Thi hành án

Chào bạn,

Căn cứ theo thông tin bạn cung cấp, tôi tư vấn cho bạn như sau:

Việc đất thuộc diện thi hành án nhưng trên đất có nhà/tài sản của người khác không có nghĩa là cơ quan thi hành án đương nhiên không được kê biên, cưỡng chế quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cơ quan thi hành án phải xác định và xử lý riêng quyền đối với đất và quyền sở hữu đối với tài sản trên đất, không được mặc nhiên coi nhà của người khác là tài sản của người phải thi hành án.

Hiện nay, Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Đối với việc thi hành án chưa kết thúc trước ngày Luật này có hiệu lực thì tiếp tục áp dụng Luật mới; những thủ tục đã thực hiện hợp pháp trước đó không phải thực hiện lại.

1. Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của người phải thi hành án, nhưng căn nhà trên đất thực sự thuộc sở hữu của người khác

Điểm a khoản 3 Điều 78 Luật Thi hành án dân sự 2025 quy định: nếu quyền sử dụng đất thuộc người phải thi hành án nhưng tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất; việc xử lý tài sản của người khác thực hiện theo khoản 2 Điều 81 của Luật.

Như vậy, chỉ riêng việc có căn nhà của người khác trên đất chưa phải là căn cứ để khẳng định rằng quyền sử dụng đất không được kê biên.

Tuy nhiên, đối với căn nhà của người khác, khoản 2 Điều 81 quy định trước hết Chấp hành viên phải yêu cầu chủ tài sản di dời, tháo dỡ tài sản ra khỏi tài sản đã kê biên trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày được thông báo. Đặc biệt, đối với tài sản không thể di dời, tháo dỡ hoặc nếu tháo dỡ sẽ làm giảm đáng kể giá trị thì pháp luật cho phép thẩm định giá, xác định giá và bán cùng tài sản đã kê biên; người có tài sản được hoàn trả số tiền tương ứng với tài sản của mình sau khi trừ các chi phí bảo quản, xử lý theo quy định.

Do đó, “nhà là của người khác” không đồng nghĩa chắc chắn không thể cưỡng chế đất, nhưng quyền tài sản của người có nhà phải được xác định và bảo đảm theo đúng trình tự luật định.

2. Nếu đang có tranh chấp về việc căn nhà thuộc sở hữu của ai

Khoản 3 Điều 39 Luật Thi hành án dân sự 2025 quy định, nếu tài sản dùng để thi hành án có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên phải thông báo cho đương sự và người có tranh chấp về quyền khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, trừ trường hợp bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật đã tuyên kê biên, xử lý hoặc đã xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đó.

Nếu Tòa án thụ lý vụ án/yêu cầu về xác định quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất thì đây còn là một trong các căn cứ để Thủ trưởng cơ quan THADS hoãn một phần hoặc toàn bộ việc thi hành án, trừ một số trường hợp luật định, theo điểm d khoản 1 Điều 46 Luật Thi hành án dân sự 2025.

Vì vậy, nếu người đang ở trong nhà cho rằng căn nhà là tài sản hợp pháp của mình nhưng quyền này chưa được bản án giải quyết, thì cần cung cấp ngay các chứng cứ về nguồn gốc căn nhà, thời điểm xây dựng, người bỏ tiền xây dựng, việc quản lý sử dụng và các tài liệu liên quan để yêu cầu cơ quan THADS xem xét; nếu có tranh chấp thực sự về quyền sở hữu thì có thể phải khởi kiện để Tòa án giải quyết.

3. Việc “nhà đã tồn tại nhiều chục năm nhưng Tòa không công nhận giá trị” theo bạn cung cấp:

Cần phân biệt hai tình huống:

-        Nếu bản án đã xem xét và tuyên rõ căn nhà thuộc ai, có được công nhận hay không, có phải tháo dỡ, giao cùng đất hay không thì cơ quan THADS phải thi hành đúng nội dung bản án đã có hiệu lực.

