Đặt cọc

Chào bạn,

Dựa theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin đưa ra tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Do đó, nếu có căn cứ chứng minh bà A là bên nhận cọc và bà A đơn phương không bán đất mà không có lý do chính đáng, bạn có cơ sở yêu cầu:

2. Cần kiểm tra nội dung giấy đặt cọc

Bạn cần kiểm tra lại những vấn đề sau:

- Có xác nhận của bà A về việc đã nhận cọc 200.000.000 đồng từ bạn không;

- Mục đích đặt cọc là để bảo đảm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Thời hạn phải ký hợp đồng chuyển nhượng;

- Điều khoản xử lý tiền cọc khi một bên vi phạm;

- Có điều khoản loại trừ hoặc thay đổi mức phạt cọc hay không;

- Đất có thuộc quyền sử dụng của bà A, có đang thế chấp, tranh chấp hoặc bị hạn chế giao dịch hay không.

3. Việc bạn nên làm lúc này

Bước 1: Thu thập và giữ toàn bộ chứng cứ

Bạn nên lưu giữ bản gốc hoặc bản sao các tài liệu sau:

- Giấy đặt cọc;

- Sao kê hoặc chứng từ chuyển khoản 200.000.000 đồng;

- Tin nhắn, email, ghi âm, ghi hình thể hiện bà A đã nhận cọc;

- Tin nhắn hoặc ghi âm thể hiện bà A từ chối bán hoặc không trả tiền;

- Thông tin về thửa đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có);

- Người làm chứng về việc giao nhận tiền hoặc thỏa thuận mua bán;

- Các khoản chi phí, thiệt hại thực tế phát sinh do việc bà A vi phạm.

Nếu giao dịch được xác lập bằng văn bản nhưng có vấn đề về công chứng, chứng thực, cần đánh giá riêng hiệu lực của giao dịch. Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trong một số trường hợp, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực giao dịch. Tuy nhiên, quy định này không có nghĩa là mọi giấy đặt cọc đều đương nhiên được công nhận; Tòa án vẫn phải xem xét nội dung cụ thể và chứng cứ

Bước 2: Gửi văn bản yêu cầu trả tiền

Bạn nên gửi cho bà A một văn bản yêu cầu thực hiện nghĩa vụ, trong đó nêu rõ:

- Ngày ký giấy đặt cọc;

- Số tiền đã đặt cọc là 200.000.000 đồng;

- Thời hạn phải ký hợp đồng mua bán đất;

- Việc bà A từ chối bán hoặc không thực hiện cam kết;

- Yêu cầu trả 200.000.000 đồng tiền cọc và 200.000.000 đồng phạt cọc;

- Thời hạn tự nguyện thanh toán, (ví dụ 07 ngày hoặc 10 ngày kể từ ngày nhận được văn bản);

- Cảnh báo rằng nếu không thanh toán, bạn sẽ khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.

Nên gửi bằng phương thức có thể chứng minh việc bà A đã nhận được, chẳng hạn email, chuyển phát có báo phát, tin nhắn.

Bước 3: Khởi kiện nếu bà A không trả

Tranh chấp về giao dịch đặt cọc là tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Trong đơn khởi kiện, bạn có thể yêu cầu:

- Xác định bà A vi phạm thỏa thuận đặt cọc;

- Buộc bà A trả lại 200.000.000 đồng tiền cọc;

- Buộc bà A trả 200.000.000 đồng tiền phạt cọc;

- Yêu cầu trả lãi do chậm thanh toán (nếu có căn cứ);

- Yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế, nếu chứng minh được thiệt hại và mối quan hệ nhân quả.

Lưu ý về thời hiệu khởi kiện: Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày bạn biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Nếu cần tư vấn thêm, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:

Công ty Luật TNHH T2H

Trụ sở: G4-4A, Tập thể 708, xã Ngọc Hồi, thành phố Hà Nội

VP giao dịch: Số 02, ngõ 115 Chiến Thắng, phường Thanh Liệt, thành phố Hà Nội

Tel: 02422429900 – 0989656682

E-mail: huong.le@t2h.vn - contact.t2h@t2h.vn

Trân trọng!

Luật sư Lê Thị Thu Hương.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

    Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 091 998 9876

-        Luật sư tư vấn miễn phí;

-        Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

-        Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch. 

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ:  091 998 9876

-         LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

-        Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

-        Điện thoại: 091 998 9876

-        Website: https://luậtsư.net/

Luật sư Lê Tuấn Anh.

Chào bạnu

bạn có thể khởi kiện dân sự yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc trả cọc.bồi thường cọc/trường hợp xét thấy có yếu tố vi phạm pháp luật hình sự thì có thể tố cáo nhé

Luật sư tư vấn hồng thoa -0388858456

Luật sư DƯƠNG THỊ HỒNG THOA.

Xin chào Anh/Chị Lâm Văn, dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE xin giải đáp và tư vấn như sau:

Quy định và hướng xử lý

➡️ Kết luận và hướng xử lý

Bước 1: Thu thập hợp đồng hoặc giấy đặt cọc, chứng từ giao 200 triệu đồng, tin nhắn trao đổi và chứng cứ thể hiện bà A từ chối bán đất, không hoàn trả tiền.

