Mua bán vi bằng nhà ở xã hội

Chào bạn,

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin tư vấn như sau:

1. Về giá trị pháp lý của việc mua bán nhà ở xã hội bằng vi bằng

Theo khoản 2, khoản 3 Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực mà chỉ là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc theo quy định pháp luật.

Do đó, việc bạn lập vi bằng khi mua nhà ở xã hội không đồng nghĩa với việc giao dịch mua bán đã đáp ứng điều kiện có hiệu lực hoặc được công nhận quyền sở hữu nhà ở.

2. Về điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội

Theo khoản 4, khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014, áp dụng tại thời điểm giao dịch trước ngày 01/8/2024, bên mua nhà ở xã hội bị hạn chế chuyển nhượng trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà, trừ trường hợp bán lại theo quy định pháp luật.

Hiện nay, theo điểm d, đ, e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, sau thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội, bên mua được bán lại nhà ở theo cơ chế thị trường nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, cần xác định thời điểm chủ sở hữu ban đầu thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội, không phải chỉ căn cứ vào thời điểm bạn mua nhà bằng vi bằng.

3. Về hướng giải quyết của Tòa án khi khởi kiện

Việc Tòa án có công nhận giao dịch hoặc chấp nhận yêu cầu buộc bên bán thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu hay không phụ thuộc vào bản chất thỏa thuận, thời điểm giao dịch và điều kiện chuyển nhượng nhà ở.

Cụ thể:

Trường hợp thứ nhất: Hai bên đã xác lập giao dịch mua bán khi nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Theo khoản 6 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014, việc mua bán nhà ở xã hội không đúng quy định thì hợp đồng không có giá trị pháp lý; việc xử lý tiền mua nhà thực hiện theo pháp luật dân sự.

Trường hợp giao dịch bị xác định vô hiệu, Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Đồng thời, pháp luật về nhà ở xã hội còn quy định việc bàn giao, thu hồi nhà ở trong trường hợp giao dịch không đúng quy định. Do đó, không thể xác định khi hợp đồng vô hiệu thì căn nhà sẽ được giao trả cho chủ sở hữu ban đầu.

Đối với khoản tiền đã thanh toán, bạn có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết việc hoàn trả và bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.

Tuy nhiên, khoản chênh lệch giữa giá trị nhà ở tại thời điểm giao dịch và thời điểm xét xử không đương nhiên được xác định là thiệt hại phải bồi thường. Việc bồi thường phải căn cứ vào thiệt hại thực tế, lỗi của các bên và các quy định pháp luật có liên quan.

Trường hợp thứ hai: Hai bên chỉ thỏa thuận đặt cọc để giao kết hợp đồng mua bán sau khi nhà ở đủ điều kiện chuyển nhượng.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 3 Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP, thỏa thuận đặt cọc có thể có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện luật định, kể cả trường hợp tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng mua bán chưa đủ điều kiện để giao kết.

Nếu thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực và bên nhận đặt cọc có lỗi từ chối giao kết hợp đồng khi đến hạn, bạn có thể yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc và phạt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 6 Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP.

Tuy nhiên, nếu thỏa thuận đặt cọc chỉ nhằm che giấu giao dịch mua bán nhà ở xã hội trái quy định thì Tòa án phải xem xét bản chất giao dịch và điều kiện có hiệu lực theo pháp luật dân sự.

Trường hợp thứ ba: Tại thời điểm mua bán, nhà ở đã đáp ứng điều kiện chuyển nhượng nhưng hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực.

Trường hợp này, Tòa án có thể xem xét Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 về việc công nhận hiệu lực giao dịch không tuân thủ quy định về hình thức nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định.

4. Hướng đề xuất

Cần thu thập vi bằng, văn bản thỏa thuận mua bán hoặc đặt cọc, chứng từ thanh toán, giấy tờ bàn giao nhà và các tài liệu thể hiện việc bên bán cam kết chuyển quyền sở hữu sau 05 năm.

Đồng thời, cần xác minh tình trạng pháp lý của căn nhà, bao gồm thời điểm chủ sở hữu ban đầu thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội và việc đã được cấp Giấy chứng nhận hay chưa.

Nếu hiện nay căn nhà đã đủ điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật và hai bên thống nhất tiếp tục mua bán, có thể thực hiện giao dịch mới theo đúng hình thức, trình tự, thủ tục pháp luật quy định.

Trường hợp bên bán không hợp tác, bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Đối với việc bên bán có dấu hiệu chuyển nhượng nhà ở cho người khác trong quá trình giải quyết tranh chấp, bạn có thể đề nghị Tòa án xem xét áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 111, Điều 114 và Điều 121 hoặc Điều 126 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tùy thuộc vào yêu cầu khởi kiện và điều kiện áp dụng cụ thể.

Nếu cần tư vấn thêm, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:

Công ty Luật TNHH T2H

Trụ sở: G4-4A, Tập thể 708, xã Ngọc Hồi, thành phố Hà Nội

VP giao dịch: Số 02, ngõ 115 Chiến Thắng, phường Thanh Liệt, thành phố Hà Nội

Tel: 02422429900 – 0989656682

E-mail: huong.le@t2h.vn - contact.t2h@t2h.vn

Trân trọng!

Luật sư Lê Thị Thu Hương.

Luật sư Phạm Đức Huy.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

    Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 091 998 9876

-        Luật sư tư vấn miễn phí;

-        Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

-        Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch. 

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ:  091 998 9876

-         LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

-        Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

-        Điện thoại: 091 998 9876

-        Website: https://luậtsư.net/

Luật sư Lê Tuấn Anh.