-        Nếu căn nhà đã tồn tại từ trước khi xét xử nhưng bản án không giải quyết hoặc không tuyên rõ phải xử lý căn nhà như thế nào, thì không nên hiểu rằng cơ quan THADS được tự động bỏ qua quyền của chủ căn nhà.

Đặc biệt, Điều 90 Luật Thi hành án dân sự 2025 quy định đối với trường hợp cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản của người khác: nếu tài sản đó đã có trước khi có bản án, quyết định sơ thẩm, nhưng bản án chưa xác định việc xử lý tài sản, thì cơ quan THADS phải yêu cầu Tòa án đã ra bản án giải thích rõ hoặc đề nghị Tòa án có thẩm quyền xem xét lại bản án theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm.

4. Đề xuất:

Trước hết, bạn nên lấy bản sao đầy đủ của: bản án sơ thẩm, phúc thẩm (nếu có); quyết định thi hành án; quyết định kê biên/cưỡng chế; biên bản xác minh, kê biên tài sản; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các chứng cứ về nguồn gốc căn nhà.

è Sau đó cần đối chiếu chính xác phần quyết định của bản án xem Tòa án đã tuyên như thế nào đối với quyền sử dụng đất và căn nhà.

Nếu chủ căn nhà là người khác và cho rằng quyết định/hành vi của Chấp hành viên xâm phạm trực tiếp quyền lợi của mình thì người này còn có quyền khiếu nại về thi hành án. Đối với quyết định, hành vi áp dụng biện pháp cưỡng chế hoặc sau khi có quyết định cưỡng chế, thời hiệu khiếu nại lần đầu theo khoản 2 Điều 96 Luật Thi hành án dân sự 2025 là 30 ngày kể từ ngày được thông báo hợp lệ hoặc biết được quyết định, hành vi đó.

Để tư vấn chính xác trường hợp của bạn, bạn cần cung cấp thêm phần quyết định của bản án liên quan đến thửa đất và căn nhà, đồng thời cho biết đất đứng tên ai, căn nhà do ai xây dựng và hiện cơ quan THADS mới kê biên hay đã có quyết định cưỡng chế/bán đấu giá.

Nếu cần tư vấn thêm, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:

Công ty Luật TNHH T2H

Trụ sở: G4-4A, Tập thể 708, xã Ngọc Hồi, thành phố Hà Nội

VP giao dịch: Số 02, ngõ 115 Chiến Thắng, phường Thanh Liệt, thành phố Hà Nội

Tel: 02422429900 – 0989656682

E-mail: huong.le@t2h.vn - contact.t2h@t2h.vn

Trân trọng!

Luật sư Lê Thị Thu Hương.

Chào chị!

Chị vui lòng liên hệ luật sư qua số điện thoại 0977761893 để cung cấp thêm thông tin và được tư vấn cụ thể nhé.

Luật sư Phạm Đức Huy.

Chào bạn, Hãng Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn sơ bộ cho bạn tham khảo như sau:

1. Căn cứ Điều 39, Điều 75, Điều 78 và Điều 81 Luật Thi hành án 2025. Đối với tài sản của người khác nằm trên tài sản bị kê biên, khoản 2 Điều 81 Luật Thi hành án dân sự 2025 quy định Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản di dời, tháo dỡ trong thời hạn 15 ngày; nếu không di dời, tháo dỡ thì xử lý theo trình tự luật định.

2. Qua sự việc của bạn, việc trên đất của người phải thi hành án có nhà hoặc tài sản của người khác không đồng nghĩa cơ quan thi hành án bị cấm cưỡng chế đối với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Chấp hành viên phải xác định rõ tài sản nào thuộc người phải thi hành án và tài sản nào thuộc người thứ ba. 

Nếu căn nhà trên đất thuộc người khác thì không thể coi căn nhà là tài sản của người phải thi hành án để bán cùng đất. Người có quyền đối với căn nhà cần cung cấp giấy tờ, chứng cứ chứng minh quyền sở hữu và thực hiện quyền tranh chấp theo Điều 39, Điều 75. Trường hợp bản án đã có hiệu lực không công nhận giá trị căn nhà, cần xem chính xác phần quyết định của bản án tuyên về căn nhà như thế nào trước khi xác định phạm vi thi hành án.

3. Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết vụ việc.

Nếu bạn cần luật sư giúp đỡ, hãy liên hệ ngay với:

Luật sư Ngô Đình Nhiên – Cộng sự cấp cao tại Hãng Luật Chân Thiện Mỹ – Thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh

Gọi ngay/Zalo: 0919.183.001

Email: luatsungodinhnhien@gmail.com

Địa chỉ văn phòng: Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, TP. Hồ Chí Minh

-----------------------------------------------------------------------------------------

Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn lo lắng – Với sự am hiểu pháp luật chuyên sâu, có kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm, Luật sư Nhiên sẽ có giải pháp toàn diện, được việc và đồng hành cùng bạn!

------------------------------------------------------------------------------------------

Luật sư Ngô Đình Nhiên .

Xin chào chị Nguyễn Thị Năm, dựa trên những thông tin chị cung cấp, CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE xin giải đáp và tư vấn về vấn đề của chị như sau:

➡️ Kết luận: Cơ quan THADS có thể cưỡng chế quyền sử dụng đất nếu đất thuộc đối tượng phải thi hành theo bản án/quyết định có hiệu lực, nhưng việc trên đất có nhà của người khác phải được xem xét và xử lý quyền đối với tài sản đó theo đúng quy định; không thể chỉ vì nhà nằm trên đất bị thi hành án mà mặc nhiên coi nhà là tài sản của người phải thi hành án.

Đặc biệt, chị nói “nhà ở trên đất nhiều chục năm nhưng Tòa không công nhận giá trị” thì cần xem chính xác bản án đã tuyên gì: Tòa xác định nhà thuộc về ai, bác yêu cầu về giá trị căn nhà, hay hoàn toàn chưa giải quyết quyền sở hữu căn nhà? Ba trường hợp này có hậu quả pháp lý khác nhau.

Chị nên làm ngay 03 việc: (1) lấy bản án/quyết định đã có hiệu lực và quyết định cưỡng chế/kê biên của THADS; (2) tập hợp chứng cứ chứng minh ai là người tạo lập và sở hữu căn nhà; (3) gửi văn bản đến Chấp hành viên yêu cầu làm rõ việc xử lý căn nhà trước khi thực hiện cưỡng chế. Nếu có quyết định cưỡng chế rồi thì cần kiểm tra ngay thời hạn và căn cứ thực hiện quyền khiếu nại.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━
ℹ️ Thông tin này được biên soạn nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật và chỉ mang tính chất tham khảo.
🚫 Nội dung không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cho từng vụ việc cụ thể. Việc áp dụng quy định pháp luật có thể khác nhau tùy theo hồ sơ, tình tiết thực tế và các văn bản pháp luật hiện hành tại thời điểm áp dụng.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
🏢 CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE
📞 Zalo | WhatsApp: 0944 501 512
📍 Địa chỉ: Tầng 6, Tòa nhà VVA, 279 Lý Tự Trọng, P. Bến Thành, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh

Luật sư Trương Phú Nhân.

Chào bạn, vụ việc của bạn đã được giải quyết bằng bản án, bản án đã có hiệu lực pháp luật. Để trả lời được câu hỏi này, bạn vui lòng gửi Bản án để tôi nghiên cứu nhé.

Bạn vui lòng gửi vào hòm thư luatbaothanh@gmail.com hoặc zalo 0965912929. 

Luật sư Lê Văn Quang.

Chào bạn,

Trường hợp này cần xem cụ thể nội dung bản án và hồ sơ thi hành án mới có thể xác định việc cưỡng chế được thực hiện đến đâu.

Việc quyền sử dụng đất bị thi hành án nhưng trên đất có nhà, tài sản của người khác sẽ còn phụ thuộc vào nguồn gốc tài sản, quyền sở hữu và nội dung bản án đã tuyên.

Bạn vui lòng mang bản án và hồ sơ thi hành án đến Văn phòng Luật sư để Luật sư kiểm tra và tư vấn cụ thể hướng xử lý.