Bước 2: Gửi văn bản yêu cầu bà A hoàn trả tiền cọc và thanh toán khoản phạt cọc theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật, đồng thời ấn định thời hạn giải quyết cụ thể.

Bước 3: Nếu bà A không thực hiện, Anh/Chị có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền, yêu cầu giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Kết luận: Nếu bà A đơn phương từ chối bán đất trái với thỏa thuận đặt cọc hợp pháp, Anh/Chị có thể yêu cầu hoàn trả 200 triệu đồng tiền cọc và 200 triệu đồng tiền phạt cọc, tổng cộng 400 triệu đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc tình tiết pháp lý làm thay đổi trách nhiệm của các bên.

Để xác định chính xác quyền yêu cầu phạt cọc, Anh/Chị vui lòng cho biết hai bên có ký giấy đặt cọc không, nội dung thỏa thuận phạt cọc như thế nào và lý do bà A từ chối bán đất.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ℹ️ Nội dung tư vấn mang tính chất tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý chính thức đối với từng vụ việc. Việc áp dụng pháp luật phụ thuộc vào thỏa thuận đặt cọc, chứng cứ thực tế và quy định có hiệu lực tại thời điểm giải quyết.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🏢 CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE

📞 Zalo | WhatsApp: 0944 501 512

📍 Địa chỉ: Tầng 6, Tòa nhà VVA, 279 Lý Tự Trọng, P. Bến Thành, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh

Luật sư Trương Phú Nhân.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi luật sư trả lời như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn đã đặt cọc 200 triệu đồng để mua đất của bà A nhưng bà A không tiếp tục bán đất và cũng không trả lại tiền cọc. Trường hợp này, bạn có quyền yêu cầu bà A hoàn trả tiền cọc và có thể yêu cầu phạt cọc theo quy định pháp luật.

1. Căn cứ pháp lý

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

vanban.org+1

Như vậy, nếu bạn có căn cứ chứng minh đã giao 200 triệu đồng để đặt cọc mua đất và bà A là người từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng không có căn cứ miễn trách nhiệm, bạn có thể yêu cầu:

• Hoàn trả tiền đặt cọc: 200 triệu đồng.
• Phạt cọc: 200 triệu đồng.

Tổng số tiền yêu cầu có thể là 400 triệu đồng, nếu không có thỏa thuận khác và đủ căn cứ áp dụng chế tài phạt cọc.

2. Hướng xử lý cụ thể

Bạn nên thực hiện các bước sau:

• Bước 1: Thu thập hợp đồng hoặc giấy biên nhận đặt cọc, chứng từ chuyển khoản, tin nhắn, ghi âm hợp pháp và các tài liệu thể hiện thỏa thuận mua bán đất, thời hạn ký hợp đồng và việc bà A từ chối bán đất.
• Bước 2: Gửi văn bản yêu cầu bà A hoàn trả 200 triệu đồng và thanh toán thêm 200 triệu đồng tiền phạt cọc trong thời hạn cụ thể. Nên gửi bằng phương thức có thể chứng minh việc bà A đã nhận được yêu cầu.
• Bước 3: Nếu bà A vẫn không thực hiện, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp, buộc bà A hoàn trả tiền cọc và phạt cọc theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật. Cần xác định đúng Tòa án có thẩm quyền theo quy định tố tụng hiện hành.

3. Một số vấn đề cần lưu ý

Bạn cần kiểm tra kỹ nội dung giấy đặt cọc, tình trạng pháp lý của thửa đất và lý do bà A không tiếp tục bán. Nếu có thỏa thuận riêng về xử lý tiền cọc, giao dịch đặt cọc vô hiệu hoặc việc không thể tiếp tục mua bán xuất phát từ nguyên nhân khách quan, kết quả giải quyết có thể khác. Không phải mọi trường hợp không bán đất đều đương nhiên phải phạt cọc gấp đôi.

Bạn cũng nên lưu ý thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng dân sự theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Nếu có dấu hiệu bà A ngay từ đầu dùng thông tin gian dối để nhận tiền rồi chiếm đoạt, bạn có thể cân nhắc gửi đơn tố giác đến cơ quan công an kèm chứng cứ. Tuy nhiên, việc không thực hiện cam kết mua bán đơn thuần chưa đủ để kết luận có hành vi phạm tội.

Để xác định chính xác quyền lợi của mình, bạn cần làm rõ: giấy đặt cọc có ghi điều khoản phạt cọc hay không, ngày đặt cọc và thời hạn ký hợp đồng mua bán đất là khi nào.

Nếu bạn cần thông tin thêm về dịch vụ tư vấn, vui lòng gọi tổng đài i-Law để được giải đáp.

Nếu bạn vừa lòng với nội dung trả lời, vui lòng đánh giá câu trả lời để ủng hộ Luật sư Nguyễn Thanh Hải.

Luật sư Nguyễn Thanh Hải.