Xin chào Anh/Chị Giang Trần, dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE xin giải đáp và tư vấn như sau:

Quy định và hướng xử lý

➡️ Kết luận và hướng xử lý

Bước 1: Kiểm tra thời điểm chủ cũ thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội, tình trạng Giấy chứng nhận và điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm hai bên giao dịch.

Bước 2: Thu thập vi bằng, giấy thỏa thuận mua bán, chứng từ thanh toán, giấy bàn giao nhà, tin nhắn và các cam kết sang tên của bên bán.

Bước 3: Khi khởi kiện, Anh/Chị có thể yêu cầu Tòa án xem xét công nhận giao dịch và buộc bên bán thực hiện nghĩa vụ sang tên nếu đủ điều kiện pháp luật. Đồng thời, cần xem xét yêu cầu hoàn trả tiền, bồi thường thiệt hại phù hợp trong trường hợp giao dịch bị xác định vô hiệu.

Kết luận: Việc mua nhà ở xã hội bằng vi bằng và đã sử dụng nhà trong 5 năm không đồng nghĩa với việc Anh/Chị chắc chắn được sang tên. Nếu giao dịch vi phạm điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội tại thời điểm mua bán, nguy cơ bị tuyên vô hiệu là đáng kể.

Để đánh giá chính xác khả năng được Tòa án công nhận giao dịch, Anh/Chị vui lòng cung cấp thêm năm mua nhà bằng vi bằng, thời điểm chủ cũ thanh toán đủ tiền mua nhà, tình trạng Giấy chứng nhận và việc Anh/Chị đã thanh toán toàn bộ tiền mua nhà hay chưa.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ℹ️ Nội dung tư vấn mang tính chất tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý chính thức cho từng vụ việc. Việc áp dụng pháp luật phụ thuộc vào hồ sơ, chứng cứ, thời điểm giao dịch và quy định pháp luật có liên quan.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🏢 CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE

📞 Zalo | WhatsApp: 0944 501 512

📍 Địa chỉ: Tầng 6, Tòa nhà VVA, 279 Lý Tự Trọng, P. Bến Thành, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh

Luật sư Trương Phú Nhân.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi luật sư trả lời như sau:

Trường hợp bạn mua nhà ở xã hội bằng hình thức lập vi bằng, đã thanh toán tiền nhưng sau 05 năm người bán vẫn không sang tên, bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết. Tuy nhiên, Tòa án có chấp nhận yêu cầu sang tên nhà hay không phụ thuộc vào tính hợp pháp của giao dịch, thời điểm chuyển nhượng và các chứng cứ bạn cung cấp.

1. Việc mua bán nhà ở xã hội bằng vi bằng có hợp pháp không?

Theo Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng theo quy định pháp luật. Đồng thời, bên mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại theo cơ chế thị trường sau ít nhất 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà và khi nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận. Trong thời hạn 05 năm, việc bán lại phải tuân thủ những điều kiện riêng của luật.

Vi bằng do Thừa phát lại lập có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi được chứng kiến, nhưng không thay thế hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng, chứng thực theo quy định và không tự làm phát sinh quyền sở hữu nhà cho người mua.

Do đó, dù bạn đã lập vi bằng và thanh toán đủ tiền, giao dịch vẫn có thể không được công nhận nếu vi phạm điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội hoặc quy định bắt buộc về hình thức hợp đồng.

2. Tòa án có thể giải quyết vụ việc theo hướng nào?

Có hai khả năng chính:

- Trường hợp giao dịch đủ điều kiện được pháp luật công nhận: Bạn có thể đề nghị Tòa án xem xét công nhận hiệu lực giao dịch và buộc bên bán thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận. Tuy nhiên, việc đã thanh toán đủ tiền hoặc đã qua 05 năm không đương nhiên làm phát sinh quyền được sang tên nhà ở xã hội.

- Trường hợp giao dịch bị xác định vô hiệu: Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Khi đó, bạn có thể yêu cầu hoàn trả tiền mua nhà và bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ pháp luật.

Lưu ý, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định một số trường hợp Tòa án có thể công nhận giao dịch vi phạm hình thức khi đáp ứng điều kiện luật định. Tuy nhiên, quy định này không mặc nhiên hợp pháp hóa giao dịch vi phạm điều cấm hoặc điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội.

3. Bạn nên làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Bạn nên thực hiện các bước sau:

1. Thu thập vi bằng, giấy tờ thỏa thuận mua bán, chứng từ chuyển tiền, giấy nhận tiền, tin nhắn và các tài liệu thể hiện việc bàn giao nhà.
2. Kiểm tra Giấy chứng nhận của căn nhà, ngày chủ cũ thanh toán đủ tiền mua nhà, tình trạng pháp lý của căn hộ và điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm giao dịch.
3. Gửi văn bản yêu cầu bên bán phối hợp giải quyết; lưu lại bằng chứng về việc yêu cầu và phản hồi của họ.
4. Nếu không giải quyết được, khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền, nêu rõ yêu cầu chính là công nhận giao dịch, thực hiện nghĩa vụ sang tên nếu đủ điều kiện; đồng thời cân nhắc yêu cầu hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại trong trường hợp giao dịch không được công nhận.

Kết luận: Bạn có quyền khởi kiện, nhưng không thể khẳng định Tòa án sẽ buộc bên bán sang tên chỉ dựa trên vi bằng và việc đã qua 05 năm. Cần xác định chính xác giao dịch của bạn có đáp ứng điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội hay không, cũng như có căn cứ áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 hay không.

Nếu bạn cần thông tin thêm về dịch vụ tư vấn, vui lòng gọi tổng đài i-Law để được giải đáp.

Nếu bạn vừa lòng với nội dung trả lời, vui lòng đánh giá câu trả lời để ủng hộ Luật sư Nguyễn Thanh Hải.

Luật sư Nguyễn Thanh Hải.