Bạn muốn tư vấn cụ thể hãy liên hệ trực tiếp với Luật sư trình bày sự việc cụ thể. Số điện thoại Luật sư 0919.989.876 (Luật sư Tuấn Anh).

Luật sư chờ phản hồi từ bạn.

   Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

    Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 091 998 9876

-        Luật sư tư vấn miễn phí;

-        Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

-        Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch. 

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ:  091 998 9876

-         LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

-        Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

-        Điện thoại: 091 998 9876

-        Website: https://luậtsư.net/

Luật sư Lê Tuấn Anh.

Chào bạn,
Vấn đề bạn hỏi luật sư trả lời như sau:

Việc quyền sử dụng đất bị thi hành án nhưng trên đất có nhà/tài sản thuộc sở hữu của người khác không đồng nghĩa với việc cơ quan thi hành án không được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cơ quan thi hành án phải phân biệt rõ quyền sử dụng đất của người phải thi hành án và quyền sở hữu đối với căn nhà, tài sản của người khác.

Hiện nay, Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 đã có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.

Theo quy định mới, trường hợp quyền sử dụng đất thuộc người phải thi hành án nhưng tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất, còn việc xử lý tài sản của người khác phải thực hiện theo quy định riêng.

Do đó, nếu căn nhà trên đất thực sự thuộc sở hữu của bạn và đã có từ nhiều chục năm trước thì cần làm rõ các vấn đề sau:

• Căn nhà được xây dựng từ thời điểm nào;
• Ai là người bỏ tiền xây dựng và quản lý, sử dụng căn nhà;
• Có giấy tờ, chứng cứ chứng minh quyền sở hữu căn nhà hay không;
• Bản án đã tuyên chính xác nội dung gì về quyền sử dụng đất và căn nhà;
• Bản án có tuyên kê biên, xử lý cả căn nhà hay chỉ xác định quyền sử dụng đất thuộc người phải thi hành án.

Đặc biệt, nếu bản án đã xem xét căn nhà nhưng không công nhận giá trị của căn nhà cho người đang quản lý, sử dụng, thì phải đọc chính xác phần quyết định của bản án để xác định cơ quan thi hành án có được xử lý căn nhà hay không. Cơ quan thi hành án về nguyên tắc phải thi hành đúng nội dung bản án, quyết định có hiệu lực.

Trường hợp phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, Luật Thi hành án dân sự 2025 cũng quy định Chấp hành viên phải thông báo cho người có tranh chấp về quyền khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, trừ trường hợp quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đã được bản án có hiệu lực xác định.

Vì vậy, không nên chỉ căn cứ vào việc “nhà đã ở nhiều chục năm” để kết luận rằng không được cưỡng chế. Điểm quan trọng nhất là phải xác định căn nhà thuộc quyền sở hữu của ai và bản án đã giải quyết vấn đề căn nhà như thế nào.

Nếu cơ quan thi hành án chuẩn bị cưỡng chế mà cho rằng căn nhà của bạn cũng bị xử lý, bạn nên gửi ngay văn bản đến cơ quan thi hành án, kèm toàn bộ tài liệu chứng minh quyền sở hữu căn nhà, đồng thời yêu cầu xác định rõ căn cứ pháp lý để xử lý căn nhà. Nếu quyền, lợi ích của bạn bị ảnh hưởng thì có thể thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định pháp luật.

Nếu bạn gửi cho luật sư bản án đã có hiệu lực và thông báo/quyết định cưỡng chế thi hành án, luật sư có thể xem cụ thể nội dung bản án để xác định cơ quan thi hành án được cưỡng chế đến đâu, căn nhà có bị xử lý hay không và bạn cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình.

Nếu bạn cần thông tin thêm về dịch vụ tư vấn, vui lòng gọi tổng đài i-Law để được giải đáp.
Nếu bạn vừa lòng với nội dung trả lời, vui lòng đánh giá câu trả lời để ủng hộ Luật sư Nguyễn Thanh Hải.

Luật sư Nguyễn Thanh Hải.