ thể. Số điện thoại Luật sư 0919.989.876 (Luật sư Tuấn Anh).

Luật sư chờ phản hồi từ bạn.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

    Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 091 998 9876

-        Luật sư tư vấn miễn phí;

-        Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

-        Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch. 

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ:  091 998 9876

-         LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

-        Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

-        Điện thoại: 091 998 9876

-        Website: https://luậtsư.net/

Luật sư Lê Tuấn Anh.